ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основное свойство недвижимости как экономического актива - иммобильность. Но для функционирования рынка необходимо свободное перемещение товара от продавца покупателю.

Для функционирования рынка недвижимости и осуществления трансграничных инвестиций необходимо, чтобы в государстве существовали механизмы для функционирования системы землевладения (tenure system), которая обеспечивает сохранность прав и переход прав на объекты от одного участника рынка другому и включает систему учета объектов недвижимости. Поэтому данная система является основой для функционирования рынка;

Недвижимость одновременно является и реальным активом (для личного использования) и финансовым активом. Так жилая недвижимость приобретается в основном для использования, а коммерческая в качестве инвестиций с целью получения дохода;

Исключительную роль инвестиций в недвижимость в функционировании национальной и мировой экономики подтверждает тот факт, что именно инвестиции в недвижимость послужили причиной основных финансовых кризисов, произошедших в мировой экономики за последнее десятилетие;

Проведенный анализ причин возникновения и развития основных финансовых кризисов мировой экономики позволил выделить следующие «сигнальные факторы», свидетельствующие о нарастании кризисных явлений на рынке недвижимости: значительный рост притока инвестиций (иностранных и национальных) в сектор недвижимости; увеличение кредитования недвижимости банковским

сектором (рост доли кредитов под залог недвижимости в общем объеме банковских кредитов); спекулятивный рост цен; сильная корреляция динамики роста рынка недвижимости и фондового рынка (т.е. недвижимость воспринимается как один из активов для вложения спекулятивных инвестиций); стабильный рост экономики в течение продолжительного периода; рост сектора недвижимости значительно опережающий рост экономики в целом;

Анализ фундаментальных причин, вызвавших кризисы, позволяет проследить эволюцию взаимодействия финансового рынка и рынка недвижимости и механизмов трансмиссии кризисов.

Развитие инвестиционных процессов оказывает основное влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости.

Инвестиционные процессы на рынке недвижимости постоянно находятся в развитии: меняется объем инвестиций, их структура, географическое распределение. То есть наряду с количественными конъюнктурными изменениями динамики инвестиций, происходят и качественные изменения в инвестировании в недвижимость. Таким образом, в развитии данных процессов имеют место структурные сдвиги.

Именно данные структурные сдвиги и обуславливают основные характеристики развития инвестиционных процессов на определенный период.

Ю.В 2000 годы можно констатировать наличие структурного макросдвига инвестиционных процессов. В последние десятилетие наблюдалась активизация процессов на глобальном рынке недвижимости. До

ипотечного кризиса в США, объем инвестиций в данный сектор неуклонно возрастал Значительный приток спекулятивных инвестиций в недвижимость в связи с финансовой нестабильностью на других рынках, определил основные характеристики дальнейшего развития мирового рынка недвижимости в последующие годы.

После падения фондовых рынков на рынок недвижимости обратили особое внимание профессиональные инвесторы: банки, инвестиционные фонды и подобные структуры. Привлечение данного рода инвесторов вызвало ряд структурных изменений на, мировом рынке недвижимости: повышение специализации участников, повышение транспарентности национальных рынков, процесс унификации продукта.

Кризис на рынке недвижимости привел не только к количественному снижению объема инвестиций, — он коснулся главной причины предшествовавшего роста — инвестиций в недвижимость со стороны профессиональных участников.

Сегмент гостиничной недвижимости наиболее отличается от остальных сегментов. Если на остальных сегментах основными участниками являются три класса: инвесторы, девелоперы и арендаторы, то в структуре гостиничного рынка особое место занимают гостиничные сети.

В ходе развития инвестиционных процессов как на мировом рынке недвижимости в целом, так и на рынке гостиничной недвижимости в рассматриваемый период 2000-2008 года можно выделить два структурных сдвига, которые определили развитие инвестиционных процессов: усиление инвестиционных процессов в 2000 годах и спад инвестиционной активности в 2007 году.

Приход на рынок гостиничной недвижимости профессиональных инвесторов явился катализатором для следующих процессов: 1.

Углубление специализации участников рынка.

Активизация инвестиционных процессов на мировом рынке затронула и российский рынок недвижимости. Усиление притока инвестиций в российскую недвижимость приходится на 2005 год, т.е. соответствует гипотезе о структурном сдвиге в иностранном инвестировании на мировом рынке.

При анализе внешнего воздействия на процесс развития российского рынка недвижимости можно выделить два направления: воздействие структурных сдвигов иностранного инвестирования, выраженного 1) усилением инвестиционных потоков и 2) последующим сокращением инвестиционной активности (американским ипотечным кризисом).

Усиление притока иностранных инвестиций на рынок недвижимости привело ко многим структурным изменениям в процессах функционирования: 1) под влиянием данных процессов произошли реформы законодательства в сфере недвижимости, направленные на повышение прозрачности рынка; 2) усиление активности на рынке недвижимости привело к усилению процессов специализации его участников и появлению унифицированного продукта.

Под воздействием мирового финансового кризиса произошло смещение точки насыщения петербургского рынка.. То есть мировой кризис положительно повлиял на динамику петербургского рынка недвижимости, удлинив его фазу роста.

Гостиничная недвижимость является одной из функций использования земли (land use), которая претерпевает изменения по мере развития города. Анализ развития гостиничной недвижимости различных городов мира (главным образом европейских туристических центров) показал, что структура размещения отелей тяготеет к трем моделям: концентрической, секторальной и многосекторной.

Исходя из размещения отелей в Санкт-Петербурге по состоянию на 2008 год, можно прийти к выводу, что на данный момент к Санкт- Петербургу применима концентрическая модель развития города. В будущем развитие города и гостиничной недвижимости будет тяготеть к модели множества центров

Анализ расположения гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира позволил выделить важную характеристику размещения большинства отелей: гостиничные объекты в контексте пространственного размещения имеют тенденцию к концентрации.

На территории Санкт-Петербурга можно выделить несколько кластеров гостиничной недвижимости. К функционирующим кластерам относится один - центральный. Анализ перспектив развития городских территорий позволяет выделить еще несколько потенциальных кластеров.

Данный анализ также представляет важность в контексте структурного сдвига инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Прошлый этап развития гостиничного рынка характеризовался высокой доходностью вложений в связи с ростом цен. Будущее развитие рынка будет основано на фундаментальных факторах, что потребует более тщательного анализа для выбора местоположения будущего объекта.