Выявление наиболее доходного с точки зрения инвестиций формата гостиничной недвижимости

На протяжении последних лет исследователи, чиновники и аналитики рынка говорят о том, что для развития туризма и увеличения притока туристов необходимо строительство гостиниц среднего и экономичного класса.

Тем не менее, формат и класс строящихся гостиниц диктуется рынком. Ключевыми игроками рынка являются мировые гостиничные сети и инвесторы, которые определяют, какие гостиницы будут строиться на том или ином рынке. Для данных компаний основным показателем является уровень доходности того или иного типа гостиничной недвижимости. В первую очередь будут строиться наиболее доходные объекты гостиничной недвижимости, затем по мере насыщения рынка и усилении конкуренции, участники рынка будут осуществлять инвестиции в менее доходные типы объектов. Поэтому необходимо проанализировать объекты различных классов с точки зрения доходности. Доходность гостиничного объекта в первую очередь зависит от стоимости номера и заполняемости. Естественно, что самой высокой ценой за номер отличаются пятизвездочные отели, но в этой категории отелей применяется политика низкой заполняемости, так как высокая заполняемость ведет к быстрому износу основных фондов. Если в бюджетном сегменте цена ремонта основных фондов составляет небольшую часть, то в элитном сегменте реновация основных фондов является очень существенной статьей расходов.

Для простоты анализа доходности того или иного объекта гостиничной недвижимости или группы таких объектов был введен показатель доходности на номер (RevPAR). Данный показатель рассчитывается как произведение цены за номер и уровня заполняемости гостиницы.

Для сравнительного анализа показателей доходности различных классов целесообразно обратиться к опыту ведущих мировых гостиничных сетей. Несмотря на то, что даже в пределах небольшого географического рынка трудно отнести объекты к тому или иному классу из-за их неоднородности, в пределах одной сети гостиничные продукты четко стандартизированы и распределены по классам.

Ведущие гостиничные сети насчитывают около 1500 отелей в цепочке, поэтому данные по доходности того или иного класса основаны на большой выборке.

Самой крупной сетью представленной в мире по состоянию на 2008 год является Intercontinental Hotel Group (IHG). Поэтому сравнительный анализ показателей различных классов будет основан на показателях данной компании.

Intercontinental

Crowne Plaza

Holiday Inn

Express

Цена за номер (ADR)

Залогияемоеть (OR)

Рисунок 3.16. Цена за номер и наполняемость по брендам IHG, долл. США и %

Источник: Данные компании Intercontinential Hotel Group, http://mvw. iltg. сот/ Как и предполагалось ранее наибольшим уровнем заполняемости

обладают гостиницы экономичного класса, которые в IHG представлены

брендом Express. Самая низкая заполняемость отмечена в верхнем сегменте

(бренд InterContinential). Тем не менее, цены размещения в самом высоком и

низком сегменте отличаются более чем в 2 раза, что находит отражение в

показателе RevPAR.

Рисунок 3.17. Показатель RevPAR, по брендам IHG, по итогам 2007 года

Источник: Сайт компании, http://www.ihg.com

Таким образом, несмотря на более низкий уровень заполняемое™ в гостиницах верхнего сегмента, наибольшей доходностью обладают именно данный класс гостиниц. Показатель RevPAR по итогам 2007 года по всем отелям сети составил 142 долл. США в высоком классе и 65 и 68 долл. США в среднем и экономичном классах. Т.е. доходность на номер в высоком сегменте превышает доходность среднего и экономичного класса в более чем в 2 раза. Этим и обуславливается рост числа гостиниц высокого класса и недостаток гостиниц качественного экономичного сегмента.

Данная тенденция находит отражение и в Санкт-Петербурге, где в период за последние пять лет вводились преимущественно пяти- и четырехзвездочные гостиницы.

16 14 12 10 8 6 4 2 0

Рисунок 3.18. Количество гостиниц по классам, еееденных с 2003 по 2008 год в

Санкт-Петербурге. Источник: материалы СМИ, правительства Санкт-Петербурга

Анализ доходности гостиниц различных классов, приведенный выше, а также прогнозы по увеличению доли бизнес-туристов в общем туристическом потоке в Санкт-Петербург (которые в основном и формируют спрос на гостиницы высокого класса, 4* и 5*), позволяют сделать вывод о том, что тенденция строительства гостиниц высокого класса продолжится и в будущем ввод гостиниц высокого класса будет превышать ввод гостиниц класса эконом.

<< | >>

↑

Источник: Панова Анна Владимировна. СТРУКТУРНЫЕ СДВИГИ ИНОСТРАННОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ). 2009

Еще по теме Выявление наиболее доходного с точки зрения инвестиций формата гостиничной недвижимости:

- Инвестиции - История экономики - Основы экономики - Платежные системы - Политэкономия - Рынок ценных бумаг - Ценообразование - Эконометрика - Экономика предприятия - Экономическая теория - Экономический анализ -