Преобразовательные задачи ССТЭ

Исследования, направленные на решение указанных задач, проводятся при рассмотрении гражданских споров о праве собственности на недвижимость жилищной сферы, решении вопросов, связанных с разделом недвижимого имущества, находящегося в долевой и совместной собственности, и выделом из него доли (ст.

держу какую-либо вещь, и ты рассматривался бы как держащий ее» (Д. 41. 2. 3. 5). В утопиях Платона важнейшее место отводилось общей собственности. Превознесение «насильственного братства людей» (по гегелевскому выражению), основанного на общности имущества не было принято Аристотелем: «те, которые чем- либо владеют и пользуются сообща, ссорятся друг с другом гораздо больше тех, которые имеют частную собственность» [181, с. 411]. Гегель приводит слова Эпикура, который отсоветовал друзьям создавать союз, основанных на общности имущества «по той причине, что это доказывает отсутствие взаимного доверия, а те, кто не доверяет друг другу, не могут быть друзьями» [239, с. 105].

Нередко общая собственность возникает нечаянно, без специального намеренья участников. Это происходит, например, если несколько лиц оказываются наследниками недвижимости либо получают ее от дарителя. Такая общая собственность, в которую совладельцы «впадают», в большей степени отражает наиболее существенные черты этого явления. Природе противна именно собственность нескольких лиц на вещь. C таким положением, когда дом или участок находится во владении не одного лица, здравый смысл совладать еще сможет, но вот когда сразу несколько лиц объявляют себя хозяевами этого дома или участка, то тогда на самом деле правопорядок возмущается [406, с.

Дела этой категории достаточно сложны, что обусловлено рядом причин:

по таким делам предмет доказывания насыщен многими юридическими фактами, и все они должны быть точно определены и проверены с помощью судебных доказательств;

факты, связанные с возникновением либо прекращением права собственности на жилой дом (или домовладение) зачастую имеют место задолго до рассмотрения спора в суде и, как правило, значительно отстают друг от друга по времени;

в тяжбу вовлекается широкий круг лиц, большинство из которых не являются инициаторами процесса и не заинтересованы в скорейшем разрешении спора [438, с. 38].

И, наконец, для решения ряда вопросов требуются специальные знания в области строительства, что обусловливает необходимость назначения судебной строительно-технической экспертизы, исследования в ходе производства которой можно условно разделить на два этапа:

1) определение возможности реального раздела объектов недвижимости между совладельцами в соответствии с заданным судом условиями (пропорционально идеальным долям совладельцев в праве собственности^[16], с отступлением от величин этих долей, по фактически сложившемуся порядку пользования домовладением (домом, дачей) и пр.;

2) разработка возможных вариантов реального раздела.

Условность такого деления данных исследований заключается в том, что в действительности круг решаемых экспертом задач значительно шире, что нашло свое отражение и в специальной литературе. В соответствии с одним из ее источников, участие эксперта здесь необходимо для «дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями собственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе и по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предлагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование, и т.п.» [244, с.

«Возможность реального раздела» жилого дома, квартиры и пр. - понятие, включающее в себя как технический, так и социальный аспект, т.е. с одной\'стороны, переоборудование строения, предусмотренное экспертом, не должно снизить прочностные характеристики конструктивных элементов подлежащего разделу строительного объекта, с другой - выделяемые спорящим сторонам части строения должны обладать теми же функциональными свойствами, что и строение в целом. Эти свойства, как правило, регламентированы специальными нормами, соблюдение которых позволяет использовать строение для определенных целей - постоянного проживания, сезонного отдыха и т.д. Поэтому при разделе, например, жилого дома, выделяемые помещения должны иметь определенные габариты, отопление;

уровень их инсоляции и освещенности должен отвечать требованиям специальных норм и правил и пр.

Термин «раздел» в данном контексте применяется с определенной долей условности, предполагается лишь обеспечение возможности автономного пользования выделяемыми частями спорного строения, так как всегда существуют его отдельные элементы, не поддающиеся собственно разделу (крыша, фундамент, инженерные коммуникации, которые обеспечивают нормальное хозяйственное использование жилища). Так, при определении возможности раздела жилого дома, эксперт исходит из того, что каждая выделяемая часть должна составлять «изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования» [93, с. 95]. Раздел дома, находящегося в долевой собственности, влечет за собой ее прекращение. Если нет возможности реального раздела, речь может идти об определении порядка пользования совладельцами недвижимости объектом спора. Так, при определении порядка пользования спорным жилым домом собственникам «могут быть выделены отдельные жилые помещения, в том числе и неизолированные. Подсобные помещения и устройства (лестницы, коридоры, обогревательные приборы и т.п.) могут быть оставлены в общем пользовании» [93, с.

Возможность реального раздела определяется необходимостью соблюдения ряда условий. Так, имуществу не должен наноситься несоразмерный ущерб (ч. 3 ст. 252 ГК). Как следует из разъяснения Пленума Верховного Суда РСФСР, содержащегося в постановлении № 4 от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возникающих в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользовании домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности» [83], «под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния

дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые^[17], предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы как жилье из-за малого размера площади или неудобства использования ими, и т.п.» [83, с. 229]. При этом на практике под несоразмерным ущербом понимается утрата строением технической целостности и исправности (разрушение), а также возникшие в результате проведенных переоборудований несоответствия требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям: по их размеру, освещенности, инсоляции и др.

Таким образом, предмет судебного разбирательства при; разделе имущества, включающего жнлой дом, хозяйственные постройки и сооружения, составляет возможность: а) раздела внутренних помещений (жилых и нежилых) путем переоборудования, достроек, перестроек («техническая» возможность раздела); б) выдела соответствующих по размерам и свойствам долям в праве собственности изолированных помещений (квартир), отвечающих требованиям жилых, и присуждения их спорящим сторонам в индивидуальную собственность с учетом интересов сторон, фактически сложившегося порядка пользования и др.

В судебном решении должны быть установлены: способ исполнения раздела- путем перепланировок, перестроек или без них; порядок исполнения - на кого будут возложены обязанности по реализации перестроек и переоборудования; стоимость работ. Может быть предложено несколько вариантов переоборудования и перестройки (в пределах заданных судом условий), в таких случаях также речь идет о вариантах раздела. Для установления почти всех перечисленных обстоятельств необходимы специальные знания в строительстве.

Отдельные авторы придерживаются того мнения, что суд не может решать споры о реальном разделе домовладения в целях образования из него двух или более самостоятельных домовладений, поскольку, то, что в судебной практике именуется «разделами в натуре», «реальным разделом пользования», на их взгляд является практически распределением «владения и пользования отдельными частями домовладения» [322, с. 28], или, иными словами, определением порядка пользования. Мы не разделяем эту точку зрения и считаем, что ее автор смешивает понятия «реальный раздел дома» и «определение порядка пользования жилым домом» и не видит имеющихся между ними существенных различий: раздел в отличие от определения порядка пользования, как уже отмечалось, предполагает изолированность выделяемых частей дома и прекращение действия в их отношении режима общей собственности.

Как показывает практика, при назначении ССТЭ в отношении спорных строительных объектов судьи часто смешивают понятия «выдел» и «раздел», подменяя первое вторым. Истец, как правило, стремится именно выделить долю, принадлежащую ему на праве собственности, а не разделить домовладение между всеми совладельцами (их количество может быть различным), о чем и указывает в исковом заявлении. Большое количество совладельцев при относительно скромных размерах домовладения (собственники домовладений-гигантов решают свои споры вне судебной сферы) делает, как правило, невозможным реальный раздел. При этом подмена понятий ведет к выполнению экспертом ряда действий (изучение строений с точки зрения их раздела, констатация его невозможности, соответствующее оформление заключения эксперта, направление этого документа в адрес суда, назначившего экспертизу), не способствующих разрешению спора.

Понятие «определение порядка пользования недвижимостью» следует использовать при решении вопросов, возникающих в отношении спорных объектов, не являющихся собственностью сторон по делу (нельзя делить то, чем не владеешь), даже если при разработке вариантов их преобразования выполняются условия, отвечающие требованиям, предъявляемым к реальному разделу. Тем не менее, при назначении экспертиз по делам этой категории судьи часто ставят перед экспертом вопрос: «Возможен ли раздел земельного участка между истцом и ответчиком?», при том, что участок находится в собственности государства, а стороны по делу являются его пользователями.

Неоднозначно решается вопрос о том, что может быть эквивалентом величины идеальной доли совладельца - ее стоимостное выражение или размер полезной либо иной площади. При решении этого вопроса, как замечает В.Ф. Маслов, «суды проявляют колебания» [322, с. 29], которые, кстати, присущи и экспертам. Причем в специальной литературе предпочтительным считается определение доли сторон в связи с разделом жилого дома, исходя из стоимости выделяемых частей дома [322, с. 12]. Такой же подход отражен и в новой редакцииTK РФ: «Участник долевой собственности, осуществивший ... неотъемлемые улучшения ... общего ... имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество» (ч. 3 ст. 245 ГК). При этом ни в самом ГК, ни в многочисленных комментариях к указанному Кодексу не разъясняется, что следует понимать под «неотъемлемыми улучшениями»: только пристройки, надстройки к дому и его перестройку или и результаты любого, даже самого незначительного ремонта. С.В. Капустин, например, рекомендует при решении этого вопроса исходить из «житейской» логики и в соответствии с ней «относить к неотъемлемым улучшением также ремонтно-строительные работы с использованием основных конструкционных и отделочных материалов (наружная обивка стен досками и обкладка кирпичом, внутренняя обивка стен досками и ДВП, настилка новых полов...) и ни в коем случае не принимать во внимание работы по текущему ремонту (оклейка стен обоями, покраска окон и дверей...)» [481, с. 27]. Думается, что житейское чутье автора - довольно зыбкое основание для решения данного вопроса, а введение в Гражданский кодекс столь неясного по содержанию понятия нельзя отнести к удачам специалистов в области законотворчества. Все это касается и подхода законодателя к определению величины долей в праве на общее имущество.

Несмотря на то, что такая позиция закреплена в ГК и отражает мнение большого числа специалистов в этой области, ее нельзя принять безоговорочно, поскольку порядок определения как идеальной, так и реальной доли по стоимости влечет за собой постоянную корректировку величин идеальных долей после ремонта и улучшения отделки, замены санитарно-технического оборудования и т.д., что каждый раз требует обследования дома специалистами, соответствующего оформления результатов обследования. Такой подход, с нашей точки зрения, не отражает в достаточной степени сущности вопроса, касающегося отношений совладельцев в праве собственности на жилой дом, тогда как определение долей, исходя из площади позволяет сохранить их стабильность, как правило, на протяжении всего периода эксплуатации дома [218, с. 20]. Еще ярче несостоятельность такого подхода проявляется в тех случаях, когда при определении долей в части дома одного из совладельцев имеются дорогостоящие элементы строительных конструкций или инженерного оборудования. Например, наличие золотого унитаза (уровень достатка формирующейся прослойки состоятельных людей - «новых русских» не всегда соответствует уровню здравого смысла) при других равных условиях настолько увеличит долю обладателя раритета, что доли других совладельцев дома невозможно будет выразить ни в десятичных, ни в простых долях. Не случайно при анализе причин отмены решений районных и городских судов по делам данной категории Президиум Московского областного суда отмечал, в частности, что «увеличение стоимости домовладения без изменения его полезной площади не является основанием для изменения долей в праве собственности, изменение долей в домовладении возможно только при увеличении полезной площади»^[18]. Статья, автором которой является заместитель председателя Московского областного суда подтверждает эту позицию: «при разрешении соответствующих дел суды по- прежнему должны учитывать полезную площадь дома. Сам же по себе капитальный ремонт без ее изменения, сколь значительным бы он не был, не может служить основанием к изменению долей в праве собственности. В этом случае интересы того, кто осуществил ремонт и понес в связи с этим расходы, могут быть защищены путем присуждения ему соответствующей денежной компенсации» [262, с. 43].

Однако и определение доли «по площади» не всегда оправдано. Рассмотрим такой пример. У двух совладельцев равные доли, а дом представляет собой две равные части, выполненные из разных строительных материалов (наружные стены одной части - из высококачественного кирпича, другой - каркасные, дощатые, утепленные, с двухсторонней обшивкой). Если за критерий определения реальной доли эксперт примет полезную площадь дома и на этом основании разработает варианты раздела, а суд согласиться с предложенным им вариантом, то один из совладельцев в результате такого раздела будет владеть «кирпичной» частью дома, другой - «дощатой». Это вряд ли приведет к разрешению спора, и компенсация, равная разнице между стоимостью «кирпичной» и «дощатой» частей дома, скорее

всего, не утешит собственника, так как стороны в подавляющем большинстве случаев заинтересованы, прежде всего, в удовлетворении своих жилищных потребностей.

Заслуживает внимание подход к решению данной проблемы, при котором определение величины долей (имеются в виду случаи рассмотрения судами спорных вопросов о праве на долю в собственности или, иными словами, при «введении» в долю) последние определяются по площади помещения жилого дома (полезной площади) пропорционально величине затрат (стоимости выполненных работ, характер которых может определить как «значительные»). Под значительными работами следует понимать капитальный ремонт, реконструкцию, переоборудование, а так же новое строительство (в том числе и вспомогательных построек).

При определении стоимости указанных работ следует использовать принцип определения стоимости работ, связанных с капитальным ремонтом, т.е. к стоимости собственно «капитальных» работ прибавляется стоимость работ, носящих «некапитальный» характер. В том случае, если выполнились исключительно «некапитальные» работы (покраска кровли, замена фурнитуры и пр.), то это не является основанием для «введения» в долю.

Все эти рассуждения касаются, в основном, вопросов, которые решает суд, поскольку в компетенцию эксперта входят лишь технические аспекты данной проблемы. Тем не менее, на практике выбор критерия обычно осуществляется экспертом, что на наш взгляд, противоречит закону - это дело суда, а не эксперта. В тоже время определить, какому критерию с учетом обстоятельств дела отдать предпочтение в том либо ином случае, можно только проведя сравнительный анализ и, оценив результаты расчетов полученных с применением обоих критериев. Следовательно, заключение эксперта будет объективно в этой части лишь в том случае, если в нем найдет отражение расчет «по стоимости», так и «по площади». В заключении должны быть так же приведены комментарии эксперта, из которых суд мог бы уяснить, что повлияло на результаты расчетов. Проанализировав эти данные наряду с другими обстоятельствами дела, суд сделает свой выбор, отдав предпочтение тому или иному подходу.

Следует определить должное отношение эксперта к такому виду предоставляемых ему судом документов, как технический паспорт территориального бюро технической инвентаризации на спорное домовладение. Объем данных, содержа-

іцихся в нем, можно условно разделить на данные правового и технического характера. Первые указывают на величину долей совладельцев в праве собственности на недвижимость, отражают факт регистрации в установленном порядке строений и отдельных пристроек. Вторые отражают технические характеристики объектов недвижимости. По своей значимости для эксперта перечисленные данные следует разделить на обязательные и ориентирующие. К обязательным следует относить данные правового характера. Их эксперт использует в своих исследованиях без каких-либо корректировок (за исключением ситуаций, при которых эти данные противоречат данным других материалов дела: в этом случае направляется соответствующее ходатайство в суд). Данные ориентирующего значения (например, величина физического износа основного строения спорного домовладения) эксперт подвергает корректировке, если они отличаются от данных, полученных в ходе натурных исследований объектов гражданского спора. При этом эксперт вправе сообщить о имеющих место несоответствиях в суд для того, чтобы были приняты меры к внесению в технический паспорт необходимых корректив. Предпочтительнее ситуация, при которой в судебном заседании при участии эксперта наряду с его заключением рассматривался бы паспорт территориального бюро технической инвентаризации с уже внесенными корректировками.

Решая вопрос о возможности реального раздела спорного дома, эксперт определяет возможность устройства в нем отдельных (изолированных) жилых помещений (квартир), имеющих непосредственное дневное освещение, отопительноварочное устройство, самостоятельный выход наружу.

В соответствии с жилищным законодательствам жилые помещения могут располагаться не только в жилых домах, но и в коттеджах (дачах), если они приспособлены для постоянного проживания.

Чтобы правильно решить вопрос о возможности раздела жилого дома, нужно различать такие понятия, как «соответствие помещения санитарным и техническим требованиям» и «уровень благоустройства (комфортности) помещения». И если первое понятие предусматривает наличие условий, при которых проживание человека в конкретном помещении не несет вреда его здоровью, то второе - наличие в помещении коммунальных удобств (водопровода, канализации, центрального отопления, газоснабжения, кондиционирования, телефонной связи и пр.).

Жилое помещение может отвечать санитарным и техническим требованиям, но быть неблагоустроенным либо быть благоустроенным, но не соответствовать таким требованиям. Неблагоустроенный дом подлежит разделу, если же он не отвечает санитарным и техническим требованиям, то реальному разделу в качестве жилого дома не подлежит, так как не может использоваться по прямому назначению.

Полагаем, что при решении вопроса о возможности раздела жилого дома нельзя принять в качестве обязательного условия проектирования квартир, например, наличие подсобных помещений - ванной комнаты (душевой), кухни, прихожей.

Вопрос о пределах применения нормативных данных в ССТЭ заслуживает отдельного рассмотрения.

Обратимся для этого к системе философских понятий, а точнее, к принятому в этой отрасли знаний делению понятия истины на объективную и конвенциальную (договорную). Трактовка объективной истины как соответствия знания объективной действительности называется классической, является самой древней и относительно простой. Конвенционной считается истина, признаваемая таковой по конвенции, соглашению. «Суждение является истинным не потому, что соответствует действительности, а потому что люди договорились считать его истинной. Конвенционной истиной является многие постулаты в различных научных системах. Они могут совпадать с объективной истиной или не совпадать» [346, с. 8].

На основании вышеизложенного специальные нормы и правила, регламентирующие порядок возведения, строительства и эксплуатации строительных объектов с определенной степенью условности так же можно разделить на две категории. К первой следовало бы, на наш взгляд, отнести нормативные положения, напрямую вытекающее из объективных законов природы, свойств предметов материального мира, т.е. те, в основе которых лежит «объективное условие». Укажем некоторые из них:

осадочные швы в стенах должны быть предусмотрены во всех случаях, когда возможна неравномерная осадка основания здания и сооружения [49, с. 35];

в районах с сейсмичностью менее 7 баллов основания следует проектировать без учета сейсмического воздействий [90, с. 24];

в растянутых и изгибаемых элементах из пиломатериалов не следует допускать ослаблений на кромках [35, с. 22].

Подобные нормы долгое время остаются неизменными, они подвергаются корректировке лишь в тех случаях, если процессе теоретических исследований или практической деятельности будет выявлена их неполнота или неточность. Нормы этого рода универсальны и могут использоваться экспертом-строителем без всяких оговорок.

К нормам второй категории следует относить те, в основе которых лежит «договорное условие». Они выработаны в результате компромисса между специальными в различных областях знания и представителями (руководителями) отраслевых ведомств. В качестве примера можно назвать следующие: норму 12 кв.м, на одного человека (ст. 38 ЖК), учетные нормы (ст. 29 ЖК), нормы предоставляемой жилой площади (ст. 40 ЖК). Так, согласно п. 2.4* СНиП 2.08.01.-89* «Жилые здания» [39] площадь гостиной (общей комнаты) в однокомнатной квартире должна быть не менее 14 кв.м., в квартирах с двумя комнатами и более - не менее 16кв.м.

Действие таких норм ограничено во времени (они утрачивают свою силу с обновлением законодательства, с введением в действие новых технических и социальных норм, например СНиП). В отличии от норм первой группы они не относятся к числу универсальных, ибо их действие ограничено рамками тех отношений, для регламентации которых они предназначались. Такие документы характеризует ведомственная ограниченность, так как они не подлежат расширительному толкованию. Именно это делает невозможным применение при решении вопросов, связанных с реальным разделов домов (квартир) между собственниками, строительных норм и правил, регламентирующих проектирование и ведение нового строительства, реконструкцию ранее возведенных строений. Заблуждения на этот счет может негативно сказаться на практике производства ССТЭ по делам данной категории, дезорганизовать правоприменительную деятельность судов при рассмотрении и разрешении гражданских споров о праве собственности на недвижимость.

Так, Госстрой РСФСР (см. Письмо № 4-62/250 от 30.07.91) в ответ на обращение Московского областного суда в лице заместителя его председателя с просьбой разъяснить, какими техническими нормами следует пользоваться при разрешении споров, связанных с разделом жилых домов, дал следующий ответ: «... при разработке вариантов раздела индивидуальных жилых домов необходимо строго

руководствоваться нормативными документами, регламентирующими вопросы проектирования, строительства, реконструкции и перепланировки жилых строений». Далее проводится ряд положений таких документов: « норма жилой площади на 1 человека установлена 12 кв.м. (ст. 38 ЖК РСФСР), в соответствии со СНиП

2.08.1- 89 «Жилые задания» в отдельных квартирах следует предусматривать следующий набор помещений: жилые комнаты, кухню переднюю, ванную или душевую, уборную, кладовую или встроенные шкафы».

Несостоятельность такого подхода для специалистов очевидна, поскольку при этом действие норм, регламентирующих определенную сферу отношений, необоснованно распространяется на сферу иных отношений. Так, приведенная норма ЖК должна применяться при решении вопросов, связанных с обеспечением граждан жильем, СНиПы же регламентируют деятельность, направленную на создание новых строительных объектов, совершенствование или изменение функционального назначения существующих зданий, строений и сооружений. Все это не имеет никакого отношения к разделу жилых домов между совладельцами, цель проводимой перепланировки жилого дома - образование в нем изолированных помещений (квартир), разумеется, с сохранением функционального назначения как вновь образованных частей дома, так и дома в целом.

В сельской местности в значительной части жилых домов нет не только ванных и душевых комнат, но и многих других элементов благоустройства, что, думается, не может быть причиной невозможности их реального раздела.

То же самое можно сказать и о минимальной площади помещения, подлежащего выделу. Применение в таких случаях нормы жилой площади (ст. 38 ЖК) недопустимо, о чем говориться в Постановлении HBG РСФСР № 5 от 26 декабря 1984г.: «когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст. 38 Жилищного кодекса РСФСР нормы жилой площади, суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможности заключения договора-найма жилого помещения площадью менее 12 кв. м» [84].

Следует отметить, что ни в названном выше постановлении ПВС РСФСР, ни в других нормативных документах не указывается величина минимальной площади жилого помещения, подлежащего выделу.

Полагаем, что было бы разумным, если минимально возможная выделу часть была бы как можно меньше, ибо в противном случае значительная часть существующих строений, попадая в орбиту судебного рассмотрения, окажется не подлежащей реальному разделу, т.е. в их отношении не будет срабатывать механизм эффективного разрешения гражданского спора, поскольку определение порядка пользования жилым домом, как правило, не устраняет тех противоречий, которые сложились между собственниками и послужили причиной подачи искового заявления в суд; выплата компенсации при невозможности раздела и определения порядка пользования жилым домом предполагает насильственную по отношению к собственнику замену недвижимости стоимостным эквивалентом, что не позволяет говорить о соблюдении его законных интересов.

Представляется, что при определении минимальной величины площади жилого помещения, подлежащей выделу, в расчет следует применять только возможность биологического существования на этой площади человека без вреда для его здоровья. При таком подходе могут быть приняты нормы, применяемые территориальными административными органами при отнесении граждан к категории нуждающихся в улучшении жилищных условий. Несколько иначе, но, думается, совершенно справедливо поступают эксперты-строители Северо-Западного регионального центра судебной экспертизы Минюста России, ориентируясь при решении данного вопроса на утвержденное мэром Санкт-Петербурга Распоряжение № 591 — P от 03. 06. 94, содержащее положение об отнесении к категории домов и помещений, не пригодных для постоянного проживания, в соответствии с которым жилая комната менее 8 кв.м, не может быть признана предметом самостоятельного договора-найма, если она является единственной. Следовательно, площадь в 8 кв.м, и является минимально возможной для выдела части жилого дома (квартиры). Указанная величина имеет научное обоснование: исследования показали, что площадь «8 кв.м, считается «опасным переделом» для здоровья» [336, с. 26].

В продолжение этого вполне допустимо говорить о необязательности при разработке вариантов раздела дома устройства отдельного помещения под кухню при условии возможности устройства комнаты-кухни с отопительно-варочным очагом. Если доли совладельцев равны, эксперту следует предложить к выделу ту или иную часть строения обезличенному собственнику (совладельцам А, Б и т.д.), а суду с учетом всех обстоятельств дела (фактически сложившийся порядок пользо-

вания, пожелания сторон и пр.) - распределить предлагаемые экспертом к выделу части дома между конкретными лицами - истцами, ответчиками, третьими сторонами и пр.

Иначе решается вопрос в тех случаях, когда доли совладельцев неравны. При такой ситуации задача эксперта - предложить к выделу ту или иную часть дома определенному совладельцу, т.е. конкретизировать лицо в зависимости от величины принадлежащей ему доли в праве собственности на недвижимость.

В этой части работы отражены основные критерии и проблемы решения преобразовательной задачи в рамках ССТЭ. Методические вопросы более подробно изложены в Приложении №.10.