§ 258. Развитіе суперфидія и эмфитевзиса.

Суперфицій и эмфитевзисъ—наслѣдственныя и отчуждаемыя вещныя права продолжительнаго пользованія чужою землею подъ зданіе и подъ обработку,—развились на почвѣ публичнаго права ^{[1040] [1041]).}

Ощущалась потребность въ томъ, чтобы государственныя и общественныя земли и императорскіе домэны лучше культивирова­лись, чѣмъ это возможно было при казенномъ или общественномъ завѣдываніи этими землями или путемъ отдачи ихъ въ аренду на срокъ, и чтобы неимѣвшіе капиталовъ земледѣльческіе классы населенія были бы поставлены въ положеніе, приближающееся къ землевладѣльческому, съ тѣмъ, однако, чтобы предоставляемыя имъ земли не вполнѣ отчуждались изъ состава государственныхъ или городскихъ имуществъ, а напротивъ, чтобы казнѣ обезпечена была бы путемъ поземельной подати постоянная равномѣрная рента.

Сперва возникла superficies *). Древнему праву принадлежитъ interdictum de superficiebus суперфиціарія, который имѣлъ осно­ванное на наслѣдственной арендѣ ^[1042]) право на строеніе. Интердиктъ предназначался для разрѣшенія спора о томъ, кто изъ нѣсколькихъ претендентовъ являлся дѣйствительнымъ суперфиціаріемъ,—вопросъ, который весьма легко можетъ быть сомнительнымъ въ случаяхъ

отношеній наслѣдственной аренды, возникшихъ въ далекомъ про­шломъ. Позднѣе къ int. de superficiebus присоединилась actio in rem utilis суперфиціарія противъ владѣльца вещи. Искъ обращался и противъ собственника земли, если онъ не допускалъ суперфи­ціарія къ владѣнію суперфиціемъ. Этимъ суперфицій пріобрѣлъ отпечатокъ вещнаго права ^[1043]).

Съ теченіемъ времени и частнымъ лицамъ было предоставлено право ^раздавать свои участки подъ суперфицій.

Далѣе, общины и коллегіи жрецовъ отдавали въ аренду ^{[1044] [1045]) безъ срока или на продолжительное время, наслѣдственно, за го­довую плату ®) (чиншъ) сельско-хозяйственные участки—agri vec­tigales. Преторъ и такимъ наслѣдственнымъ арендаторамъ предо­ставлялъ actio in rem scripta противъ каждаго владѣльца и тѣмъ призналъ за ними вещное право [1046]). И вотъ возникло разногласіе, представляются ли такія сдѣлки куплею, или наймомъ [1047]). Если онѣ— наемъ, то арендаторъ при случайномъ уменьшеніи ager vectigalis, а также при чрезвычайномъ недородѣ имѣетъ право на сбавку}

арендной платы ®). Если же разсматривать сдѣлку, какъ куплю, то на воздѣлывателя, какъ на покупщика, падаетъ весь рискъ.

Родственнымъ институтомъ являлся существовавшій издревле въ Греціи эмфитевзисъ, т. е. наслѣдственная земельная аренда для разведенія садовъ и виноградниковъ ^,0). Онъ вошелъ въ употребленіе въ императорскихъ вотчинахъ—agri patrimoniales. Постепенно век- тигалытое право и эмфитевзисъ слились въ одинъ юридическій институтъ ^п). Во время христіанскихъ императоровъ и церкви часто стали отдавать свои имѣнія подъ эмфитевзисъ. Но въ частныхъ землевладѣніяхъ эмфитевзисъ встрѣчается только въ юстиніановомъ правѣ ^1S).

Старый споръ о природѣ договора наслѣдственной аренды былъ разрѣшенъ и мп. Зенономъ. Договоръ не долженъ быть при­знаваемъ ни куплею, ни наймомъ, а своеобразнымъ эмфитевтикар- нымъ договоромъ.

^в) Въ особенности Папиніанъ защищалъ мнѣніе о сбавкѣ платы при неурожаѣ на ager vectigalis, 1. 15 § 4 D. locati 19, 2. Многіе оуносятъ его мнѣніе къ «Откупу таможенныхъ сборовъ (мыто)», такъ Vangerow, т. 1 S 359; Windscheid, т.. 1 § 220, пр. 7. Это не согласуется со смысломъ его изложенія; см. Pernice, ук. соч. стр. 86.

¹⁰) Dittenberger, de inscriptione Thisbensi ad emphyteuseos jus spectante: къ Leetionskatalog von Halle 1891—92 r.

ⁿ) Въ 1. 15 § 1 D: qui satisdare cog. 2, 8 въ, уста Масег’а влагается Фраза: sedet qui vectigalem id est emphiteuticum agrum possidet. Это очевидно интерполяція. Но она доказываетъ, что юстиніановское законодательство ставитъ эмфитевзисъ рядомъ съ вектигальнымъ правомъ. Это слѣдуетъ и изъ заглавія титула пандектовъб.З: si ager vectigalis id est emphiteuticarius petatur. Lenel, Edictum, стр. 146, основательно высказывается противъ РудорФа, который видитъ здѣсь слова эдикта. Образованіе права эмфитевзиса началось послѣ Hadrian’a, а его отождествленіе съ вектигаль­нымъ правомъ совершилось цѣлыми столѣтіями позже.

^І2) Ср. 1. 2 С. de emphit. jure 4, 66; Pernice Parerga ук. соч., стр. 85.

^Is) 1. 1 С. de emphyteutico jure 4, 66. imp. Zeno A. Sebastiano p. p.: Jus em­phyteuticarium neque conductionis neque alienationis esse titulis addicendum, sed hoc jus tertium sit constitutum ab utriusque memoratorum contractuum societate seu simili­tudine separatum, conceptionem definitionemque habere propriam et justum esse vali- dumque contractum, in quo cuncta, quae inter utrasque contrahentium partes super omnibus vel etiam fortuitis casibus pactionibus scriptura interveniente habitis placuerint, firma illibataque perpetua stabilitate modis omnibus debeant custodiri; ita ut, si inter­dum ea, quae fortuitis casibus sicut eveniunt pactorum non fuerint conventione concepta, si quidem tanta emerserit clades, quae prorsus ipsius etiam rei quae per emphyteusin data est facit interitum, hoc non emphyteuticario, cui nihil reliqnum mansit, sed rei domino, qui, quod fatalitate ingruebat, etiam nullo intercedente contractu habiturus fuerat, imputetur: sin vero particulare vel aliud leve damnum contigerit, ex quo non ipsa rei penitus laedatur substantia, hoc emphyteuticarius suis partibus non dubitet adscribendum a.

*

Суперфиціарій и эмфитевтъ въ экономической и въ соціальной жизни пріобрѣли положеніе, схожее положенію собственника земли. Это обстоятельство сказалось и въ развитіи шхъ правъ. Къ намъ примѣнялись по аналогіи нормы о правѣ собственности, поскольку это совмѣщалось съ основнымъ свойствомъ этихъ институтовъ, какъ широкихъ правъ пользованія. Тѣмъ не менѣе эти институты являются только вещными правами на чужія вещи. Собственникъ остается хозяиномъ земли. Его право представляется фундаменталь­нымъ, направленнымъ на полное господство. Поэтому оно ipso jure консолидируется, коль скоро прекращаются суперфицій или эмфи­тевзисъ.

Въ продолженіи долгаго времени теорія новыхъ юристовъ о суперфицій, эмфитевзисѣ и о ленномъ правѣ исходила изъ пред­ставленія о раздѣленіи права собственности. Управомоченному на пользованіе приписывалось, nutzbares Eigenthum, Untereigenthum, dominium utile, а землевладѣльцу—прямая собственность, domi­nium directum (Obereigenthum). Но теперь ученіе о раздѣленной собственности оставлено ^,4). Оно не согласуется съ римскимъ поня­тіемъ права собственности. Согласно послѣднему собственникъ есть тотъ, чье право простирается до полнаго господства надъ вещью, кто, слѣдовательно, имѣетъ всѣ правомочія, которыя спеціально не уступлены другому. Такое положеніе занимаетъ только хозяинъ земли, но не суперфиціарій ^[1048]) или эмфитевтъ ^|в).