Историческая застройка центра города не рассматривается как альтернатива для размещения гостиниц.

Необходимость сохранения исторического центра Санкт-Петербурга при планировании размещения гостиничных объектов

Важным с точки зрения развития города является сохранение архитектурного облика города, который может измениться под воздействием возрастающего притока инвестиций в сферу недвижимости.

Смысл данного явления заключается в следующем. Естественным желанием любого инвестора, с точки зрения доходности инвестиций является постройка высотного здания в самом центре города. Центр города является престижным с точки зрения жилой недвижимости, имеет самые высокие пешеходные потоки с точки зрения торговой недвижимости, близок к основным туристическим достопримечательностям с точки зрения гостиничной и имеет наилучшую транспортную и пешеходную доступность с точки зрения офисной недвижимости.

Наиболее доходным является строительство масштабного высотного объекта, так как стоимость земли и издержки строительства в расчете на квадратный метр падают при росте этажности.

Территория центра Санкт-Петербурга представляется собой сложившийся архитектурный ансамбль, в котором нет резервных территорий. Стремление инвесторов к строительству объектов именно в этой части города приводит к сносу значительной части построек.

Если обратится к опыту крупнейших городов Европы, которые также испытывали потребность в модернизации городской структуры под воздействием инвестиционного давления, можно выделить стратегии трех ведущих европейских столиц - Рима, Парижа и Лондона.

Рим - стратегией города Рима в отношении исторического цента города - является полное сохранение подлинных исторических зданий в центре города, т.е.

Париж - сочетает стратегию сохранения исторического центра и развития на его территории новых форматов

Лондон - не придерживается стратегии охраны исторических зданий в центре города и допускает любую реконструкцию и снос исторических зданий.

Сейчас администрация города придерживается лондонского сценария развития города. Но необходимо отметить, что искажение исторического центра города и разрушение исторических фасадов негативно отражается на имидже города, что с точки зрения экономики города является невыгодным.

В этой связи особый интерес представляет собой анализ гостиничного рынка. На развитие гостиничного сегмента влияют две группы факторов: факторы развития туризма и факторы развития рынка недвижимости. С одной стороны, высокая доходность данного сегмента рынка привлекает новых инвесторов. Как правило, строятся масштабные гостиницы в историческом центре города (как самый доходный вид проектов). С другой стороны, возможный ущерб имиджу города от необдуманной застройки центральной части города может негативно отразиться на туристической привлекательности города, что повлечет собой уменьшение туристического потока и снижение доходности данного сегмента.

В этой связи особо важным представляется определение наиболее привлекательных с точки зрения инвестора зон расположения гостиниц,

основываясь на перспективах будущего развития города и практики размещения гостиниц, сложившейся на западе.

Емкость рынка

Возвращаясь к задачам, поставленным на странице 146, в первую очередь необходимо определить, сколько гостиниц необходимо построить, то есть выявить объем предложения обеспеченный спросом.

Величина спроса на гостиничные номера прямо пропорциональна величине туристического потока. Поэтому автор считает целесообразным проводить расчет емкости рынка, основываясь именно на данном показателе. Чтобы понять, сколько гостиничных номеров необходимо построить в Санкт- Петербурге, целесообразно сравнить обеспеченность гостиничными номерами Петербурга с показателями в других туристических центрах мира в расчете на 1 ООО туристов.

В таблице приводятся данные по величине туристического потока, а также прогноз его динамики согласно данным Городского Туристско- информационного центра при Администрации Санкт-Петербурга.

Табл.

В 2007 году величина туристического потока составила 4,3 млн. туристов. Согласно прогнозам Администрации Санкт-Петербурга к 2010 году данное значение увеличится до 5,4 млн. Однако, данные прогнозы составлялись в условиях растущего рынка, поэтому в кризисный период ожидается снижение туристического потока. Тем не менее, если рассматривать долгосрочную перспективу, то Санкт-Петербург является

одним из наиболее посещаемых туристических центров Восточной Европы и при восстановлении платежеспособного спроса туристический поток стабилизируется. Поэтому при расчете на 2010 год в качестве основы принимается текущее значение потока в 4,3 млн. туристов.

Номерной фонд в качественных гостиницах составляет 8951 номер или 17 766 мест размещения. Таким образом, текущая обеспеченность на 1000 туристов составляет 4 места размещения или 2 номера.

Ниже в таблице приводится значение данного показателя по основным туристическим городам Европы, а также по Дубай (как одного из самых динамично развивающихся рынков туризма).

Табл.3.7. Обеспеченность гостиничными номерами основных туристических центров Европы\r\n Количество \r\nГород Туристический поток, 2007 мест Обеспеченность\r\nДубай 5 863 509 52 975 9,0\r\nБарселона 7 689 394 54 036 7,0\r\nПариж 15 399 817 76 179 4,9\r\nАмстердам 4 863 600 41 743 8,6\r\nМюнхен 4 701 717 45 974 9,8\r\nСанкт- \r\nПетербург 4 300 000 17 766 4\r\nИсточник: Данные австрийского национального комитета по туризму, (http://tourmis.wu-wien.ac.at/index_e.htmI) и комитета по туризму Дубай (http://www.

Обеспеченность в крупнейших туристических центрах,

представленных в таблице немного ниже, чем в других туристических

городах Европы, что обусловлено значительной величиной туристического

потока. Среднее значение данного показателя для городов Европы

составляет 10,12 мест размещения на 1000 туристов. Данные относительно

прогнозируемой динамики туристического потока в городах Европы и

динамики предложения гостиниц позволяют сделать прогноз динамики

показателя средней обеспеченности по Европе, который показан на таблице.

11,27

10.37

10,36

10,15

10,14

10,12

9,43

о

11,50 11,00 10,50 10,00 9,50 9,00 8,50

2005

2004

2007

2006

2009

2010

2008

? Обеспеченность на 1 ООО туристов

Рисунок 3.15. Динамика среднеевропейского показателя обеспеченности

гостиничными местами размещения, %.

Источник: Данные австрийского национального комитета Австрии по туризму, http.V/tourmis. wu-wien. ас. at/indexe. html

Таким образом, среднее значение обеспеченности гостиничными

местами размещения в Европе в 2010 году будет практически совпадать со

значением 2007 года и составит \\0,15 мест размещения на 1000 туристов.

Таким образом, исходя из европейского уровня обеспеченности

гостиничными местами размещения, гостиничный фонд Санкт-Петербурга к

2010 году должен составить 21 885 гостиничных номера. По данным

различных СМИ к 2010 году в Санкт-Петербурге будет построено порядка 33

гостиниц с общим номерным фондом 6112 номеров. Объем качественного

предложения составит 15 063 номера. Следовательно, для достижения

европейских показателей по обеспеченности гостиничными номерам

необходимо еще построить гостиничных объектов с суммарным

объемом номерного фонда в 6882 номера. Среднее количество номеров в

гостинице составляет около 200 номеров, т.е. необходимо еще построить

34 гостиницы.

Необходимо отметить, что в проведенном сравнительном анализе расчет обеспеченности гостиничными номерами основан на величине туристического потока. У большинства аналитиков рынка, а также в исследованиях комитетов по туризму данные расчеты основываются на численности населения, т.е. обеспеченность гостиничными номерами

считается на 1000 жителей города. Автору представляется более целесообразным исходить из величины туристического потока, так как именно туристы формируют спрос на гостиничные номера.