2.1 Структурные изменения инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости

Рисунок 2.1.

Источник: Данные компании Jones Lang LaSalle

Как показывает график, приток инвестиций в недвижимость усилился после 2003 года, когда прирост составил порядка 45% или 123 млрд. долл. по сравнению с предыдущим годом. Причиной подобного усиления притока инвестиций являются последствия кризиса 2000 года, когда произошел обвал фондового рынка. Традиционно профессиональные инвесторы в условиях финансовой нестабильности, пытаются найти такие инвестиционные активы, динамика доходности которых некоррелировала бы с общей динамикой поведения акций, облигаций и других финансовых инструментов. Таким активом оказалась недвижимость. Данное положение иллюстрирует поведение большинства фондовых индексов в данный период.

Рисунок 2.2. Динамика основных индексов.

Источник: Данные различных СМИ

Согласно графику в период с 2000 по 2002 на фоне отрицательной динамики большинства индексов, только индексы недвижимости (NCREIF и NAREIT) показывали положительную динамику.

Рекордное увеличение притока инвестиций в сектор недвижимости после падения фондового рынка в 2000 году хорошо бы проиллюстрировал динамический ряд по глобальным инвестициям, содержащий периоды развития до 2000 года. Но статистика по глобальным инвестициям фиксироваться компаниями-аналитиками рынка лишь с 2000 годов. Однако данное увеличение притока инвестиций на рынок недвижимости после 2000 годов прекрасно иллюстрирует динамика капитализации рынка REIT (фондов инвестирования в недвижимость за последние десятки лет)

Северная Америка

Европа

Азия

морд долл. 700

600

500

400

300

200

100

0

89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05

Рис.

Источник: DBS Global Asset Management

Как показывает динамика капитализации рынка, экспоненциальный рост инвестиций в недвижимость начался также в 2002-2003 году и значительно превышает рост капитализации данного рынка во все предшествующие годы.

Подобный спекулятивный рост инвестиций в недвижимость, ненаблюдавшийся в предыдущие периоды развития рынка недвижимости подтверждает и динамика роста цен на недвижимость на основных мировых рынках недвижимости.

Сказанное выше подтверждает гипотезу о том, что в 2000 годы можно констатировать наличие структурного макросдвига инвестиционных процессов. Значительный приток спекулятивных инвестиций в недвижимость в связи с финансовой нестабильностью на других рынках, определил основные

характеристики дальнейшего развития мирового рынка недвижимости в последующие годы.

Необходимо отметить, что подобный спекулятивны й рост инвестиций в недвижимость отмечался и ранее. В частности Р. Бертран отмечает существование мирового цикла инвестиций в недвижимость в 1985-1990 году, со сходными характеристиками все же данный цикл 1985-1990 не носил такого мирового характера, и затрагивал многие страны, но не все.

Рассмотрим, к каким последствиям привел структурный сдвиг инвестиционных процессов на рынке недвижимости 2000 годов. Приток инвестиций в недвижимость в первую очередь усиливал процессы по созданию мирового рынка недвижимости. После падения фондовых рынков на рынок недвижимости обратили особое внимание профессиональные инвесторы: банки, инвестиционные фонды и подобные структуры. Привлечение данного рода инвесторов вызвало ряд структурных изменений на мировом рынке недвижимости: