1.2. Правовая основа функционирования и регулирования рынка недвижимости

В последнее время наметился процесс унификации земельных отношений и правовых норм относительно объектов недвижимости. Данный процесс направлен на повышение прозрачности национальных рынков, а также сохранности прав на

недвижимость, как повышения надежности иностранных инвестиций в данную сферу, так и для устойчивости мировой экономики в целом. Ряд исследований международных организаций (Мирового банка и МВФ) показывает, что основные мировые кризисы были вызваны дисбалансом на национальных рынках недвижимости. Таким образом, повышение стабильности национальных рынков благотворно повлияет на мировую экономику в целом.

Для функционирования рынка недвижимости и осуществления трансграничных инвестиций необходимо, чтобы в государстве существовали механизмы для функционирования системы землевладения (tenure system), которая обеспечивает сохранность прав и переход прав на объекты от одного участника рынка другому и включает систему учета объектов недвижимости.

Системы землевладения практически уникальны для каждой страны в силу специфического исторического развития страны в целом и права в частности, тем не менее они включают две основные системы: система регистрации титула собственности и система учета пространственных изменений (кадастровая система), другими словами:

система регистрации прав отдельного лица или группы лиц на объект недвижимости и представляет собой юридический акт регистрации прав на недвижимость (или сделок с ней). Актом регистрации государство признает и подтверждает возникновение, переход или прекращение прав собственности на недвижимое имущество, а также устанавливает ограничения прав собственника по использованию недвижимости. Причем это признание имеет силу не только на территории государства, но и признается международным правом

система регистрации пространственных границ объекта и каждого предмета недвижимости, субъектов (обладателей прав на недвижимость)

или юридическая процедура - ряд мероприятий, в результате которых осуществляется документальное подтверждение сведений об объекте присвоения, определяются его физические характеристики и стоимость, устанавливается правовой статус. Наибольшую сложность здесь представляет два момента: установление границ объекта недвижимости, которые должны быть "привязаны" к местной системе координат; подтверждение законности права собственности на недвижимость. В результате юридической процедуры объект недвижимости наделяется уникальными свойствами - единственными на всей территории страны. Именно это и позволяет в дальнейшем совершать с недвижимостью любые операции .