Правові засади оцінки майна

Правові засади оцінки майна встановлені, зокрема, Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціно­чну діяльність в Україні» (далі — Закон про оцінку майна) від 12.07.01, Національним стандартом № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» (далі — Національний стандарт № 1), за­твердженим постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.03 № 1440, Національним стандартом № 2 «Оцінка нерухомого майна» (далі — Національний стандарт № 2), затвердженим по­становою Кабінету Міністрів України від 28.10.04 № 1442, Пра­вилами визначення вартості будівництва, затвердженими наказом Державного комітету України з будівництва, архітектури та жит­лової політики від 27.08.2000, Методикою товарознавчої експер­тизи та оцінки дорожніх транспортних засобів, затвердженою на­казом Міністерства юстиції України та Фонду державного майна України 24.11.03 № 142/5/2092.

Відповідно до ст.

size=2 color=black face="Times New Roman">Оцінка майна, майнових прав (далі — оцінка майна) — це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами і є результатом практичної діяльності суб’єкта оціночної діяльності.

Майном, яке може оцінюватися, вважаються об’єкти в матері­альній формі, будівлі та споруди (включаючи їх невід’ємні час­тини), машини, обладнання, транспортні засоби тощо; паї, цінні папери; нематеріальні активи, в тому числі об’єкти права інтеле­ктуальної власності; цілісні майнові комплекси всіх форм влас­ності.

Незалежною оцінкою майна вважається оцінка майна, що проведена суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господа­рювання. Оцінка майна провадиться на підставі договору між суб’єктом оціночної діяльності — суб’єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна. Договір на проведен­ня оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатосто­роннього договору крім замовника оцінки стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг суб’єкта оці­ночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник.

Документом, що містить висновки про вартість майна та під­тверджує виконані процедури з оцінки майна суб’єктом оціноч­ної діяльності — суб’єктом господарювання відповідно до дого­вору є звіт про оцінку майна. Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо провадили оцінку майна, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб’єкта оціночної діяльності.

В оцінці майна застосовуються такі поняття:

база оцінки — комплекс методичних підходів, методів та оцінних процедур, що відповідають певному виду вартості май­на. Для визначення бази оцінки враховуються мета оцінки та умови використання її результатів;

методичні підходи — загальні способи визначення вартості майна, які ґрунтуються на основних принципах оцінки;

метод оцінки — спосіб визначення вартості об’єкта оцінки, послідовність оцінних процедур якого дає змогу реалізувати пев­ний методичний підхід;

оцінні процедури — дії (етапи), виконання яких у певній по­слідовності дає можливість провести оцінку;

принципи оцінки — покладені в основу методичних підходів головні правила оцінки майна, які відображають соціально- економічні фактори та закономірності формування вартості майна;

об 'єкти оцінки — майно та майнові права, які підлягають оцін­ці.

об 'єкти оцінки у матеріальній формі — нерухоме майно (не­рухомість) та рухоме майно;

нерухоме майно (нерухомість) — земельна ділянка без поліп­шень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов’язані, будівлі, споруди, їхні частини, а також інше майно, що згідно із законодавством належить до нерухомого майна;

рухоме майно — матеріальні об’єкти, які можуть бути пере­міщені без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно в матеріальній формі, яке не є нерухомістю;

об’єкти оцінки у нематеріальній формі — об’єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу здобувати пев­ну економічну вигоду. До об’єктів у нематеріальній формі нале­жать фінансові інтереси [частки (паї, акції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, дебіторська і кредиторська заборго­ваність тощо], а також інші майнові права;

об ’єкти оцінки у формі цілісного майнового комплексу (ціліс­ний майновий комплекс) — об’єкти, сукупність активів яких дає змогу провадити певну господарську діяльність. Цілісними май­новими комплексами є підприємства, а також їхні структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об’єкти з даль­шим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстро­вані як самостійні суб’єкти господарської діяльності;

бізнес — певна господарська діяльність, яка провадиться або планується для провадження з використанням активів цілісного майнового комплексу;

подібне майно — майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об’єкта оцінки і має таку саму ін­вестиційну привабливість;

спеціалізоване майно — майно, що, як правило, не буває само­стійним об’єктом продажу на ринку і має найбільшу корисність та цінність у складі цілісного майнового комплексу;

надлишкове майно — майно, що не використовується у госпо­дарській діяльності підприємства і максимальна цінність якого досягається внаслідок відчуження;

знос (знецінення) — втрата вартості майна порівняно з вартіс­тю нового майна.

фізичний знос — зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об’єкта оцінки;

функціональний знос — зумовлений частковою або повною втратою первісних функціональних (споживчих) характеристик об’єкта оцінки;

економічний (зовнішній) знос — зумовлений впливом соціаль­но-економічних, екологічних та інших факторів на об’єкт оцінки;

вартість — еквівалент цінності об’єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей;

імовірна сума грошей — найбільша сума грошей, яку може одержати продавець та може погодитися сплатити покупець;

поточна вартість — вартість, приведена у відповідність із цінами на дату оцінки способом дисконтування або використання фактичних цін на дату оцінки;

ціна — фактична сума грошей, сплачена за об’єкт оцінки або подібне майно;

ринкова вартість — вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за уго­дою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу;

строк експозиції — строк, протягом якого об’єкт оцінки може бути виставлений для продажу на ринку з метою забезпечення його відчуження за найвищою ціною і тривалість якого залежить від співвідношення попиту та пропонування на подібне майно, кількості потенційних покупців, їхньої купівельної спроможності та інших факторів;

подібна угода — цивільно-правова угода, предметом якої є подібне майно і яка має спільні ознаки з угодою, для укладення якої провадиться оцінка;

ліквідаційна вартість — вартість, яка може бути одержана за умови продажу об’єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, протягом якого воно може бути продане за ціною, яка дорівнює ринковій вартості;

вартість заміщення — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об’єкта, по­дібного до об’єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною;

вартість відтворення — визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах но­вого об’єкта, який є ідентичним об’єкту оцінки;

залишкова вартість заміщення (відтворення) — вартість за­міщення (відтворення) об’єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна — з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки за її наявного використання (прав, пов’язаних із земельною ділянкою);

вартість ліквідації — вартість, яку очікують одержати за об’єкт оцінки, що вичерпав корисність відповідно до своїх первіс­них функцій;

спеціальна вартість — сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особли­вої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об’єкті оцінки;

інвестиційна вартість — вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об’єкт оцінки;

вартість у використанні — вартість, яка розраховується ви­ходячи із сучасних умов використання об’єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню;

оцінна вартість — вартість, яка визначається за встановле­ними алгоритмом та складом вихідних даних;

прямі збитки — поточна вартість витрат на відтворення, за­міщення або відшкодування ринкової вартості об’єкта оцінки без урахування неодержаних майбутніх вигід;

справжня вартість майна для цілей страхування — вартість відтворення (вартість заміщення) або ринкова вартість майна, ви­значені відповідно до умов договору страхування;

дисконтування — визначення поточної вартості грошового по­току з урахуванням його вартості, яка прогнозується на майбутнє;

капіталізація — визначення вартості об ’єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання.

ставка капіталізації — коефіцієнт, що застосовується для ви­значення вартості об’єкта виходячи з очікуваного доходу від його використання за умови, що дохід передбачається незмінним про­тягом визначеного періоду в майбутньому. Ставка капіталізації характеризує норму доходу на інвестований капітал [власний та (або) позиковий] і норму його повернення;

ставка дисконту — коефіцієнт, що застосовується для визна­чення поточної вартості виходячи з грошових потоків, які про­гнозуються на майбутнє, за умови їх зміни протягом періодів прогнозування. Ставка дисконту характеризує норму доходу на інвестований капітал та норму його повернення в післяпрогноз- ний період, відповідно до якої на дату оцінки покупець може ін­вестувати кошти у придбання об’єкта оцінки з урахуванням ком­пенсації всіх своїх ризиків, пов’язаних з інвестуванням;

грошовий потік — сума прогнозованих або фактичних надхо­джень від діяльності (використання) об’єкта оцінки;

чистий операційний дохід — прогнозована сума надходжень від використання об’єкта оцінки після вирахування всіх витрат, пов’язаних з одержанням цієї суми;

вартість реверсії — вартість об’єкта оцінки, яка прогнозуєть­ся на період, що настає за прогнозним;

право контролю — повноваження, набуті згідно із законодав­ством або відповідною угодою, які впливають на стратегію та (або) дають змогу розв’язувати питання управління певним під­приємством. Права контролю враховуються під час проведення оцінки за допомогою застосування контрольної надбавки або кон­трольної знижки;

контрольна надбавка — збільшення вартості об’єкта оцінки че­рез наявність більших прав контролю порівняно з вартістю об’єктів, які характеризуються правами контролю в меншому обсязі;

контрольна знижка — зменшення вартості об’єкта оцінки че­рез відсутність права контролю або їх меншого обсягу порівняно з вартістю об’єктів, які характеризуються правами контролю в більшому обсязі.

Оцінка майна провадиться з додержанням принципів корисно­сті, попиту і пропонування, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вар­тість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача.

З метою визначення корисності під час оцінки:

•   розглядається корисність окремого майна у складі об’єкта оцінки як складова частина корисності об’єкта оцінки в цілому та корисність майна як окремого об’єкта оцінки;

•   враховується сучасний стан використання об’єкта оцінки, що може не відповідати його можливому найбільш ефективному використанню, а також випадки, коли окремі об’єкти оцінки ста­ють тимчасово зайвими, використовуються з іншою метою або не використовуються;

•   прогнозується можливий вплив соціально-економічних та інших факторів на зміни в корисності об’єкта оцінки;

•   оцінюються витрати на поліпшення об’єкта оцінки з ураху­ванням впливу цих витрат на збільшення його ринкової вартості.

Принцип попиту та пропонування відображає співвідно­шення пропонування та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть при­звести до змін у співвідношенні пропонування та попиту на подіб­не майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки по­купців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна такої самої корисності, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об’єкта оцінки визначається розміром економічних вигід, які очікуються від во­лодіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає вра­хування впливу на вартість об’єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід. Вплив окремого фактора вимірюється як част­ка вартості об’єкта оцінки або як частка вартості, на яку загальна вартість об’єкта оцінки зменшиться в разі його відсутності.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміють використання майна, в результаті яко­го вартість об’єкта оцінки є максимальною. При цьому розгляда­ються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно мож­ливими, дозволеними та економічно доцільними.

Оцінка провадиться із застосуванням бази, що відповідає рин­ковій вартості або неринковим видам вартості. Вибір бази оцінки передує укладенню договору на проведення оцінки майна.

Вибір бази оцінки залежить від мети, з якою провадиться оцін­ка майна, його особливостей, а також нормативних вимог.

У разі коли у нормативно-правових актах з оцінки майна, до­говорі на проведення оцінки майна або ухвалі суду не зазнача­ється вид вартості, який повинен бути визначений у результаті оцінки, установлюється ринкова вартість.

Використання ринкової вартості як бази оцінки під час укла­дання договору на проведення оцінки майна можливе за умови відповідності угоди, згідно з якою провадиться оцінка, змісту по­няття ринкової вартості. При цьому умови такої угоди не повинні передбачати будь-яких додаткових обмежень або вимог, що впливають на майбутню економічну вигоду від використання по­купцем об’єкта оцінки.

Для визначення ринкової вартості враховується найбільш ефективне використання об’єкта оцінки. Визначення ринкової вартості об’єкта оцінки можливе із застосуванням усіх методич­них підходів у разі наявності необхідної інформації. Методи про­ведення оцінки, що застосовуються під час визначення ринкової вартості об’єкта оцінки у разі використання порівняльного під­ходу, повинні ґрунтуватися на результатах аналізу цін продажу (пропонування) на подібне майно. У разі відсутності або недостат­ності зазначеної інформації у звіті про оцінку майна зазначається, якою мірою це вплинуло на достовірність висновку про ринкову вартість об’єкта оцінки.

За браку достовірної інформації про ціни продажу подібного майна ринкова вартість об’єкта оцінки може визначатися на ос­нові інформації про ціни пропонування подібного майна з ураху­ванням відповідних поправок, які враховують тенденції зміни ці­ни продажу подібного майна порівняно з ціною їх пропонування.

За наявності істотного впливу зовнішніх факторів (соціально- економічних, політичних, екологічних тощо) на ринок подібного майна, що призводить до фактичної неможливості надання аргу­ментованого та достовірного висновку про ринкову вартість, у звіті про оцінку майна даються додаткові роз’яснення та застере­ження. При цьому оцінювач має право надавати висновок про ринкову вартість об’єкта оцінки, що ґрунтується, зокрема, на ін­формації про попередній рівень цін на ринку подібного майна або на припущенні про відновлення стабільної ситуації на ринку.

У звіті про оцінку майна та у висновку про вартість об’єкта оцінки оцінювач відображає факт про включення або невклю- чення до ринкової вартості суми податку на додану вартість. Оцінні процедури, пов’язані з визначенням ринкової вартості, здійснюються з урахуванням включення або невключення до неї суми податку на додану вартість.

Застосування неринкових видів вартості під час укладання договору на проведення оцінки майна можливе в разі невідповід­ності умов угоди, згідно з якою провадиться оцінка, хоча б одній з умов, яка висувається для визначення ринкової вартості. До не- ринкових видів належать вартість заміщення, вартість відтворен­ня, залишкова вартість заміщення (відтворення), вартість у вико­ристанні, споживча вартість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, ліквідаційна вартість, чиста вар­тість реалізації, оцінна вартість та інші види, порядок визначення яких встановлюється окремими національними стандартами.

Неринкові види вартості як база оцінки визначаються за до­помогою методів та оцінних процедур, які ґрунтуються на ре­зультатах аналізу корисності або призначення об’єкта оцінки, а також вивчення впливу умов використання або способу відчу­ження об’єкта оцінки. Для визначення неринкових видів вартості як бази оцінки використовується інформація про подібне майно в частині, в якій вона відповідає вимогам, що висуваються до пев­ного неринкового виду вартості. Неринкові види вартості пере­важно визначаються на основі інформації щодо угод, які уклада­лися з умовами та обмеженнями, подібними до мети, з якою про­вадиться оцінка.

New Roman">Залишкова вартість заміщення (відтворення) як база оцін­ки визначається із застосуванням витратного підходу і викорис­товується для оцінки спеціалізованого майна, у тому числі для ведення бухгалтерського обліку з метою визначення його спра­ведливої вартості згідно з Положеннями (стандартами) бухгал­терського обліку. Якщо умови угод щодо спеціалізованого майна, для укладання яких провадиться оцінка, відповідають вимогам, що висуваються для визначення ринкової вартості, залишкова вартість заміщення (відтворення) може дорівнювати їхній ринко­вій вартості.

Визначення вартості у використанні полягає у проведенні оцінки об’єкта оцінки без урахування принципу найбільш ефек­тивного використання. Вартість у використанні визначається для об’єктів оцінки, щодо яких планується дальше використання специфічним запланованим або наявним способом.

Вартість ліквідації розраховується як сума валових доходів, що їх очікують одержати від реалізації об’єкта оцінки як єдиного цілого або його складових частин виходячи з принципу найбільш ефективного використання за вирахуванням очікуваних витрат, пов’язаних з такою ліквідацією. У разі коли за результатами роз­рахунків вартість ліквідації становить від’ємну величину, її зна­чення встановлюється у розмірі 1 гривня.

Інвестиційна вартість об’єкта оцінки використовується з ме­тою врахування умов угоди, у зв’язку з укладанням якої прова­диться оцінка, в частині необхідності додаткового інвестування або виконання інших вимог, що потребує додаткових матеріаль­них витрат. Інвестиційна вартість об’єкта оцінки у формі цілісно­го майнового комплексу, фінансових інтересів визначається пе­реважно за допомогою дохідного підходу із застосуванням методу дисконтування грошових потоків, а об’єкта оцінки в ма­теріальній формі — через комбінування кількох методичних під­ходів. Під час визначення інвестиційної вартості у звіті про оцін­ку майна аналізуються умови продажу (інвестування) та їх відмінність від типових умов продажу подібного майна на ринку, вплив зазначених умов на формування його вартості, у тому чис­лі виходячи з принципу найбільш ефективного використання.

Спеціальна вартість об’єкта оцінки визначається на основі розрахунку його ринкової вартості з дальшим збільшенням її на суму надбавки, яка встановлюється з урахуванням особливого ін­тересу потенційного покупця або користувача. Сума надбавки має бути обґрунтована у звіті про оцінку майна окремо від рин­кової вартості. Спеціальна вартість не може застосовуватися під час оцінки об’єкта застави, визначення розміру відшкодування збитків та розміру прямих збитків.

У разі продажу майна у строк, який є значно коротшим від строку експозиції подібного майна, переважно визначається його ліквідаційна вартість, якщо інше не передбачено законодавством. Для використання ліквідаційної вартості як бази оцінки необхід­но провадити додаткове дослідження відповідності умов продажу об’єкта оцінки, для якого виконується оцінка, типовим для ринку умовам продажу подібного майна. Визначення ліквідаційної вар­тості здійснюється на основі інформації щодо подібних угод з подібним майном.

Імовірний розмір страхової суми визначається на основі ре­зультатів аналізу умов договору страхування в цілому, для окре­мого страхового випадку, групи страхових випадків, а також ура­хування особливостей фізичного стану майна, його поточного використання, впливу зовнішніх факторів на формування ринко­вої вартості майна тощо. Для визначення ймовірної страхової су­ми можуть використовуватися ринкова вартість або неринкові види вартості. У разі виникнення потреби у визначенні розміру ймовірного страхового відшкодування застраховане майно оці­нюється з урахуванням умов страхування та додержанням прин­ципів корисності і заміщення. Для застрахованого майна, подіб­ного до майна, що продається (купується) на ринку, розмір імовірного страхового відшкодування оцінюється виходячи з ха­рактеристики майна на дату заподіяння збитків до настання стра­хового випадку за допомогою розрахунку прямих збитків. У разі коли страхова сума становить певну частку вартості застрахова­ного об’єкта, імовірний розмір страхового відшкодування оціню­ється як відповідна частка оцінених прямих збитків, якщо інше не передбачено умовами страхування.

Оцінка майна з метою відображення її результатів у бухгал­терському обліку в порядку, установленому законодавством про бухгалтерський облік, провадиться з урахуванням такого:

•   справедлива вартість активу дорівнює його ринковій варто­сті в разі можливості її визначення в порядку, установленому цим та іншими національними стандартами;

•   справедлива вартість активу, який може бути віднесено до спеціалізованого майна, майна спеціального призначення або спеціальної конструкції, дорівнює його залишковій вартості за­міщення (відтворення);

•   ліквідаційна вартість активу згідно з Положеннями (стандар­тами) бухгалтерського обліку дорівнює його вартості ліквідації згідно з Стандартом № 1;

•   надлишкові активи оцінюються з урахуванням принципу їх найбільш ефективного використання із застосуванням такої бази оцінки, як ринкова вартість або вартість ліквідації, з додержан­ням відповідних умов, що висуваються до їх визначення.

Методичні підходи до оцінки майна та їх засади

Оцінка майна провадиться із застосуванням методичних під­ходів, методів оцінки, які є складниками методичних підходів або є результатом комбінування кількох методичних підходів, а та­кож оцінних процедур.

Для проведення оцінки майна застосовуються такі основні ме­тодичні підходи: витратний (майновий — для оцінки об’єктів у формі цілісного майнового комплексу та у формі фінансових ін­тересів); дохідний; порівняльний.

Витратний підхід ґрунтується на врахуванні принципів ко­рисності і заміщення. Витратний підхід передбачає визначення поточної вартості витрат на відтворення або заміщення об’єкта оцінки з дальшим коригуванням їх на суму зносу (знецінення). Основними методами витратного підходу є метод прямого від­творення та метод заміщення.

Метод прямого відтворення полягає у визначенні вартості відтворення з наступним вирахуванням суми зносу (знецінення).

Метод заміщення полягає у визначенні вартості заміщення з наступним вирахуванням суми зносу (знецінення).

Дохідний підхід базується на врахуванні принципів найбільш ефективного використання та очікування, відповідно до яких ва­ртість об’єкта оцінки визначається як поточна вартість очікува­них доходів від найбільш ефективного використання об’єкта оцін­ки, включаючи дохід від його можливого перепродажу.

Основними методами дохідного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошово­го потоку). Вибір методів оцінки при цьому залежить від наявно­сті інформації щодо очікуваних (прогнозованих) доходів від ви­користання об’єкта оцінки, стабільності їх одержання, мети оцінки, а також виду вартості, що підлягає визначенню.

Метод прямої капіталізації доходу застосовується тоді, коли прогнозується постійний за величиною та рівний у про­міжках періоду прогнозування чистий операційний дохід, одер­жання якого не обмежується в часі. Капіталізація чистого операційного доходу здійснюється діленням його на ставку ка­піталізації.

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування гро­шових потоків) застосовується тоді, коли прогнозовані грошові потоки від використання об’єкта оцінки є неоднаковими за вели­чиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозу­вання або якщо одержання їх обмежується в часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі вартість реверсії, підлягають дис­контуванню із застосуванням ставки дисконту для одержання їх­ньої поточної вартості.

Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів за­міщення та попиту і пропонування. Даний підхід передбачає ана­ліз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.

Основними елементами порівняння є характеристики подібно­го майна за місцем його розташування, фізичними та функціона­льними ознаками, умовами продажу тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється додаванням або вирахуванням грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або способом їх ком­бінування.

Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна

Проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється: ознайомлення з об’єктом оцінки, характерними умовами угоди, для укладення якої провадиться оцінка; визначення бази оцінки; подання замовникові пропозицій стосовно істотних умов договору на проведення оцінки.

Звіт про оцінку майна може складатись у повній або стислій формі.

Звіт про оцінку майна, що складається у повній формі, пови­нен містити:

- опис об’єкта оцінки, який дає змогу його ідентифікувати;

- дату оцінки та дату завершення складання звіту, а за потре­би — строк дії звіту та висновку про вартість майна відповідно до вимог законодавства;

- мету проведення оцінки та обґрунтування вибору відповід­ної бази оцінки;

- перелік нормативно-правових актів, відповідно до яких провадиться оцінка;

- перелік обмежень щодо застосування результатів оцінки;

- виклад усіх припущень, у межах яких проводилася оцінка;

- опис та аналіз зібраних і використаних вихідних даних та іншої інформації під час проведення оцінки;

- висновки щодо аналізу реального використання та най­більш ефективного використання об’єкта оцінки;

- виклад змісту застосованих методичних підходів, методів та оцінних процедур, а також відповідних розрахунків, за допомо­гою яких підготовлено висновок про вартість майна;

- письмову заяву оцінювача про якість використаних вихід­них даних та іншої інформації, особистий огляд об’єкта оцінки (у разі неможливості особистого огляду — відповідні пояснення та обґрунтування застережень і припущень щодо використання ре­зультатів оцінки), додержання національних стандартів оцінки майна та інших нормативно-правових актів з оцінки майна під час її проведення, інші заяви, що є важливими для підтвердження достовірності та об’єктивності оцінки майна і висновку про його вартість;

- висновок про вартість майна;

- додатки з копіями всіх вихідних даних, а також у разі по­треби — інші інформаційні джерела, які роз’яснюють і підтвер­джують припущення та розрахунки.

Звіт про оцінку майна дозволяється складати у стислій формі у разі доопрацювання (актуалізації) оцінки об’єкта оцінки на но­ву дату оцінки, а також в інших випадках, визначених відповід­ними національними стандартами. У звіті про оцінку майна, складеному у стислій формі, повинні зазначатись етапи прове­дення незалежної оцінки майна, здійснені оцінні процедури, міс­титися висновок про вартість, а також зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація.

Доопрацювання (актуалізація) оцінки майна може здійс­нюватись у разі закінчення строку дії звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна, установленого законодавством, або на вимогу замовника оцінки, коли істотних змін в умовах функціонування та фізичному стані об’єкта оцінки, а також ста­ні ринку подібного майна від дати оцінки до дати оцінки, на яку передбачається здійснення доопрацювання (актуалізація), не відбулося.

Висновок про вартість майна повинен містити відомості: про замовника оцінки та виконавця звіту про оцінку майна; назву об’єкта оцінки та його коротку характеристику; мету і дату оцін­ки; вид вартості, що визначався; використані методичні підходи; величину вартості, одержану в результаті оцінки.

Рецензування звіту про оцінку майна здійснюється на вимо­гу особи, яка використовує оцінку майна та її результати для прийняття рішень, у тому числі на вимогу замовників (платників) оцінки майна, органів державної влади та органів місцевого само­врядування, судів та осіб, які заінтересовані в неупередженому критичному розгляді оцінки майна, а також за власною ініціати­вою суб’єкта оціночної діяльності. Рецензування полягає в не­упередженому об’єктивному розгляді оцінки майна особою, яка не має особистої матеріальної або іншої заінтересованості в ре­зультатах такої оцінки, відповідно до напряму та спеціалізації її кваліфікаційного свідоцтва. За результатами своєї роботи рецен­зент готує рецензію у письмовій формі, яку скріплює підписом. Рецензія не повинна містити власного висновку про вартість об’єкта оцінки. Будь-які судження про вартість об’єкта оцінки, виражені у грошовій формі, можуть відображатися рецензентом виключно у формі звіту про оцінку майна, складеного в повній формі відповідно до вимог національних стандартів.