Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
Комментарий к статьям 137, 138
1. Содержание и объем правоспособности ТСЖ определяются законом и уставом этой организации. Статья 137 устанавливает права товарищества в пределах его специальной правоспособности (уставная деятельность).
Сделки, совершенные с нарушением прав и обязанностей, предусмотренных комментируемыми статьями, будут признаваться по суду недействительными (см. комментарий к ст. 135, 136).2. В соответствии со ст. 137 товарищество собственников жилья вправе:
1) заключить (в соответствии с законодательством) договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. При этом ТСЖ представляет законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме и действует в их интересах. Хотя стороной договора управления выступает товарищество, услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества, коммунальные услуги управляющая организация предоставляет непосредственно собственникам помещений и лицам, которые пользуются жильем в этом доме. Они же оплачивают услуги и работы - в порядке, определяемом правлением ТСЖ. Комментируемые статьи не предоставляют товариществу право выступать в качестве потребителя услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также потребителем (абонентом) коммунальных услуг. Законодательно исключается возможность участия ТСЖ в качестве перепродавца жилищных и коммунальных услуг;
2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые средства на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд; расходы на другие цели, предусмотренные гл. 13 ЖК РФ и уставом товарищества.
Предложения ТСЖ об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке его начала, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта, выносятся на решение общего собрания собственников помещений (см. комментарий к ст. 158);3) на основе годовой сметы доходов и расходов товарищества устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Установление размеров платежей обусловлено тем, что в силу закона товарищество участвует в договорных отношениях на условиях представительства от имени всех собственников помещений. Общее имущество в многоквартирном доме является долевой собственностью всех собственников, и на них возложена равная обязанность по несению расходов на содержание и ремонт такого имущества. Правление товарищества после определения объема расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме рассчитывает размер платежей каждого собственника помещения пропорционально указанной выше доле и вправе установить иной порядок расчета. Для закрепления данной нормы необходимо внести ее в устав товарищества, определить компетенцию органов управления ТСЖ по данному вопросу и количество голосов собственников, необходимое для принятия решения;
4) выполнять для собственников помещений в многоквартирном доме работы и предоставлять им услуги. Работы и услуги определяются уставной деятельностью товарищества и теми целями, для которых оно было создано. Так, ТСЖ вправе оказывать возмездные услуги по приему корреспонденции собственников помещений во время их отсутствия (электронная почта, факсовые сообщения, почтовая корреспонденция и проч.), проводить работы по ремонту имущества собственников, вскрывать квартиры по их просьбе, отправлять корреспонденцию, составлять письма в сторонние организации, выполнять отдельные поручения и др.
Если общее собрание членов товарищества решит самостоятельно содержать общее имущество в многоквартирном доме силами специалистов правления, то эта деятельность является уставной;5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, которые выполняют для товарищества работы (предоставляют услуги);
7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Для того чтобы перечисленные права ТСЖ были реализованы, необходимо:
внести их в устав товарищества;
включить соответствующие виды деятельности в перечни вопросов, относящихся к компетенции либо общего собрания членов ТСЖ, либо его правления;
закрепить в уставе товарищества условия правомочности решений общего собрания или правления по внесенным вопросам.
3. Статья 138 устанавливает перечень обязанностей товарищества собственников жилья. Товарищество обязано:
1) обеспечивать выполнение требований гл. 13 ЖК РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений, не являющимися членами товарищества. Собственники помещений, создавая товарищество собственников жилья, наделяют его правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Те собственники помещений, которые отказались вступить в товарищество, заключают с ним договор о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Причем это не договор на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества. Договор с собственниками, которые не являются членами товарищества, заключается на предмет: а) передачи ими своих полномочий товариществу для реализации последним прав, предусмотренных пп. 1 - 3 ч.
1, пп. 1 - 4 ч. 2 ст. 137, п. 8 ст. 138; б) установления размеров обязательных платежей; в) установления срока и порядка внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, условий перерасчета платежей и др.;3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме. ТСЖ обязано своевременно заключить договоры со специализированными организациями, осуществляющими техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем, санитарное содержание, а также содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, осуществлять контроль по заключенным договорам, требовать исполнения таких договоров;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на это имущество. Товарищество обязано своевременно определить расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома и иные расходы, а также установить размеры платежей для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности; проинформировать собственников помещений о размере таких платежей, сроках и порядке их внесения. Осуществлять контроль за эксплуатацией общего имущества;
6) соблюдать права и законные интересы собственников помещений. При планировании своей деятельности ТСЖ должно своевременно информировать собственников помещений и в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ получать их согласие на:
реконструкцию многоквартирного дома, строительство хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
эксплуатацию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
7) предотвращать или прекращать действия третьих лиц, затрудняющие реализацию прав собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме или препятствующих этому. В случае невозможности самостоятельно устранить нарушения ТСЖ обязано направить соответствующую информацию для привлечения виновных к ответственности;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.