4.2. Строительство муниципального жилья

Обеспеченность жильем характеризуется рядом показателей, среди них наиболее важные — площадь жилья в расчете на одного жителя, средняя площадь квартиры.

По данным Росстата, в России средняя обеспеченность жильем в 2004 г.

После 1990 г. темпы ввода жилья начали резко снижаться. Общий жилой фонд за период с 1991 г. прирастал на 1,5% в год. В США темп воспроизводства жилья составляет 3%, в Европе — 10%. Среднегодовой ввод жилья по сравнению с советским периодом сократился в 2 раза. В 2005 г. введено 40 млн кв. м, это на 33% меньше, чем в 1980 г. В расчете на одного жителя это составляет 0,28 кв. м, а в Казахстане, например, — 1 кв. м (Российская газета. 2006. 28 февр.). Около 50% жилья вводится в сельской местности (коттеджи, дачи), не затрагивая потребностей массового спроса. Стоимость такого жилья ниже (исключая элитное), чем в многоквартирных домах ввиду незначительных затрат на инфраструктуру. Однако оно не увязывается с развитием производственного сектора и не может иметь широкой перспективы .

В СССР только за 1970 — 1980-е годы население России увеличилось на 8,5 млн человек, на карте появилось 146 новых городов. За 1991—1995 гг. построено 220 млн кв. м жилья, в значительной мере на прежних заделах, а за 1996—2000 гг. — лишь 160 млн кв. м, из них больше 50% — элитные дома и коттеджи. При этом исчезли 13 тыс. деревень, в городах свернуты работы по ремонту и реконструкции жилых домов.

После 1991 г. условия приобретения жилья изменились.

Сейчас в России около 28 млн семей, или 60% их общего количества, хотели бы улучшить жилищные условия; 14,3 млн семей проживают в неблагоустроенных квартирах, аварийных и ветхих домах; 10 млн живут в панельных домах постройки 1950—1960-х годов, срок их эксплуатации давно истек. По данным Росстроя, общая потребность в жилье составляет 1500 млн кв. м. Для ее удовлетворения нужно довести ввод нового жилья до уровня 1990 г., т.е. удвоить его, и поддерживать его на протяжении 20 лет (Ведомости. 2005. 17 ноябр.).

В 1986 г. в СССР была принята государственная программа «Жилье — 2000»; она ставила цель в течение 15 лет предоставить каждой семье отдельную квартиру или жилой дом. За 1986—1990 гг. было построено 343,4 млн кв. м жилья, в последующие 10 лет планировалось ввести 1 млрд кв. м, что реально подкреплялось опережающим развитием производственной базы строительства и мощностей строительных организаций.

СССР практически решил жилищную проблему, новой власти было передано около 4,5 млн очередников, т.е. только 5% семей, правда, квартира к 2000 г не была предоставлена всем нуждающимся. Но это стало проблемой уже новой власти.

В апреле 2005 г. после еще большего обострения жилищной проблемы на Президиуме Госсовета был рассмотрен проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Была поставлена задача формирования рынка жилья с расчетом, чтобы к 2010 г. каждый третий гражданин мог купить квартиру, в том числе с по-мощью ипотеки. Для этого надо построить около 400 млн кв. м жилья, довести его ежегодный ввод до 80 млн кв. м.

Таким образом, спустя 20 лет масштабы были снижены: ввод вместо 1 млрд 400 млн кв. м, а в год — 80 млн кв. м вместо 1 ЗОНО млн кв. м. Какова возможность покупки жилья для 30% нуж-дающихся к 2010—2015 гг., получения социального бесплатного жилья (ждать не менее 15 лет)?

В СССР жилье на 80% строилось за счет бюджетных средств. Государство покупало жилье у строителей и передавало его нуждающимся бесплатно.

Теперь общественных фондов нет, и проблемы предоставления бесплатных услуг усугубились.

Порядку финансирования в СССР соответствовали и условия предоставления жилья. Основным критерием для постановки на учет нуждающихся в жилье был норматив жилой площади на члена се-

мьи; на очередь ставили, если на каждого приходилось менее 6—7 кв. м. Много жилья строили для своих работников предприятия. При его распределении учитывались еще и трудовые заслуги, передовики производства, специалисты получали жилье в первую очередь и не обязательно с учетом норматива площади на одного человека. Однако и ведомственное жилье распределялось под контролем местного органа советской власти. Тоже относилось и к кооперативному жилью, которое возводилось на деньги жильцов Таким образом, без участия органа власти, предприятия, где работал претендент на квартиру, получить жилье было практически невозможно. При этом жилье отдавалось бесплатно, невзирая на высоту потолков и метры площади.

Новая модель решения жилищной проблемы базируется на принципиально иных социально-экономических и нравственных принципах.

Жилье становится объектом купли-продажи, товаром на рынке, который призван удовлетворять не потребность в жилье, а платежеспособный спрос. Обеспечение потребности в жилье заменяется рынком жилья. На рынке жилье не может быть доступным или недоступным, его на рынке столько, на сколько предъявляется денежный спрос. Инвестиции капитала в жилье подчиняются только закону максимальной прибыли, что обеспечивается повышением цен или количеством реализуемого товара.

Для основной части нуждающихся в жилье теряет свое значение механизм получения жилья, оно не распределяется, а приобретается с учетом имущественного положения.

Решение жилищной проблемы имеет два варианта: покупка (строительство) в собственность и коммерческий наем. Важной особенностью избранной модели жилищной реформы является ставка на собственника, а не на нанимателя жилья. Собственники жилья появились с повышением закона о приватизации жилья на условиях бесплатности. В соответствии с Жилищным кодексом РФ бесплатная приватизация прекращается с 01.01.07, а жилья, полученного после 01.03.05, — с этой даты . Новые претенденты на собственное жилье должны иметь для этого достаточный капитал.

Для собственников жилья важны нормы о налоге на недвижимость, определяемом исходя из его рыночной, а не балансовой стоимости, налоге на землю под жилье, капитальном ремонте дома, где находятся приватизированные квартиры, за счет собственников квартир. Собственники жилья как капитала заинтересованы в том, чтобы не утратить его, что характерно для любого собственника, как индивидуального, так и коллективного.

Однако далеко не все имущие граждане стремятся быть собственниками жилья. Мировой опыт свидетельствует, что муниципальное жилье занимает существенное место в структуре жилищной собственности. Например, в Германии собственное жилье имеют 40% населения, остальные арендуют муниципальное жилье, получая жилищные пособия, поэтому такое жилье обходится для нанимателя дешевле. При этом даже минимальная заработная плата должна позволять работнику арендовать жилье.

Уход государства из строительной индустрии и строительства жилья противоречит принципу обеспечения жильем на условиях социального найма и открывает простор для монополизации как строительного рынка, так и рынка найма жилья. Новое жилье скупают, чтобы потом его сдавать в коммерческий наем . Нуждающийся в жилье со средним достатком попадает в ситуацию, когда не может купить квартиру и стать собственником и не может получить квартиру в наем из-за монопольно высокой платы в частном многоквартирном доме.

Рынок жилья сейчас отличается парадоксальными чертами. Так, продажная цена на жилье уже в 2 раза превышает себестоимость строительства, но ввод жилья в последнее время даже сокращается.

Удорожание происходит по ряду причин:

исчерпаны возможности точечной застройки, когда можно было дома подсоединять к имеющейся советской инженерной инфраструктуре;

массовая застройка микрорайонов требует параллельного строительства школ, поликлиник, детских садов и других социальных объектов;

возник дефицит земельных участков, электроэнергии, газа, воды, т.е. сказываются результаты приватизации — землю, отданную бесплатно или за бесценок, придется выкупать по рыночным ценам;

спрос превышает предложение почти во всех сегментах рынка.

Другая особенность рынка жилья заключается в том, что на жилье предъявляется ажиотажный спрос при низкой платежеспособности населения.

Недвижимость стала одним из самых удачных вложений капи-тала. Жилье превратилось из насущной жизненной потребности в финансовый инструмент: приносит доход в 5—7 раз больше, чем проценты по вкладам в банках.

В Москве иногородним разрешено скупать новые квартиры про запас, в расчете на рост цен в будущем.

Конечно, спекулятивные вложения — не единственная причина повышения цен на жилье. Главная причина — резкая дифферен-циация в доходах населения. Сказываются увеличение ипотечных кредитов, усложнение строительного процесса и др. Естественно, что такой рынок жилья не способен удовлетворить потребности в жилье. С одной стороны, искусственно повышается спрос (ложный спрос), с другой — строительная монополия ограничивает предложение. Рынок всегда стремится к монополизации, чтобы и впредь иметь 100%-ную рентабельность.

Сам по себе рынок не создает более приемлемых параметров спроса и предложения, не гарантирует получения жилья, сколько бы раз оно на рынке не перепродавалось. Сейчас только 1% нуждающихся могут купить жилье самостоятельно, 9% — через ипотеку, 75% не могут оплатить покупку квартиры, из них 22% нуждаются в социальном жилье.

Рынок не только взвинчивает цены на жилье и делает его недоступным для реально нуждающихся, но и усиливает иррациональность размещения населения по территории страны.

Социально ориентированное государство на деле вмешивается в рыночные процессы, регулируя как платежеспособный спрос, так и предложение. Оно не может не реагировать на спекулятивные сверхдоходы, закрытие доступа на строительный рынок, на превышение спросом предложения. При сверхвысоком спросе на жилье появляется потребность в государственном регулировании рынка жилья со стороны предложения.

Для регулирования рынка жилья государства применяют норма- тивно-правовые методы, т.е. законодательные акты, регистрацию прав, учет и т.д., а также прямое финансовое участие: строительство жилья, инфраструктурных объектов, субсидии определенным груп-

пам населения Регулирующие меры уравновешивают спрос и предложение на уровне доступности жилья для основной части дееспособного населения.

В России государство сократило непосредственное участие в процессах воспроизводства и распределения жилья. Бюджетные инвестиции в ЖКХ доведены до критически низкого уровня; за счет государственных средств вводится не более 20% нового жилья.

Регулирующими органами на рынке жилья должны стать Росстрой, Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). По данным Минфина, на 2006 г. бюджет Росстроя составляет 65 млрд руб., деньги расходуются на строительство, жилищные сертификаты для военнослужащих. Кроме того, Росстрой управляет кредитами ЕБРР и ВБ на сумму 120—150 млн долл. в год. В бюджете АИЖК на 2006 г. предусмотрено 14 млрд руб. гарантий по кредитам и 3,7 млрд руб. на увеличение уставного капитала (Ведомости. 2005. 12 дек.).

Все это направлено на стимулирование спроса, хотя при частном многоквартирном и индивидуальном строительстве жилья на первый план выходит подготовка строительных площадок, возведение инженерных сетей в районах массовой застройки (возможности старой инфраструктуры практически исчерпаны).

Градостроительный кодекс обязывает городские власти готовить площадки и передавать их под строительство. Но положение усугубляется тем, что в большинстве муниципальных образований отсутствуют генеральные планы застройки, строительство во многих случаях приобрело хаотический характер.

В сложившейся ситуации только участие государства в развитии жилищно-коммунальной инфраструктуры может дать импульс жилищному строительству и снизить стоимость жилья.

Федеральные власти намерены оказывать помощь в форме государственных гарантий и субсидирования процентных ставок по кредитам банков. Это означает, что строители смогут брать кредиты для подготовки площадок с возвратом не позже, чем через 2—5 лет, продажей готовых квартир. Кроме того, Росстрой предоставляет застройщикам земельные участки через торги до начала строительно- инвестиционного процесса, что обеспечит возможность привлечения кредитных ресурсов под залог земельных участков и возводимого жилья.

На реализацию программы государственных гарантий и субсидирование выделяются соответственно в 2006 г. 12,5 и 1,7, в 2007 г. — 17,5 и 5,0 млрд руб

Регионы направляют заявки на получение средств, в которых указывают:

• расположение запланированного под застройку участка (город, микрорайон), его площадь;

площадь предполагаемого к вводу жилья;

наличие проектно-сметной и инженерно-разрешительной документации;

стоимость реализации проекта.

Предоставление средств на инфраструктуру там, где намечается строительство, приведет к снижению цен на жилье.

Учреждена государственная транснациональная финансово- промышленная группа, которая финансирует создание систем жизнеобеспечения новых микрорайонов, реновацию территорий с ветхим жильем, строительство жилья и выпуск стройматериалов. Группа включает:

финансовый блок — коммерческие банки, инвестиционная группа, союз потребительских кредитных кооперативов граждан и др.;

блок застройщиков-заказчиков — компаний, владеющих земельными участками;

промышленно-строительный блок, объединяющий ДСК, производителей стройматериалов, генеральных подрядчиков.

После 2010 г. организация строительства жилья полностью возлагается на местные органы власти. От их деятельности зависит, насколько труден будет процесс согласований на отвод участков, будет ли преодолен монополизм строителей, будут ли они использовать административный ресурс и управлять застройщиками, очередями, ценами.

Муниципалитеты, заинтересованные в увеличении объемов жилищного строительства, должны обеспечивать предложение земельных участков для жилищного строительства, обустроенных базовой инженерно-коммунальной инфраструктурой. Начальное финансирование может обеспечиваться за счет муниципальных займов на развитие инфраструктуры, а возврат средств — за счет продажи прав на земельные участки и установление прозрачного и регулируемого муниципалитетами тарифа на подключение к инфраструктуре.

Как самостоятельный уровень власти местное самоуправление может установить дополнительные сборы при отводе земельных участков под возведение индивидуальных жилых помещений и коммуникаций к ним, что отвечало бы и требованиям социальной справедливости.

Так, коттеджное строительство порождает иллюзию высоких темпов жилищного строительства, ввода жилья. Например, в Солнечногорском районе Московской области в 2003 г. построено 300 коттеджей общей площадью 143 тыс. кв. м, в них размещаются 300 семей. При массовой застройке той же площади квартиры могли бы получить не менее 2000 семей. Город должен организовать создание объектов инфраструктуры для микрорайонов, застраиваемых домами для массового потребителя.

Важная роль должна принадлежать налоговому регулированию Для ускорения строительства целесообразна дифференциация ставки земельного налога во время и после завершения строительства жилья, снижение на переходный период ставки налога на прибыль по доходам инвесторов.

Сейчас только в небольшом числе городов местным органам удалось организовать «строительный конвейер», близкий по результативности к советскому периоду. Так, в Московской области муниципальные образования ведут широкое жилищное строительство на основе заключения инвестиционных контрактов. В них учитываются затраты инвестора, муниципального образования на развитие инфраструктуры, социальные нужды, прибыль сторон. Используется подбор инвесторов и подрядчиков на основе конкурсов, что позволяет оптимально определять долю муниципального образования в инвестиционном проекте по расходам и доходам. Если средства, используемые местным самоуправлением для реализации контрактов, не затрагивают вышестоящий бюджет, то получаемые им в качестве дохода доли не включаются в местный бюджет, а показываются как целевые поступления.

В Омской области администрация заключает со строителями соглашения, по которым на себя принимает:

безвозмездное предоставление под застройку земельного участка;

обеспечение инженерной инфраструктурой (теплосетями, водоснабжением и т.д.) за счет областного и местных бюджетов;

расходы на архитектурное проектирование зданий.

В совокупности эти затраты не меньше, чем на возведение дома. Строители должны соблюдать определенные условия: предельная стоимость 1 кв. м жилья в 2006 г. — не более 15 тыс. руб. в Омске, 9 тыс. руб. — в сельском районе. Такой паритет обеспечивает и возведение жилья и его предоставление по доступным ценам.

Таким образом, для ускорения жилищного строительства необходимо преодолеть:

необоснованно высокий уровень цен на рынке жилья;

недостаточность предложения земельных участков под жилищное строительство, обеспеченных инженерно-коммунальной инфраструктурой; барьеры для получения земельного участка и разрешения на строительство;

несоответствие качества строительных работ и используемых строительных материалов высокому уровню цен на жилье;

высокий уровень монополизации и административного вмешательства в жилищном строительстве;

• отсутствие в подавляющем большинстве городов правил землепользования и застройки.

Государственные обязательства в жилищной сфере отражаются прежде всего в программе «Жилище», национальном проекте «Доступное жилье» и др.

По данным Минфина РФ, на программу «Жилище» в 2005 г. выделено 3,5 млрд руб., в 2006 г. — 18,5 млрд, столько же из территориальных бюджетов.

Программа «Доступное жилье» квалифицируется как программа формирования рынка доступного жилья, хотя применительно к рынку слово «доступное» вызывает сомнения. Рынок есть рынок, на нем спрос и предложение уравновешивается, он должен удовлетворять жилищные потребности основной части населения на уровне, соответствующем ее платежеспособности.

Программа по замене ветхого жилья финансируется в основном субъектами РФ; федеральный бюджет участвует в софинансирова- нии; главным распорядителем программы является Росстрой, ему предоставлено право приостанавливать финансирование, если субъект РФ не выполняет свои обязательства.

Поскольку основным принципом решения жилищной проблемы стало приобретение жилья в собственность, то все основные расходы на строительство жилья возлагаются на население. Получило широкое распространение финансирование строительства населением на долевых началах начиная с первых стадий строительства.

Застройщикам нужны деньги на получение земельного участка, оплату проекта, т.е. еще до начала строительства. Они могут привлекать деньги дольщиков — физических лиц на самых ранних стадиях. Дольщики получают права на жилье в доме, который строится, так как открывать продажу квартир можно после получения разрешения на строительство.

Дольщику выгодно вложить средства на ранних стадиях строительства, выгодно это и застройщику, поэтому правилом стала оплата будущего жилья на этапе до котлована. За рубежом запрещена 100%-ная оплата на ранних стадиях строительства и деньги привлекаются поэтапно:

Этап

% платежа

5

30 30 30 5

Котлован

1/3 дома построена 2/3 дома построено Дом построен Отделка

Если застройщик по каким-то причинам не может достроить объект, тому, кто его сменит, не придется оплачивать то, что уже

оплатили дольщики: он просто собирает деньги на финансирование следующих стадий.

Злоупотребления застройщиков деньгами дольщиков заставили ограничить их в праве привлечения денег физических лиц. При отсутствии собственных средств застройщик может взять кредит, на кредитора налагается солидарная ответственность с застройщиком, поэтому банк дает деньги только проверенным заемщикам.

Следствием нововведения должно быть развитие рынка жилья: на вторичный рынок поступают готовые дома, квартиры, уже находящиеся в собственности строительных компаний.