1.1. Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости

Лингвисты считают, что слово НЕДВИЖИМОСТЬ образовалось в русском языке (в 17 веке) из трех слов: НЕпоДВИЖный - Имущество (ИМение) - собственнОСТЬ. Видно, что в русском слове "недвижимость" язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности.

В английском языке существует несколько терминов, которые у нас принято переводить как "недвижимость": Real Estate, Real Property. Первый из них можно дословно перевести как "реальный неподвижный объект", второй - как "реальная собственность". Другими словами, каждый из этих терминов подчеркивает ту или иную черту из русского термина "недвижимость", поэтому при переводе с английского целесообразно было бы в первом случае говорить "недвижимый объект", а во втором "собственность". Перевод же русского

термина "недвижимость" на английский язык в виде Real Estate либо Real Property целесообразно осуществлять, исходя из контекста .

Основой недвижимости является земля, земельный участок. В мировой практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним с проекцией к центру земли, и все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком , а также права на эти объекты (схема 1.1.)

Рисунок 1.1.

Понятие недвижимого имущества в международной практике можно представить в виде пяти блоков (земельный участок, объекты над его поверхностью, имущество под поверхностью, воздушное пространство и комплекс прав на объекты недвижимости), четыре из которых отражают физический состав, а пятый - юридическое содержание.

В общем случае недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В то же время российские законы включают в недвижимое имущество и приравненные к нему вполне движимые вещи (воздушные и морские суда и др.) не по родовым или видовым признакам, что было бы вполне понятно, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. Таким образом, определение недвижимости, закрепленное в Гражданском кодексе РФ, чЛ: звучит следующим образом:

"/Г недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество" (спи 130 ).

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Тем не менее, для целей анализа объекты недвижимости можно структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы.

В законодательных, нормативных, методических актах и документах применяется классификация объектов по различным основаниям: по физическому

статусу, функциональному назначению , качеству, местоположению, размерам, видам собственности (принадлежности на праве собственности), юридическому статусу (принадлежности на праве пользования). Для наглядности все виды недвижимого имущества представлены в виде классификации на следующей схеме.

Рисунок 1.2.

Необходимо отметить, что в настоящий момент ни в законодательных актах, ни в работах российских исследователей рынка не сложилось единой классификации объектов недвижимости. Классификации, содержащиеся в различных законодательных и нормативных актах (например, в Жилищном, Земельном, Градостроительном кодексах), либо не вполне отражают рыночные реалии, либо противоречат друг другу. Поэтому в работе приведена авторская классификация недвижимости. При ее разработке использовались труды Стерника Г.М., Асаула А.Н. и Фридмана Дж. П. Ряд исследователей, в частности Стерник Г.М., Паттури Я.В. выделяют складскую недвижимость как составную часть промышленной недвижимости, но западные ученые (Фридман Дж.) относят складскую недвижимость к коммерческой, что является наиболее верным и отражено в классификации.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны имеет важное значение во многих отраслях знаний, но явно недостаточно и далеко не исчерпывает всей совокупности признаков, свойственных его содержанию. В теории и практике следует различать понятие недвижимого имущества как материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и особую устойчивость прав.

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от ситуаций, целей и стадий анализа. Определяющими с точки зрения экономического анализа являются понятие

недвижимости как физического объекта, объекта экономических отношений и объекта вещных прав.

Недвижимость обладает одним важнейшим свойством -

неподвижностью, именно поэтому с точки зрения рынка она всегда выступает как единство правовых и экономических свойств. Именно невозможность перемещения недвижимости делает основой рынка недвижимости оборот прав на нее (то есть юридическую составляющую).

Гражданский оборот имущественных прав представляет собой юридическую форму экономического оборота, отражающую процесс перехода субъективных прав участников гражданских правоотношений, основанный на совершении причинно-обусловленных распорядительных сделок. Содержанием гражданского оборота является переход субъективных имущественных прав от одного субъекта другому.

Данная зависимость от оборота прав находит отражение и в определении самого рынка недвижимости. Так западные специалисты Дж. Фридман и П. Ордуэй дают следующее определение: «Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования ».

В данном определении не указаны ни взаимосвязи участников определяющих спрос и предложение, ни внешнее окружение рынка, поэтому целесообразно рынок недвижимости определить как:

сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, формирующих спрос и предложение, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и оборота объектов недвижимости, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка ).

Тем не менее, в первом определении указан важнейший принцип успешного функционирования рынка недвижимости и, в частности, осуществление инвестиционных процессов — передача и сохранность прав на недвижимость, поэтому вначале исследования рынка недвижимости и процессов, происходящих на нем, представляется целесообразным проанализировать недвижимость как объект правовых отношений.