3.1.3. Право власності на землю держави

У державній власності перебувають усі землі України, крім земель комунальної та приватної власності. Право державної власності на землю набувається і реалізується державою в особі Кабінету Міністрів України, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об\'єкти, які підлягають приватизації, відповідно до Конституції України та Земельного кодексу України.

До земель державної власності, які не можуть передаватись у комунальну власність, належать:

ü землі атомної енергетики та космічної системи;

ü землі оборони, крім земельних ділянок під об\'єктами соціально-культурного, виробничого та житлового призначення;

ü землі під об\'єктами природно-заповідного фонду та історико-культурними об\'єктами, що мають національне та загальнодержавне значення;

ü землі під водними об\'єктами загальнодержавного значення;

ü земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

ü земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов\'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ü земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

ü земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної форми власності;

ü земельні ділянки, на яких розташовані державні, в тому числі казенні, підприємства, господарські товариства, у статутних фондах яких державі належать частки (акції, паї).

До земель державної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

а) землі атомної енергетики та космічної системи;

б) землі під державними залізницями, об\'єктами державної власності повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі оборони;

г) землі під об\'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

ґ) землі лісогосподарського призначення;

д) землі водного фонду;

е) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, державних галузевих академій наук;

є) земельні ділянки зон відчуження та безумовного (обов\'язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи;

ж) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами;

з) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної і комунальної форм власності.

Держава набуває права власності на землю у разі:

· відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

· придбання за договорами купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

· прийняття спадщини;

· передачі у власність державі земельних ділянок комунальної власності територіальними громадами;

· конфіскації земельної ділянки.

Іноземні держави можуть набувати у власність земельні ділянки для розміщення будівель і споруд дипломатичних представництв та інших, прирівняних до них, організацій відповідно до міжнародних договорів.

Вивчення практики вирішення арбітражними судами спорів, пов\'язаних із захистом права державної власності на землю, показало, що в цілому ці спори, за рішенням Вищого Арбітражного Суду України, вирішуються правильно. Разом з тим окремі арбітражні суди поверхово оцінюють докази і фактичні обставини справи, неповно готують їх до розгляду, припускаються помилок у застосуванні норм чинного законодавства.

З метою правильного і однакового застосування законодавства при вирішенні спорів, пов\'язаних із захистом права державної власності на землю, Президія Вищого Арбітражного Суду України має наступні роз\'яснення.

Відповідно до статті 32 Закону України "Про власність" та статті 4 Земельного кодексу України у державній власності перебувають всі землі України (за винятком земель, переданих у колективну і приватну власність), суб\'єктами права на які є Верховна Рада України – на землі загальнодержавної власності, а також Верховна Рада Республіки Крим і обласні, районні, міські, селищні, сільські Ради народних депутатів - на землі в межах їх територій, за винятком земель, що перебувають у загальнодержавній власності.

Як суб\'єкти права державної власності землею розпоряджаються місцеві ради та районні державні адміністрації, які в межах своєї компетенції передають землі у власність або надають у користування та вилучають їх. Ці повноваження місцеві ради депутатів можуть передавати відповідним органам державної виконавчої влади (стаття 3 Земельного кодексу).

Розв’язання задач про передачу землі, що перебуває у державній власності, у власність або користування іншим особам є виключним правом місцевої ради як суб\'єкта права державної власності на землю і тому не підлягають задоволенню арбітражним судом заяви підприємств, установ, організацій і фізичних осіб про зобов\'язання відповідних рад передати земельну ділянку у власність або користування.

Виключення з цього правила містить стаття 51 Земельного кодексу та стаття 5 Закону України "Про селянське (фермерське) господарство", відповідно до яких спори, пов\'язані із зобов\'язанням місцевих рад відвести земельну ділянку у власність або у користування для ведення селянського (фермерського) господарства, вирішуються відповідною радою, а у разі її відмови - судом.

У зв\'язку з тим, що земельна ділянка для ведення такого господарства надається громадянину (фермеру), а не селянському (фермерському) господарству як юридичній особі, спори, пов\'язані з відмовою ради у передачі фермеру такої земельної ділянки, підвідомчі загальному, а не арбітражному суду.

Юридичні складності та небезпеки!

Обов\'язок місцевої ради відвести земельну ділянку у власність або у користування необхідно відрізняти від їх обов\'язку оформити право на земельну ділянку, коли право на земельну ділянку виникло у зв\'язку з переходом права на будівлю і споруду, приватизацією об\'єктів незавершеного будівництва, або коли вона була надана підприємству чи організації до введення в дію Земельного кодексу України. У разі ухилення ради від здійснення таких дій заінтересоване підприємство, установа чи організація відповідно до статей 74, 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" мають право звернутися до арбітражного суду з заявою про спонукання ради видати державний акт чи укласти відповідний договір.

При вирішенні спорів необхідно враховувати, що землі, які перебувають у державній власності, можуть передаватися у колективну або приватну власність і надаватися у користування, у тому числі в оренду, за винятком випадків, передбачених законодавством України і Республіки Крим.

Відповідно до статті 22 Земельного кодексу підприємства, установи і організації не мають права приступати до використання земельної ділянки, в тому числі на умовах оренди, до встановлення меж цієї ділянки в натурі (на місцевості) і одержання документа, що посвідчує право власності або користування землею. У разі порушення встановлених цією статтею Земельного кодексу умов використання земельної ділянки підприємства, установи і організації можуть бути притягнені до майнової відповідальності на підставі статей 116, 117 Земельного кодексу України та глави 40 Цивільного кодексу України.

При вирішенні пов\'язаних з цим спорів слід мати на увазі, що:

O землі, що перебувають у державній власності, передаються у власність або надаються у постійне користування за рішенням місцевих рад. При цьому право власності або постійного користування посвідчується державними актами, що видаються і реєструються сільськими, селищними, міськими, районними радами народних депутатів (стаття 23 Земельного кодексу). Форми державних актів затверджені 13.03.92 р. постановою Верховної Ради України "Про форми державних актів на право власності на землю і право постійного користування землею";

O придбання у власність земельних ділянок, що перебувають у колектівній або приватній власності, проводиться за договором купівлі-продажу, який посвідчується у нотаріальному порядку і є підставою для видачі державного акту на право власності на землю (стаття 18 Земельного кодексу);

O у тимчасове користування, в тому числі на умовах оренди, землі, що перебувають у державній власності, надаються місцевими радами за договором (стаття 24 Земельного кодексу), форма якого і порядок реєстрації встановлені постановою Кабінету Міністрів України від 17.03.93 року N 197;

O передача власником відповідних земель іншим особам у тимчасове використання на умовах оренди оформляється договором, який підлягає реєстрації у сільській, селищній, міській раді (стаття 7 Земельного кодексу);

O постановою Верховної Ради України від 18 грудня 1990 року "Про земельну реформу" встановлено, що підприємства, установи і організації які мають у користуванні земельні ділянки, надані їм до введення в дію Земельного кодексу, повинні до 1 січня 1998 року оформити право власності або право користування землею.

O відповідно до постанови Верховної Ради України від 13 березня 1992 року "Про прискорення земельної реформи та приватизацію землі" підприємства, установи і організації, яким радами у встановленому порядку земельна ділянка була надана у постійне володіння, зберігають свої права на використання цих земельних ділянок до оформлення права власності або землекористування відповідно до Земельного кодексу України.

Договір тимчасового (короткострокового чи довгострокового) користування землею є різновидом договору майнового найму і тому на підставі статті 8 Земельного кодексу при укладанні, зміні, розірванні та виконанні такого договору, а також при вирішенні пов\'язаних з цим спорів, необхідно, окрім відповідних норм Земельного кодексу, керуватись главою 25 Цивільного кодексу України.

При вирішенні спорів щодо оплати землекористування арбітражним судам слід мати на увазі, що ставки земельного податку повинні визначатись у договорі тимчасового користування земельною ділянкою відповідно до Закону України "Про плату за землю", а розмір, умови і строки внесення орендної плати згідно зі статтею 36 Земельного кодексу та статтею 19 Закону України "Про плату за землю" повинні встановлюватись за угодою сторін. Розмір орендної плати не може бути меншим від розміру податку на земельну ділянку, що орендується, а при оренді земель сільськогосподарського призначення не може перевищувати цього податку.

На підставі статті 8 Земельного кодексу орендар має переважне право на поновлення договору оренди землі після закінчення строку його дії. Але, якщо немає доказів про намір орендодавця укласти договір на спірну земельну ділянку з іншою особою, у арбітражного суду відсутні правові підстави для зобов\'язання орендодавця після закінчення строку дії договору поновити його на новий строк або укласти новий договір.

Спори про дострокове розірвання договору тимчасового користування земельною ділянкою слід вирішувати у відповідності зі статтею 27 Земельного кодексу України, яка містить вичерпний перелік підстав припинення права користування землею.

Припинення права власності на землю або права користування земельною ділянкою здійснюється за рішеннями місцевих рад з підстав і у порядку, визначеному статтями 27, 28 і 29 Земельного кодексу, а у разі незгоди підприємств, установ і організацій – власників землі і землекористувачів у випадках, передбачених статтями 27 і 28 цього кодексу – за рішенням арбітражного суду. Право на звернення до арбітражного суду із заявою про припинення права власності або користування землею належить відповідним Радам народних депутатів.

В обгрунтування вимог щодо припинення права власності на землю та права користування земельною ділянкою місцевої ради повинні, зокрема, подавати арбітражному суду докази, які підтверджують використання землі не за цільовим призначенням, нераціональне використання або використання способами, що призводять до зниження родючості ґрунтів і їх забруднення, систематичне невнесення платежів за землю, тобто акти органів державного контролю за використанням і охороною земель або фінансових органів, а також висновки цих органів про необхідність припинення права власності на землю або права користування земельною ділянкою, як це передбачено статтею 29 Земельного кодексу України.