Выводы по второй главе

Именно развитие инвестиционных процессов оказывает основное влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости.

Инвестиционные процессы на рынке недвижимости постоянно находятся в развитии: меняется объем инвестиций, их структура, географическое распределение, то есть наряду с количественными коньюктурными изменениями динамики инвестиций, происходят и качественные изменения в инвестировании в недвижимость, то есть в развитии данных процессов имеют место структурные сдвиги.

Выявление данных структурных сдвигов в развитии инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости в целом представляется очень важным, так как позволяет глубже понимать процессы, обуславливающие развитие отдельных национальных и региональных рынков, а также позволяет прогнозировать их будущее развитие..

В 2000 годы можно констатировать наличие структурного макросдвига инвестиционных процессов. В последние десятилетие наблюдалась активизация процессов на глобальном рынке недвижимости. До ипотечного кризиса в США, объем инвестиций в данный сектор неуклонно возрастал Значительный приток спекулятивных инвестиций в недвижимость в связи с

финансовой нестабильностью на других рынках, определил основные характеристики дальнейшего развития мирового рынка недвижимости в последующие годы.

После падения фондовых рынков на рынок недвижимости обратили особое внимание профессиональные инвесторы: банки, инвестиционные фонды и подобные структуры.

Данные процессы повышали мобильность капитала на мировом рынке недвижимости, повышая доходность капитала и привлекая все новые потоки инвестиций на данный рынок. Возрастание объемов и скорости оборота капиталов на рынке способствовало нарастанию спекулятивного пузыря.

Согласно теории циклического развития экономики, продолжением фазы роста и в особенности бума является фаза кризиса. Таким образом, стремительный рост инвестиций на рынок недвижимости логически должен был смениться фазой кризиса, импульсом послужил кризис на американском рынке.

Кризис на рынке недвижимости привел не только к количественному снижению объема инвестиций, — он коснулся главной причины предшествовавшего роста - инвестиций в недвижимость со стороны профессиональных участников. В связи с падением рынка недвижимости и фондового рынка на основе недвижимости, данный вид инвестиций больше не будет доминировать на рынке. Таким образом, после 2007 инвестиционные процессы будут развиваться в другом ключе, изменения коснутся не только количественных, но и качественных характеристик.

Иными словами в 2007 году на рынке недвижимости произошел новый структурный сдвиг инвестиционных процессов, которые определит их развитие на последующие годы.

В продолжение анализа развития инвестиционных процессов и выявления структурных сдвигов на мировом рынке недвижимости целесообразно проследить особенности развития данных процессов на определенном сегменте. В данной работе подобным сегментом выступает рынок гостиничной недвижимости.

Сегмент гостиничной недвижимости наиболее отличается от остальных сегментов. Если на остальных сегментах основными участниками являются три класса: инвесторы, девелоперы и арендаторы, то в структуре гостиничного рынка особое место занимают гостиничные сети.

В ходе развития инвестиционных процессов как на мировом рынке недвижимости в целом, так и на рынке гостиничной недвижимости в рассматриваемый период 2000-2008 года молено выделить два структурных сдвига, которые определили развитие инвестиционных процессов: усиление инвестиционных процессов в 2000 годах и спад инвестиционной активности в 2007 году.

До недавнего времени (до момента активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости в 2000 годы) именно данные управляющие компании и были владельцами гостиничной недвижимости (это, так называемые гостиничные сети), они расширяли свои сети преимущественно за счет собственных средств.

15.Общая тенденция развития инвестиционных процессов отразилась и на данном рынке. Значительный приток инвестиций на рынок недвижимости и появление профессиональных инвесторов привело к тому, что рынок стал более структурированным по функциональному признаку.

Приход на рынок гостиничной недвижимости профессиональных инвесторов явился катализатором для следующих процессов: 1.

Если раньше гостиничные сети сами строили (с привлечением подрядчиков), владели и управляли гостиничными объектами, то теперь на рынке появилось три типа участников: инвесторы, девелоперы и сами гостиничные сети в качестве управляющей компании.

Высвобождение средств позволило гостиничным сетям активно осваивать новые рынки, то есть происходило географическое расширение рынка гостиничной недвижимости. В частности в середине 2000 годов международные гостиничные сети стали активно осваивать российский рынок, в том числе и петербургский рынок.

Структурный сдвиг 2007 года отразился и на инвестиционных процессах на данном рынке. Во-первых, сокращение инвестиций в недвижимость со стороны профессиональных инвесторов снизило активность и в данной отрасли, что, несомненно, негативно отразится на процессе дальнейшей специализации и перераспределении функций (переход функции владения гостиничными объектами к профессиональным инвесторам), а также на дальнейшем расширении географии присутствия сетей. Во-вторых, кризис мировой экономики негативно отражается на туристической отрасли: сокращение доходов населения и компаний снижает туристические потоки, что влияет на доходность объектов гостиничной недвижимости.

Американский ипотечный кризис оказывает серьезное влияние на инвестиционные процессы на рынке недвижимости, меняется как количественные характеристики инвестиционных потоков, так и качественные их характеристики (географическое распределение, структура

инвестиций и др.), что позволяет утверждать, что кризис повлек за собой возникновение структурного сдвига инвестиционных процессов на рынке недвижимости, который и определит развитие инвестиционных процессов в дальнейшем.

Под мировыми тенденциями инвестирования в недвижимость мы понимаем важнейшие характеристики инвестиционных процессов, которые будут определяющими на следующем этапе их развития: сокращение секьюритизации инвестиций в недвижимость, рост инвестиций в азиатско- тихоокеанский регион и страны БРИК, рост влияния «зеленого строительства» на инвестиционные процессы;

Ипотечный кризис оказал на инвестиции в недвижимость многостороннее влияние: во-первых, неадекватная оценка риска в конечных ипотечных бумагах явилась причиной больших убытков со стороны мировых банков, вкладывающих свои средства в высоконадежные финансовые инструменты, что лишило доверия инвесторов к любым инструментам инвестирования в недвижимость, тем самым значительно понизив инвестиционную активность на рынке.

Больше всего от кризиса пострадали рынки недвижимости тех стран, где секьюритизация объектов недвижимости составляла более 30% от общего объема инвестиций в недвижимость (США, Канада, Австралия, Япония).

Вследствие понижения инвестиционной активности возросла конкуренция среди девелоперов за привлечение инвестиций. Среди методов повышения инвестиционной привлекательности можно выделить концепцию зеленого строительства.