2.3. Определение рыночной стоимости недвижимости методом сравнения продаж 2.3.1. Принципы, применяемые в методе

Замещение. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую должен заплатить покупатель за недвижимость подобной полезности. Если такая недвижимость на рынке отсутствует, метод сравнения продаж не применим.

Зависимость. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка принятому в  данном месте типу землепользования и от его близости к экономическим центрам.

Баланс. Необходимо соблюдение определенного соотношения между  стоимостью земли и стоимостью сооружения. При анализе сравнимых объектов надо учитывать это соотношение и делать корректировку на его нарушение.

Предложение и спрос.  При анализе рынка следует учитывать как предложение, так и спрос. Спрос формируется наличием потенциальных пользователей, а предложение определяется наличием строящихся, реконструируемых, готовых к эксплуатации, но пока свободных сооружений.

2.3.2. Последовательность применения метода

Метод сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

3) сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

4) приведение ряда показателей стоимости сравниваемых объектов к одному или другому диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Для корректировок рекомендуются следующие элементы сравнения:

- права собственности;

- условия финансирования (ипотека, срок кредита, ставка);

- условия продажи (обычные, закладные и т.п.);

- состояние рынка (налогообложение, инфляция и др.);

- физическая характеристика объекта (размеры, износ, внешний вид, качество материалов и др.);

- экономическая характеристика объекта (текущие расходы, условия и сроки аренды, доход и др.);

- местоположение;

- возможное использование объекта после продажи;

- недействительные компоненты, не связанные с объектом недвижимости (мебель, оборудование, посуда и др.).

Далее применяются стоимостные корректировки или корректировки в процентах к цене продаж каждой сравнимой недвижимости. Результаты корректировок обычно представляют в виде таблицы.