Регулирование рынка недвижимости

Причины регулирования:

Специфика объекта.

Стратегический статус. Недвижимость - стратегический актив страны, дисбаланс на данном рынке может вызвать дисбаланс всей экономики, а также государственной целостности.

Социальная роль. Недвижимость в первую очередь жилая является основой домохозяйств, что также обуславливает повышенный интерес государства к стабильному функционированию данного сектора экономики.

Градообразующая роль. Основой городской структуры являются объекты недвижимости, поэтому регулирование застройки территорий определяет облик города.

Цели регулирования рынка недвижимости:

сохранность прав на недвижимость

организация перехода прав на недвижимость

учет объектов (кадастр)

развитие городских территорий (составление генплана развития)

Данные цели могут достигаться как посредством государственного вмешательства, так и сами участники рынка могут выполнять функции

регулирования рынка. Обобщив цели, можно выделить два основных направления регулирования:

регулирование сохранности прав и оборота недвижимости

регулирование развития территорий

Согласно форме организации регулирования данных направлений, можно выделить два крайних вида системы регулирования: либеральная модель регулирования и государственное обеспечение процессов оборота прав и развития рынка.

Либеральная

модель

I осу дарственное обеспечение функциони-рования

1. Регулирование оборота прав

Собственник (Покупатель) сам проверяет чистоту титула, и границы участка, а также возможные обременения, страхует свой титул

Государство гарантирует чистоту титула и указывает границы участка путем веления Реестра объектов недвижимости и кадастрового учета

\' - \' - 2.

В рамках определенной территории существует Генеральный План развития,

разработанный муниципальными властями,

который регламентирует функциональное назначение земель, максимальную высотность и т.д.

В рамках определенной территории не существуют генерального плана развития

территорий и других документов, ограничивающих использование земли, и собственник сам принимает

решение о размерах и функциональном назначении постройки

>

Рисунок. 1.3. Модели регулирования рынка

Либеральная модель в части регулирования сохранности прав и оборота недвижимости присутствует на рынках стран титульной системы регистрации прав на недвижимость (см. п. 1.2. Правовые основы рынка недвижимости). К таким странам относятся США, Англия, Австралия и ряд других.

Государственное обеспечение данных функций регулирования распространено в станах актовой системы учета. В первую очередь к ним относятся страны континентальной Европы и Россия.

Что касается развития городских территорий, то необходимо отметить, что распределение данных функций между участниками рынка крайне неоднородно, даже в пределах одних национальных границ одного государства. Например, в ряде городов России существует Генеральный план развития (такая практика есть и в других странах ), то есть местные власти регулируют процесс пространственного развития рынка недвижимости, а в ряде городов (например, Пермь) такого документа не существует и развитие городских территорий регулируют застройщики в пределах границ своих участков.

В целом необходимо отметить, что различные системы регулирования рынка недвижимости отражаются на его структуре и функционировании. Так необходимость проверки чистоты титула потенциальным покупателем при либеральной системе обусловила появление большого количества вспомогательных коммерческих институтов (специализированные юридические, консалтинговые компании, страховые компании, специализирующиеся на страховании титула собственности и др.). На взгляд автора, наиболее целесообразной является государственная система регулирования сохранности

прав и оборота недвижимости, где государство берет на себя функции по ведению реестра и кадастрового учета. Поскольку наличие единой системы учета всех объектов недвижимости и прав на них значительно повышает прозрачность, стабильность и эффективность функционирования рынка.