1.2.4. Стоимостные задачи ССТЭ

Исследования, связанные с определением стоимости выполненных работ и использованных строительных материалов, строительного объекта в целом либо отдельной его части, выходят за рамки рассматриваемой экспертизы, определенные ее названием.

Законом предусмотрена уголовная ответственность за нарушения правил ведения строительных работ, повлекшие за собой, в частности, крупный ущерб (ст. 216 УК). Определить его стоимостное выражение можно только с использованием соответствующих специальных знаний.

При рассмотрении судами гражданских споров о праве собственности на домовладения определение стоимости дома, построек хозяйственно-бытового назначения, благоустройства и затрат, понесенных сторонами дает возможность су- дить о степени участия истца и ответчика в строительстве, обустройстве спорной недвижимости. Проведение расчетов необходимо также при определении компенсации, выплачиваемой одной из сторон в том случае, когда стоимость реально выделяемой части домовладения отличается от стоимостного эквивалента идеальной доли совладельца в праве собственности на недвижимость, и выполнении ремонтно-восстановительных работ при рассмотрении исков о возмещении ущерба при заливах квартир, разрушении строений (ст. 15 FK).

В соответствии со ст. 37 Семейного кодекса имущество каждого из супругов может быть признанно их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из них, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.). При судебном рассмотрении споров супругов о праве собственности на имущество специальные знания эксперта-строителя необходимы для определения стоимости как части имущества, составляющей недвижимость жилищной сферы, так и строительных работ, проведенных во время их совместной жизни (номенклатура и объем этих работ устанавливаются, разумеется, не экспертным путем).

Целью экспертного определения цены продукции строительного производства или выполненных ремонтно-строительных работ является установление имеющих доказательственное значение обстоятельств, которые необходимо выяснить по делу для его правильного разрешения. К обстоятельствам такого рода следует относить последствия консервации строительства. Так, «если по независящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ» (ст. 752 ГК). Если спор между заказчиком и подрядчиком по поводу указанной суммы перейдет в сферу судебного разбирательства, эксперт- строитель должен будет провести экономические расчеты. Необходимость в таких расчетах возникает при определении стоимости перерасходованных материалов в ходе производства строительных работ, так как перерасход материалов при его не

обоснованности на себестоимость строительных работ не относится, а подлежит возмещению за счет виновных лиц в порядке, установленном действующим законодательством за ущерб, причиненный предприятию.

Потребность в производстве экспертиз, связанных с решением этих вопросов, постоянно возрастает. Это обусловлено увеличением в гражданских и арбитражных судах хозяйственных и иных споров, порождаемых, в частности, отсутствием эффективного механизма правового регулирования происходящих в стране процессов становления относительно новых форм собственности, развития рыночных отношений.

Выделение судебно-стоимостных исследований в качестве самостоятельного вида экспертной деятельности является закономерным этапом развития цивилизованного бизнеса в России. «Практика разрешения предпринимательских споров» - отмечает А.П. Гуров - «за последние 10-12 лет показывает, что центр обсуждения и принятия решений по спорным вопросам медленно, но верно сдвигается в область правового поля.

Необходимость в рыночной оценке недвижимости промышленной, жилищной и градостроительной сферы возникает в уголовном судопроизводстве - при расследовании дел, связанных с приобретением или сбытом имущества, заведомо добытого преступным путем (ст. 175 УК), незаконным получением кредита (ст. 176 УК), преднамеренным (ст. 196 УК) и фиктивным (ст. 198 УК) банкротством и пр. В гражданском и арбитражном процессах специальные знания эксперта-строителя бывают востребованы при судебном рассмотрении исков о применении последствий недействительных и ничтожных сделок, признании оспоримой сделки недействительной (ст. ст. 166 - 170 ГК), споров о правах и законных интересах лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Определение рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков может быть как самостоятельной экспертной задачей, так и промежуточным этапом исследования, что имеет место, в частности, при производстве экспертиз по гражданским делам, связанным со спорами о праве собственности на домовладения.

Для данного вида исследований характерна, на наш взгляд, определенная специфика, заключающаяся в избирательности подхода к решению вопроса о том, всегда ли при определении стоимости строений спорного домовладения следует учитывать влияние таких факторов, как: их месторасположение (в городе или сельской местности, а в пределах населенного пункта - в центре или на окраине); наличие (отсутствие) транспортных магистралей (железнодорожных либо автомобильных); степень благоустройства района, где расположен объект спора; наличие (отсутствие) в непосредственной близости от него леса, реки, озера, моря либо реально существующих или предусмотренных в перспективе промышленных предприятий, свалок, иных источников вредного воздействия на человека и т.д.

Наиболее приемлемый путь определения степени влияния таких факторов - исследование с использованием метода сопоставления парных продаж, т.е.

Представляется, что этот метод не может быть рекомендован для подавляющего числа экспертных исследований по делам данной категории (имеются в виду случаи констатации экспертом возможности реального раздела жилого дома между совладельцами), так как способ оценки недвижимости с учетом собственно «рыночных» факторов в таких ситуациях неприменим. Поясним это положение на следующем примере.

Жилой дом возводился в элитном месте двумя совладельцами на участке земли, переданном им по наследству; вклад их в строительство одинаковый, и, соответственно, им принадлежат равные доли в праве собственности на него. Дом невозможно разделить в точном соответствии с их идеальными долями, в связи с чем суду необходимо определить сумму выплаты в качестве компенсации той стороне по делу, которой будет передана во владение «меньшая» часть дома. При ее определении следует исходить из того, что оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, и определение рыночной стоимости недвижимости напрямую связано с его продажей: Рыночная стоимость имущества - расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был

бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен был бы его приобрести.

Рассматриваемая ситуация не предполагает совершения сделки купли- продажи (собственники будут продолжать эксплуатировать каждый свою часть дома), следовательно, нет условий для констатации необходимости определения собственно рыночной стоимости спорной недвижимости. К этому следует добавить, что здравому смыслу противоречило бы увеличение суммы компенсации, основанное на влиянии такого фактора, как элитное месторасположение постройки при том, что расходы, связанные с возведением дома, определялись лишь затратами, связанными с его строительством. В данном случае при определении стоимости спорного объекта недвижимости должен быть использован затратный подход - способ оценки имущества, основанный на определении стоимости издержек на создание имущества, с учетом всех видов износа.

Разумеется, что в тех случаях, когда реальный раздел и иные формы преобразования спорного домовладения невозможны, его следует оценивать с учетом рыночных факторов. Это обусловлено необходимостью соблюдения условия, при котором сумма компенсации позволила бы стороне по делу, право владения недвижимостью которой прекращается с вступлением решения суда в силу, приобрести часть домовладения тех же габаритов и качества и расположенную в аналогичных условиях.

Такой же подход, с нашей точки зрения, следует использовать при возможности реального раздела спорного домовладения, расположенного на территориях, обладающих негативными, с точки зрения оценки, характеристиками (удаленность от административных центров, неблагоприятная экологическая обстановка, отсутствие развитой инфраструктуры и пр.). Рыночная стоимость жилых домов, построек хозяйственно-бытового назначения в таких местах может быть существенно ниже, чем затраты на их возведение, поэтому, думается, что затратный подход в таких обстоятельствах неприменим, так как рассчитанная таким способом компенсация при определении стоимости части домовладения может быть равна рыночной стоимости всего домовладения либо превышать ее, а это противоречит здравому смыслу.

Отдельного рассмотрения заслуживают вопросы, связанные с определением стоимости зданий, строений и сооружений, возведение которых в силу различных обстоятельств не было завершено.

Не законченные строительством объекты оцениваются как недвижимость. Вместе с тем, по смыслу ст. 219 ГК, право собственности на недвижимость возникает с момента ее государственной регистрации, а до регистрации строящегося объекта, а по замечанию Е.А. Суханова, он не может быть признан недвижимостью [431, с. 283]. C учетом сказанного в заключении должны содержаться данные о наличии (отсутствии) государственной регистрации оцениваемых строений и влиянии этого факта на стоимость объекта исследования.

На рынке недвижимости объекты незавершенного строительства активно продаются и покупаются - закон не препятствует их обороту. Несмотря на формально существующую вероятность того, что сделка может оказаться ничтожной по закону, если спор возникнет до того, как объект будет завершен строительством, судебная практика свидетельствует, что такая вероятность невелика и ею можно пренебречь.

Подтверждением этого служат положения, содержащиеся в информационном письме Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 13 ноября 1997 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости», в котором возможность положительного решения вопросов о том, может ли не завершенный строительством объект быть предметом договора купли- продажи и подлежит ли регистрации переход права собственности, аргументируется следующим образом: «В соответствии со ст. 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте».

Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается (объекты, изъятые из оборота), должны быть прямо указаны в законе. Гражданское законодательство не устанавливает каких-либо ограничений в отношении приобретения и перехода прав на объекты, не завершенные строительством. Таким образом, эти объекты не изъяты из гражданского оборота и могут отчуждаться собственником другим лицам.

В силу ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся объекты, прочно связанные с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба

их назначению невозможно. Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента их регистрации.

Перемещение недостроенного объекта (если он представляет собой, например, фундамент и наружные стены) без несоразмерного ущерба невозможно, следовательно, он является объектом недвижимости. В связи с этим региональные комитеты по земельным ресурсам, осуществляющие регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость регистрируют переход прав на незавершенный строительством объект и земельный участок.

В практике имеют место случаи отказа в признании права собственности на строящееся здание, однако основанием такого отказа является не то обстоятельство, что объект не закончен строительством, а иные мотивы, например, тот факт, что здание (строение) не имеет индивидуально-определенного претендента, на право владения собственностью при том, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество. Такой пример приведен, в частности, в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда РФ № 1620 \\ 96 от 6 августа 1996 г.

Следует отметить, что даже в том случае, если регистрация права собственности на незаконченный строительством объект была бы более проблематична, это не должно служить препятствием для его оценки судебным экспертом. Ничто не мешает ему дать заключение в условной форме, например: «При условии, что данное здание будет окончено строительством в соответствии с проектом и зарегистрировано в установленном порядке, его стоимость составит 200 млн. руб.».

Независимо от того, какой будет форма заключения - условной или безусловной, и с учетом того обстоятельства, что недостроенные объекты продаются и покупаются на рынке, при их оценке следует использовать метод сравнительного анализа продаж, принимая при этом во внимание степень готовности строительного объекта, величину затрат и время, необходимые для завершения строительства, не является ли объект оценки «долгостроем», не устарел ли он морально в случае завершения его строительством в соответствии с проектом и будет ли он отвечать современным требованиям специальных правил и рынка. Немаловажное значение имеют при этом также следующие факторы:

возможность использования объекта в соответствии с его назначением без отступлений от требований экологических норм;

сохранение целевого назначения территории, на которой расположен объект оценки (за период его консервации оно могло измениться, территория - приобрести статус заповедника, охранной зоны и пр., что исключало бы либо ограничивало возможность использование объекта по его назначению);

экономическая целесообразность продолжения и окончания строительства (часто предпочтительнее демонтировать оборудование, разобрать элементы здания (строения) на отдельные детали в целях дальнейшего их использования при возведении других объектов);

форма владения (пользования) продавцом земельным участком (в ряде случаев при его долгосрочной аренде экономически целесообразно утилизировать объект и возвести новый, с иным функциональным назначением);

наличие (отсутствие) каких-либо обязательств продавца, связанных с владением (пользованием) земельным участком, на котором расположен объект оценки (это может быть предусмотренное договором аренды обязательство по периодическому ремонту и замене, расположенных на участке, но не имеющих отношения к недостроенному зданию коммуникаций, участию в социальных программах того административно-территориального образования, где расположен объект, и пр.). Финансовое бремя таких обязательств может быть весьма существенным; другие факторы.

Таким образом, определение стоимости незаконченных строительством зданий, строений и сооружений, никак нельзя отнести к наиболее простым задачам, решаемым в ходе оценочной деятельности. Правовой аспект рассмотрения данных вопросов придает им определенную специфику, дальнейшее изучение которой будет способствовать, на наш взгляд, как совершенствованию работы экспертов, так и повышению эффективности расследования и судебного разбирательства дел, связанных с недвижимостью промышленной, жилищной и градостроительной сферы.