Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Комментарий к статьям 135, 136

1. Комментируемые статьи определяют правовое положение товарищества собственников жилья (ТСЖ) и особенности его создания.

Гражданский кодекс РФ (ст.

Часть 1 ст. 135 ЖК РФ подтверждает организационно-правовую форму товарищества собственников жилья - некоммерческая организация.

2. Основная цель деятельности ТСЖ не связана с получением прибыли. Оно прежде всего является объединением собственников помещений в многоквартирном доме, созданным для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, а также для обеспечения его эксплуатации.

Понятие товарищества неудачно заимствовано из Закона о товариществах собственников жилья, где под комплексом недвижимого имущества понимался кондоминиум. Кондоминиум - единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.

3. По совокупности норм, содержащихся в ЖК РФ, можно сделать вывод, что товарищество собственников жилья управляет общим имуществом в многоквартирном доме (об общем имуществе см. комментарий к гл. 6).

Правоспособность товарищества собственников жилья - способность иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности - возникает с момента его создания.

ТСЖ имеют специальную правоспособность. Они вправе заниматься только теми видами деятельности, которые указаны в их уставах и соответствуют целям, ради которых были созданы. Сделка, совершенная товариществом не в соответствии с целями его деятельности, может быть признана судом недействительной как внеуставная.

Примером этому служит Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.10.2002 по делу N Ф04/3876-848/А46-2002 (извлечения):

"Как видно из материалов дела, ТСЖ "Первомаец-4" оспорило:

договор от 09.01.2001 N 2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго" на поставку, получение и оплату тепловой энергии,

а также договор от 21.08.1996 N АК-5-333/2211, заключенный с ОАО "АК "Омскэнерго", МУП ТСК, УФПС по Омской области, и соглашение к нему от 01.01.2000.

Истец указал на то, что договоры заключены управляющим ТСЖ "Первомаец-4" с превышением полномочий и с превышением правоспособности товарищества собственников жилья.

Исследуя условия договора от 09.01.2001 N 2211, апелляционная инстанция установила, что он заключен между энергоснабжающей организацией ОАО "АК "Омскэнерго" и ТСЖ "Первомаец-4" как с абонентом на поставку тепловой энергии в жилые дома; данный договор является договором энергоснабжения.

В соответствии со статьей 539 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Между тем нормы Закона о товариществах собственников жилья, в соответствии с которым действует ТСЖ "Первомаец-4", не предусматривают право ТСЖ заключать с энергоснабжающей организацией договоры как абоненту - потребителю соответствующей энергии.

Апелляционная инстанция правомерно признала договор от 09.01.2001 N 2211 недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как заключенный с нарушением статьи 539 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 17, 29, 31, 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Первая инстанция суда, отказывая в удовлетворении требований о признании договора от 09.01.2001 N 2211 недействительным, неправильно применила нормы материального права, что явилось основанием для отмены решения в этой части.

При этом суд первой и апелляционной инстанций обоснованно отказал в удовлетворении требования о признании недействительными договора от 21.08.1996 N АК-5-333/2211 и подписанного к нему соглашения от 01.01.2000.

Договор N АК-5-333/2211 заключен между ТСЖ "Первомаец-4", ОАО "АК "Омскэнерго", МУП ТСК и УФПС по Омской области в лице почтамта на обслуживание по приему и перечислению платежей за отопление и горячее водоснабжение.

По условиям данного договора и соглашения к нему от 01.01.2000 ТСЖ "Первомаец-4" обязалось производить сбор платежей от жильцов за отопление и горячее водоснабжение, их перечисление на счета ОАО "АК "Омскэнерго" и МУП ТСК, а также проведение и оформление сверки расчетов по лицевым счетам жильцов и предоставление реестров принятых платежей.

Принятые по указанному договору обязательства не противоречат целям создания и деятельности ТСЖ "Первомаец-4", установленным в нормах статей 29, 30 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", и соответствуют пунктам 2.1, 2.2, 3.1 устава товарищества.

Исследование материалов дела показало, что выводы апелляционной инстанции соответствуют обстоятельствам спора и основаны на правильном применении норм материального права и норм процессуального права".

4. Товарищество создается для следующих целей:

1) совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме;

2) обеспечение эксплуатации этого имущества;

3) владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение этим имуществом.

Совместное управление общим имуществом, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме осуществляются путем принятия решений на общем собрании членов товарищества.

ТСЖ осуществляет эту деятельность при наличии полномочий собственников помещений. Оно наделяется полномочиями в момент создания, а в существующих товариществах - путем внесения изменений и дополнений в их уставы. Полномочия от не членов товарищества ТСЖ приобретает путем заключения с ними договора о содержании и ремонте общего имущества.

Понятие "обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме" никакими нормативными актами не регламентировано, и чаще всего содержание этого понятия является предметом судебных разбирательств. Чтобы не отвечать по обязательствам, не предусмотренным уставной деятельностью ТСЖ, в уставе товарищества необходимо раскрыть данный термин. Такая регламентация, прежде всего, необходима для определения ответственности сторон при неисполнении договоров на предоставление услуг и работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества, а также при возникновении споров членов товарищества с ТСЖ.

Под обеспечением эксплуатации общего имущества следует понимать действия товарищества, направленные на выбор управляющей, обслуживающей и подрядных организаций, заключение с ними договоров, осуществление в интересах членов ТСЖ и других собственников помещений в многоквартирном доме контроля за исполнением этими организациями своих обязанностей, а также выполнение иных функций, предусмотренных уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом.

Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время решением общего собрания собственников помещений. Если многоквартирный дом управляется ТСЖ, а общим собранием собственников помещений выбран иной способ управления, товарищество подлежит ликвидации в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (см.

ТСЖ считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц (государственной регистрации). С этого момента оно может приобретать гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его уставе, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Как юридическое лицо оно должно иметь органы управления, самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банке, печать со своим наименованием и другие признаки юридического лица. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не связано обязательствами членов товарищества. Члены ТСЖ, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.

6. Создавая ТСЖ, собственники помещений определяют перечень его полномочий. Они могут принять решение о том, что ТСЖ будет либо самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, либо выполнять только функции управления этим имуществом, либо часть функций. При передаче части полномочий следует учитывать, что в многоквартирном доме может существовать только одна управляющая организация.

Так, в соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" руководители организаций могут в зависимости от объема учетной работы:

--------------------------------

СЗ РФ. 1996. N 48. Ст. 5369; 2003. N 27 (ч. I). Ст. 2700.

а) учредить бухгалтерскую службу как структурное подразделение, возглавляемое главным бухгалтером;

б) ввести в штат должность бухгалтера;

в) передать на договорных началах ведение бухгалтерского учета централизованной бухгалтерии, специализированной организации или бухгалтеру-специалисту;

г) вести бухгалтерский учет лично.

В практической деятельности ТСЖ заключают договор с едиными информационно-расчетными центрами на начисления обязательных платежей программными средствами. ТСЖ могут передать специализированной организации ведение бухгалтерского учета товарищества.

7. Решение о создании ТСЖ и утверждение его устава принимается либо на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, либо путем заочного голосования (см. комментарий к ст. 45 - 48).

Решение общего собрания о создании товарищества собственников жилья и о принятии устава правомочно, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 2 ст. 141 ЖК РФ).

8. Собственники помещений в многоквартирном доме, в том числе органы государственной и муниципальной власти, обязаны принять участие в выборе способа управления таким домом (см. комментарий к ст. 161).

Собственниками помещений в многоквартирном доме может быть выбран только один способ управления; следовательно, для управления многоквартирным домом может быть создано только одно ТСЖ.

9. В ч. 2 ст. 136 перечислены объекты, которыми управляет товарищество собственников жилья. Объектом управления могут быть не только один, но и несколько многоквартирных домов, которые объединены одним или граничащими земельными участками либо иным общим имуществом (инженерные коммуникации). Причем общее имущество должно быть предназначено для обслуживания только этих домов.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья