2.2. Принципы и процесс оценки недвижимости
Чтобы эффективно управлять и распоряжаться объектами недвижимости, необходимо располагать достоверной информацией о ее стоимости. Это в равной степени касается имущества как государственных и негосударственных организаций, так и физических лиц.
Правильное определение и отражение стоимости объектов недвижимости на счетах бухгалтерского учета создает условия для формирования средств на обновление основных фондов, является исходной информацией, используемой при налогообложении, страховании, передаче имущества в залог, а также при его оценке в целях разгосударствления и приватизации и т.п.В настоящее время в Беларуси возник и развивается рынок жилья. В этой связи оценка и переоценка жилых домов, квартир и хозяйственных строений, определение их рыночной стоимости также являются важной задачей финансового менеджмента.
В соответствии с международной практикой менеджмента операций с недвижимостью следует иметь в виду, что в зависимости от конкретных целей используют те или иные особенности объекта недвижимости принципы и оценочные процедуры. Так, в практике американских оценщиков принято различать следующие виды стоимостных оценок: заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, инвестиционная стоимость и другие. Однако, в общем, стоимость недвижимости может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость недвижимости в обмене представляет собой цену, которая будет преобладать на открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, установленного спросом и предложением.
Стоимостная недвижимость в пользовании представляет собой инвестиционную стоимость, определяемую потребностями и характеристиками для конкретного инвестора.
Оценочная деятельность предполагает соблюдение следующих основных принципов, которые представлены в табл.2.1.
в виде четырех групп.
Таблица 2.1
Основные принципы оценки объектов недвижимости
| I группа Принципы, основанные на представлениях пользователя | II группа Принципы, связанные с землей, зданиями, сооружениями | III группа Принципы, связанные с рыночной средой | IV группа Принцип наилучшего и эффективного использования
|
| - полезность;
| - остаточная продуктивность; | - зависимость; | сочетание групп принципов I-III |
| - замещение; | - вклад (предельная продуктивность);
| - соответствие; | |
| - альтернативных издержек; | - возрастающие и уменьшающие доходы;
| - регрессии и прогрессии; | |
| - сбалансированность;
| - предложение и спрос; | ||
| - экономическая величина (размер);
| - конкуренция; | ||
| - экономическое разделение
| - изменение; |