19.4. Алгоритм, принципы и информация, необходимые для оценки стоимости объекта

Процесс оценки стоимости движимого и недвижимого имущества предприятия можно представить в виде следующего алгоритма:

Определение цели и задач.

Составление плана оценки.

Сбор, проверка и анализ информации.

Выбор обоснованных подходов к оценке.

Расчет стоимости оцениваемого объекта (предприятия) на основе выбранного подхода.

Согласование результатов и подготовки итогового заключения.

Отчет о результатах оценки стоимости.

Представление и защита перед заказчиком.

Основанием для оценки бизнеса является договор между оценщиком и заказчиком. Оценка предприятия, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда.

В процессе оценки бизнеса используется информация, которая должна быть достоверной, точной и представительной.

Для комплексного использования информации в процессе оценки стоимости предприятия (объекта) ее можно классифицировать на внутреннюю и внешнюю.

Внешняя информация характеризует условия деятельности предприятия в регионе, отрасли, экономики в целом.

Внутренняя информация характеризует текущую (операционную) деятельность предприятия. Данный информационный блок включает:

исторический аспект деятельности предприятия;

характеристику поставщиков;

производственные мощности;

менеджмент;

внутреннюю финансовую отчетность и др. Процесс оценки бизнеса базируется на определенных принципах, которые условно можно объединить в три группы:

I. Принципы, основанные на представлениях собственника, к ним относятся:

принцип полезности – это способность бизнеса приносить доход в данном месте и в течение данного периода времени;

принцип замещения может быть определен следующим образом: максимальная стоимость предприятия характеризуется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью;

принцип ожидания – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием.

II. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности, сюда можно отнести:

принцип вклада, заключающийся в том, что включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива;

принцип остаточной продуктивности, т.е. каждый фактор должен быть возмещен из доходов, создаваемых предпринимательской деятельностью;

принцип повышающихся или понижающихся доходов, т.е. по мере добавления ресурсов к основным факторам производства прибыль будет возрастать ускоренными темпами вплоть до точки, начиная с которой общий доход будет падать до тех пор, пока прирост стоимости не станет ниже, чем затраты на добавляемые ресурсы;

принцип сбалансированности (пропорциональности), согласно которому все факторы производства должны находиться в определенном соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от использования фактора достигали своего максимального значения;

принцип экономической величины (размера) – это величина фактора, необходимая для достижения оптимального масштаба предпринимательской деятельности, исходя из рыночных условий (например, размер земельного участка);

принцип экономического разделения, согласно которому  имущественные права можно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта собственности для его владельца.

III. Принципы, обусловленные действием рыночной среды:

принцип соответствия – объект, не отвечающий рыночным стандартам, проигрывает в конкурентной борьбе и скорее всего будет оценен ниже среднего;

принцип регрессии имеется, когда предприятие характеризуется излишними применительно к данным рыночным условиям улучшениями; рыночная цена такого предприятия, вероятно, не будет отражать его реальную стоимость и будет ниже реальных затрат на его формирование;

принцип прогрессии наблюдается, когда в результате функционирования соседних объектов, например, объектов, обеспечивающих улучшенную инфраструктуру, рыночная цена данного предприятия окажется выше его стоимости;

принцип конкуренции сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы в данной отрасли, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять снизит текущую стоимость будущих доходов;

принцип зависимости от внешней среды – стоимость предприятия будет зависеть от степени политической и экономической стабильности в стране.