§ 3. Регулирование инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

Характерной чертой рынка недвижимости является наличие специальной нормативно-правовой базы, регламентирующей также и сферу инвестиций в недвижимость и строительство. Причем роль региональных и муниципальных нормативных актов в данной области более значительна, чем в других секторах экономики.

• Гражданский кодекс Российской Федерации[51];
• Земельный кодекс Российской Федераций;
• Закон РСФСР от 26 июля 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»[52];
• Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»[53];
• постановление Правительства РФ от 12 ноября 1999 г. № 1249 «Об утверждении Положения о предоставлении государственных гарантий под инвестиционные проекты социальной и народно-хозяйственной значимости»[54].

Особая ситуация сложилась в сфере инвестиций в земельные участки. До введения в действие 30 октября 2001 г. Земельного кодекса РФ земля, по сути, была выведена из состава объектов инвестирования, хотя фактически оборот земельных участков уже давно существовал в России. Так, только в 1999 г. совершено 5,2 млн сделок с земельными участками[55]. Упорядочение оборота земельных участков на уровне кодифицированного федерального закона позволяет создать необходимые условия для учета и охраны земель, устранить многие противоречия между нормативно-правовыми актами различного уровня и создать благоприятные условия для инвестирования в российскую экономику.

С принятием Земельного кодекса земельная реформа еще не закончена. Отдельные положения Кодекса требуют своего уточнения на федеральном и региональном уровнях. Так, Земельный кодекс прямо предусматривает принятие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В качестве примера достаточно успешной реализации региональной инвестиционной политики в сфере недвижимости можно привести систему законодательных норм Санкт-Петербурга, представленную, в частности, Инвестиционной стратегией, Концепцией городской инвестиционной программы и рядом нормативно-правовых актов, регулирующих процесс предоставления объектов недвижимости (находящихся в собственности Санкт-Петербурга) и имущественных прав на них на инвестиционных условиях, а также процедуру подготовки и согласования инвестиционно-тендерной документации.

Ключевым нормативным актом, регулирующим инвестиционную деятельность в сфере недвижимости, является Закон Санкт-Петербурга от 30 июля 1998 г. №191-35 «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга». Закон определяет условия и порядок осуществления инвестиционной деятельности, направленной на застройку земельных участков, на завершение незаконченных объектов и т. п. Закон дает понятия договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, объекта инвестирования и его начальной цены, результата инвестирования, объекта инженерной инфраструктуры. Дано определение инвестиционного адресного перечня, представляющего собой перечень приоритетных для города объектов инвестирования — территорий городской застройки, земельных участков, зданий, подлежащих реконструкции. Определены статус и полномочия инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) — коллегиального совещательного органа при губернаторе, принимающего участие в предоставлении объектов инвестирования. Установлен порядок предоставления объектов инвестирования с участием ИТК.

Участники рынка отмечают и негативные стороны системы регулирования инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга: во-первых, сложность и длительность процедур согласования; во-вторых, односторонний подход при формировании ИТК, состав которой в основном образуют чиновники Администрации города. Такой порядок приводит к тому, что ИТК склонна принимать лишь те решения, в которых заинтересована исполнительная власть, и не всегда выгодные городу.