Основные схемы взаимодействия с гостиничным оператором
Гостиничные операторы при расширении своих сетей пользуются следующими стратегиями: строительство и удержание в своей собственности новых гостиниц, покупка существующих, лизинг (аренда) объектов гостиничной недвижимости, заключение контракта на управление и заключение договора франчайзинга. Данные стратегии приводятся по мере убывания степени участия и контроля со стороны гостиничного оператора. Необходимо отметить, что первые три стратегии в настоящее время используются
62 Stephen Rushmore "Hotel Investments Handbook 2002" USA, 2002 // http:www.hvs.com
все реже и реже, так как компании предпочитают не связывать свои средства, а направлять их на развитие сети, поэтому основными формами удержания отелей в гостиничной сети являются заключение договоров на управление и франчайзинг.
При реализации проекта строительства объекта гостиничной недвижимости, инициируемого, как правило, девелопером с целью дальнейшей продажи инвестору, момент выбора оператора и заключение с ним контракта определенного вида является ключевым для дальнейшей успешной реализации всего проекта. Инвесторы обращают особое внимание на гостиничного оператора, бренд и тип заключенного контракта, так эти параметры в первую очередь сказываются на доходности будущего объекта. Поэтому необходимо особое внимание уделить различиям между данными типами контрактов.
Аренда (лизинг) стала популярной в 1950 - 1960-е годы. В гостиничной индустрии этот метод используется и в настоящее время, хотя реже чем прежде.
Лизинговое соглашение позволяет и арендатору, и корпорации выйти на рынок или расширить на нем присутствие. При таком подходе отель арендуется за оговоренный процент обычно от 20 до 50% валовых поступлений от продаж.Контракт на управление заключается между девелопером (а затем, после продажи инвестором) и гостиничным оператором. Компания, вступающая в управление по контракту, не получает никаких прав на само имущество гостиничного комплекса. За работу компания получает обычно управленческое вознаграждение в виде определенного процента от валового или чистого операционного дохода, обычно - от 2 до 4,5%. За последние годы усилившаяся конкуренция между гостиничными сетями привела к снижению величины контрактного вознаграждения. Самая заметная черта современных контрактов на управление — увеличение числа оговариваемых в них положений.
Франчайзинг в индустрии гостеприимства — это концепция, наиболее часто используемая гостиничными операторами. Ее суть состоит в том, что франчайзодатель предоставляет «защищенное в законном порядке право
заниматься определенной предпринимательской деятельностью, а также помощь в организации этой деятельности, обучении, реализации и управлении за вознаграждение от франчайзополучателя» . То есть гостиничный оператор предоставляет свой бренд и разработки по управлению отелем, за это он получает роялти. Анализ стратегий развития гостиничных сетей показывает, что франчайзинговая схем применяется на неразвитых, рискованных и малоинтересных для гостиничного оператора рынках. Тем не менее, следует отметить, что недостаточное внимание к выбору франчайзополучателя в ряде случаев приносило серьезный ущерб репутации международному бренду.
Положительно на инвестиционную привлекательность объекта или проекта гостиничной недвижимости влияет заключение контракта на управление или аренду с ведущим международным оператором. Так как договор аренды в последнее время менее распространен в гостиничном сегменте, наиболее привлекательным для потенциальных инвесторов является заключение контракта на управление.
Осуществление управления отелем известным международным оператором предполагает определенный стандарт качества, который не всегда соблюдается при заключении франчайзингового соглашения (что, в конечном счете, негативно отражается на доходности отеля). Другим положительным моментом контракта на управление является более высокий поток платежей при сравнении с арендным контрактом. При заключении контракта по аренде отеля оператор платит собственнику заранее определенный процент от выручки, в то время как по договору на управление оператор удерживает из суммы выручки расходы и вознаграждение за управление, а остаток прибыли перечисляет собственнику, что в случае успешного функционирования объекта недвижимости предполагает значительные поступления.В сравнении с контрактом франчайзинга, договор на управление предполагает более стабильный поток поступлений, так как гостиничный оператор имеет большой опыт управления подобными объектами, следовательно, при данном типе контракта успешность проекта более вероятна.
Таким образом, можно сделать вывод о том, что с точки зрения инвестиционной привлекательности проектов гостиничной недвижимости из всех форм взаимодействия с гостиничными операторами наиболее целесообразным является заключение контракта на управление с ведущей международной сетью.
Анализ различных сегментов мирового рынка коммерческой недвижимости показал, что, несмотря на то, что большинство инвестиций вкладывается в объекты офисной (143 млрд. долл. иностранных инвестиций в 2007 году ) и торговой недвижимости (78 млрд. долл. в 2007 году ), наибольшим потенциалом для инвесторов обладает рынок гостиничной недвижимости (ставка капитализации составляет 7,9% против 6,0% и 6,2% в офисном и торговом сегментах соответственно). Поэтому именно данный сегмент обладает наибольшим потенциалом для развития среди других сегментов рынка коммерческой недвижимости.