Статья 30. Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности

1. Комментируемая статья определяет порядок предоставления земельных участков для строительства и формулирует юридический состав, являющийся основанием приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Комментируемая статья вводит в земельное законодательство новое понятие - "формирование земельного участка". Выполнение работ по формированию земельного участка является первичной основой юридического состава по предоставлению участка. В его содержание входит пять элементов: 1) работы по подготовке документов, которые требуются для государственного кадастрового учета земельного участка и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка; 2) определение разрешенного использования земельного участка; 3) определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения; 4) принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов; 5) публикация сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов.

Особое значение имеет первая стадия процедуры формирования земельного участка. Именно на этом этапе происходит индивидуализация участка, т.е. определяются его местоположение, границы и площадь как документально, так и на местности (в натуре). В этом случае должны быть выполнены требования, предусмотренные Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Правовое значение процедуры формирования земельного участка заключается в индивидуализации участка земли как объекта соответствующих прав на него. Затем осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка, т.е. идентификация участка земли. Следует особо подчеркнуть, что без выполнения работ по формированию земельного участка он не может быть предоставлен лицу.

Разрешенное использование земельного участка по общему правилу должно определяться на основе градостроительного регламента, установленного для соответствующей территориальной зоны в правилах землепользования и застройки - нормативном правовом акте органа местного самоуправления, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Затем должны быть определены технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. Согласно ч. 10 ст. 48 ГсК порядок определения и предоставления технических условий и определения платы за подключение, а также порядок подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения могут устанавливаться Правительством РФ. Действуют Правила определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения и Правила подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 февраля 2006 г. N 83.

На заключительном этапе принимается решение о проведении торгов или предоставлении земельных участков без торгов и публикуются сообщения о проведении торгов или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без торгов.

2. ЗК выделяет две процедуры предоставления земельного участка: без предварительного согласования места размещения объекта и с предварительным согласованием места размещения объекта. Еще раз подчеркнем, что проведение любой из этих процедур допускается только при условии, что земельный участок сформирован.

Процедура предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта состоит из следующих стадий. На первой стадии проводятся работы по формированию земельного участка. Второй стадией является проведение торгов по продаже земельного участка в собственность или права на заключение договора аренды, либо предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов.

Особо следует отметить, что передача земельных участков в аренду без проведения торгов допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.

3. В состав процедуры предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта включаются несколько иные стадии. На первой стадии осуществляется выбор земельного участка для размещения объекта и принимается решение о предварительном согласовании места его размещения в порядке, установленном в ст. 31 ЗК. На второй стадии проводятся кадастровые работы и осуществляется государственный кадастровый учет земельного участка. Наконец, на третьей стадии принимается решение о предоставлении земельного участка в порядке, определенном в ст. 32 ЗК.

В п. 11 комментируемой статьи указаны случаи, когда не должно проводиться предварительное согласование места размещения. Согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или земельных участков из состава земель лесного фонда либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.

4. Правовое значение выполнения указанных процедур предоставления земельных участков заключается в том, что предоставление участка в собственность без предварительного согласования места размещения объекта проводится на торгах, за некоторыми исключениями, а предоставление участка с предварительным согласованием - в аренду, постоянное бессрочное пользование или безвозмездное срочное пользование.

Порядок проведения торгов урегулирован в ст. 447-449 ГК, в нормах ЗК и в Правилах организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808.

Решение о предоставлении земельного участка либо протокол о результатах торгов являются основаниями для государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования, либо для заключения договора купли-продажи земельного участка и государственной регистрации права собственности покупателя на землю или для заключения договора аренды земельного участка и его государственной регистрации.

Допускается обжалование решения об отказе в предоставлении участка в суд. Если суд признает решение об отказе недействительным, то в своем решении суд должен обязать соответствующий орган предоставить участок. При этом в решении должны быть указаны срок и условия предоставления земельного участка.

5. Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются на тех же условиях, что и российским гражданам и юридическим лицам. При этом следует учитывать ограничения предоставления земельных участков в собственность, которые предусмотрены в п. 3 ст. 15 ЗК, и условия, предусмотренные п. 5 ст. 28 ЗК о том, что указанным лицам земельные участки предоставляются в собственность только за плату. Иные ссылки в комментируемой статье на соответствующие нормы ЗК либо касаются общих для всех условий предоставления земельных участков или вовсе не имеют особого значения для решения вопроса о предоставлении земельных участков лицам, указанным в п. 12 комментируемой статьи (например, п. 2 ст. 5 ЗК).

6. В соответствии с п. 14 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ и документами территориального планирования субъектов РФ.