3.2. Принципы оценки недвижимости

Таблица 3.1

Принципы оценки недвижимости \r\nГруппа Принцип Характеристика\r\nПринципы пользователя недвижимого имущества Полезности Любой объект недвижимости обладает стоимостью, если он может быть полезен потенциальному владельцу\r\n Замещения Рациональный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены за другой аналогичный объект с такой же полезностью\r\n Ожидания Стоимость объекта, приносящего доход, определя-ется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения недвижи-мостью\r\n

\r\nГруппа Принцип Характеристика\r\nПринципы, связанные с объектом недвижимости Остаточной продук-тивности В основе стоимости земельных участков лежит их ос-таточная продуктивность, т.е. чистый доход, после того, как оплачены затраты на труд, управление и экс-плуатацию капитала\r\n Предельной продук-тивности В результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек\r\n Вклад Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов\r\n Возрастающей и убывающей доход-ности Закономерность об убывающей предельной произво-дительности - т.е. наращивание капиталовложений ведет к пропорциональному росту прибыли до определенного предела, после чего прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений\r\n Сбалансированности (пропорциональности) Оптимальное сочетание факторов предпринимательства, обеспечивающих максимальную стоимость - составные части объекта недвижимости должны быть согласованы между собой\r\n Оптимальных величин Оптимальное количество земли, необходимой для эф-фективного использования различных видов недви-жимости\r\n Оптимального раз-деления имущест-венных прав Имущественные права следует соединять и разделять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта не-движимости\r\n Наиболее эффектив-ного использования Из возможных вариантов выбирается вариант наи-лучшего и наиболее эффективного использования\r\nПринципы внешней рыночной среды Соответствие Максимальная стоимость образуется тогда, когда ар-хитектура, уровень удобств и характер использования объекта соответствуют потребностям и ожиданиям рынка\r\n Зависимость Стоимость объекта недвижимости зависит от качества его местоположения, близости к экономической среде и инфраструктуре и т.п.\r\n Спрос и предложение Цена недвижимого имущества определяется взаимо-действием предложения и спроса на соответствующем сегменте рынка\r\n Конкуренция Рыночные цены устанавливаются на определенном уровне, кроме того уравнивается доходность инвестиций\r\n Изменение Стоимость недвижимости непрерывно изменяется во времени. Изменению подвержен как сам объект не-движимости, так и внешние условия\r\nПринцип наилучшего и наиболее эффективного использования Разумное и возможное использование объекта недви-жимости, даже если текущее использование объекта другое, обеспечивающее самую высокую стоимость недвижимости на дату оценки*\r\n*В оценочной деятельности существуют особенности применения данного принципа для оценки земельных участков.

от потенциала местоположения участка - оценка удобств (неудобств), негативных факторов, сопутствующих данному варианту;

возможности рынка принять данный вариант использования - оценка того, насколько данный вариант использования участка вписывается в характер спроса и предложения на данном рынке - инфраструктура, демографическая ситуация в исследуемом районе, возможные конкуренты;

правовой обоснованности застройки - экспертиза с точки зрения зако-нодательства, градостроительных нормативов, перспективных планов застройки, ограничений местной администрации и требований местного населения;

технологической обоснованности застройки - оценка возможности осуществления планируемого варианта строительства в заданные сроки, при соответствующем графике финансирования и проекте организации строительно-монтажных работ;

финансовой обоснованности застройки - подразумевает оценку эффективности инвестиционного проекта;

физических, грунтовых и ландшафтных характеристик.