2.3.3. Область применения и ограничения метода
Метод сравнения продаж применим только для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество достоверной информации о недавних сделках купли-продажи. Как правило, эти объекты не являются источником производства дохода (дачные домики, коттеджи, квартиры, небольшие коммерческие объекты).
Существенным ограничительным фактором метода сравнения продаж является достоверность информации, так как любое отличие условий продажи сравнимого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.Пример.
Необходимо оценить стоимость магазина при условии, что на том же рынке недвижимости были проданы 2 сопоставимых магазина А и В. Имеется следующая информация (таблю2.2).
Таблица 2.2.
| № пп | Элементы сравнения | Оцениваемый объект | Сопоставимый объект А | Сопоставимый объект В |
| 1. | Цена (без мебели и оборудования), тыс.долларов | ? | 90 | 140 |
| 2. | Права собственности
| полное владение | полное владение | полное владение |
| 3. | Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные |
| 4. | Условия продажи
| рыночные | рыночные | рыночные |
| 5. | Состояние рынка (время)
| 6 мес. | 9 мес. | 12 мес. |
| 6. | Уровень инфляции (%)
| - | 20 | 20 |
| 7. | Местоположение
| * | * | * |
| 8. | Физическая характеристика: | |||
| площадь, кв.м; | 600 | 300 | 500 | |
| качество материала
| * | * | * | |
| 9. | Экономическая характеристика: уровень рентабельности | - | 6 | 8 |
| 10. | Стоимость мебели и оборудования, тыс.долларов
| 80 | - | - |
В таблице 2.3. проведем необходимые корректировки.
Таблица 2.3
| №№ пп | Скорректированные показатели | Оцениваемый объект | А | В |
| 1. | По состоянию рынка |  |  | |
| 2. | По площади | ( | ( | |
| 3. | По уровню рентабельности
| 6 – 6 =0 | 8 – 6 = 2% | |
| 4. | Скорректированная цена, тыс. долларов
|  |  | |
| 5. | Принятая скорректированная цена, тыс. долларов
| 175,5 | ||
| 6. | Рыночная стоимость магазина с учетом мебели и оборудования
| 175,5 + 80 = 255,5 |
С учетом проведенных корректировок, рыночная стоимость магазина с мебелью и оборудованием составляет 255,5 тыс. долларов.