4. Правові засади зонування земель

Зонування земель становить поділ території міста або іншого населеного пункту на зони, пояси, райони з метою встанов­лення у них певних обмежень у використанні земель, визна-: чення мінімальних розмірів земельних ділянок, регламентації типів будівель і споруд, які дозволяється будувати в межах цих зон згідно з регіональними та місцевими правилами за­будови.

Перший в історії правовий акт щодо зонування території був прийнятий у 1916 р. муніципалітетом м. Нью-Йорка у зв\'язку зі стихійною забудовою району Нижній Манхеттен. Акт регламентував правила забудови міської території, завдяки чому вдалося впорядкувати розвиток міста1. В Україні зонуван­ня земель здійснюється відповідно до положень ЗК, законів "Про планування і забудову територій", "Про основи місто­будування", "Про землеустрій", Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів та інших норма­тивних актів.

Регіональні правила забудови встановлюють загальний для територій і населених пунктів області, АРК порядок плану­вання, забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок. Місцеві правила забудови розробляються для міст Києва і Севастополя, міст республіканського значення АРК, міст обласного значення. Вони встановлюють порядок планування, забудови та іншого використання територій, окремих земельних ділянок, а також перелік усіх допустимих видів, умов і обмежень забудови та іншого використання територій і окремих земельних ділянок у межах зон, визначених планом зонування. Для інших населених пунктів такі правила розробляються та затверджуються відповідними радами на підставі регіональних правил забудови.

Місцеві правила забудови складаються з 2 частин: текстової та графічної — плану зонування. У текстовій частині наво­диться перелік переважних і допустимих видів забудови та інших видів використання земельних ділянок у межах окремих зон. План зонування закріплює поділ території населеного пункту на зони з переважними і допустимими видами використання земельних ділянок.

Затверджений відповідною радою план зонування є фіційним документом, який визначає права власників земельних ділянок і землекористувачів щодо їх використання, переважно для потреб забудови. Зонування обумовлює поділ земель у межах населеного пункту на окремі земельні ділянки 3 ураху­ванням їх цільового призначення, від якого залежать права та обов\'язки землевласника або землекористувача, пов\'язані З використанням належної їм ділянки. Воно здійснюється на підставі Положення про земельно-кадастрову інвентаризацію земель населених пунктів, затв. наказом Держкомзему від 26 серпня 1997 р. № 85.