19.5. Основные подходы, используемые для оценки бизнеса Доходный подход

Доходный подход – это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникаютв результате использования имущества и возможной дальнейшей его продажи. В данном случае применяют оценочный принцип ожидания.

Доходный подход базируется на принципе ожидания. Этот принцип означает, что типичный покупатель или инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов. Другими словами, стоимость объекта может быть установлена как его способность приносить доход в будущем.

Этот подход основан на применении двух ключевых методов оценки:

капитализации прибыли;

дисконтирования денежных потоков. Метод капитализации прибыли

Предполагает, что стоимость доли собственности в действующем предприятии равна текущей стоимости будущих доходов, которые принесет владельцу эта собственность.

.                         (109)

Величину ставки капитализации можно установить:

1) кумулятивным способом на базе безрисковой ставки дохода с последующей корректировкой ее на величину риска, которая характерна для инвестирования в данный объект собственности;

2) на основе анализа рыночной информации, т.е. путем деления чистого дохода, приносимого аналогичными объектами недвижимости, на цену их продажи на рынке;

3) на основе требуемой ставки доходности за вычетом темпов роста потока доходов.

Практическое применение метода капитализации прибыли включает следующие этапы:

анализ финансовой отчетности и ее нормализацию;

выбор капитализируемого объекта прибыли;

расчет обоснованной ставки капитализации;

вычисление предварительной стоимости предприятия;

внесение поправок на наличие неработающих активов;

проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности.

Основными документами для анализа являются «Бухгалтерский баланс» (форма № 1) и «Отчет о прибылях и убытках» (форма № 2) за три последних года.

При осуществлении корректировки бухгалтерской отчетности оценщику необходимо уделить внимание следующим статьям:

остаточной стоимости основных средств;

сумме начисленной амортизации;

товарно-материальным запасам;

дебиторской задолженности;

кредиторской задолженности.

Важное значение при оценке имеет выбор величины прибыли, подлежащей капитализации (прибыль последнего отчетного года, прибыль первого прогнозного года или средняя величина прибыли за ряд последних лет).

На практике в качестве капитализируемой величины выбирают прибыль последнего отчетного года.