Статья 164. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме

Комментарий к статье 164

1. Комментируемая статья предоставляет собственникам помещений в многоквартирном доме два варианта участия в его управлении - лично или через своих представителей.

Первый вариант предполагает, что собственники самостоятельно вступают в прямые договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

С одной стороны, прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями позволяют гражданам установить индивидуальные приборы учета, регулирующие устройства и, соответственно, производить оплату по фактическому потреблению ресурсов. За счет ресурсосбережения достигается значительная экономия денежных средств.

С другой стороны, это увеличивает число абонентов (потребителей) ресурсоснабжающих организаций, что приводит к росту штата сотрудников, осуществляющих первичный бухгалтерский учет, увеличению фонда заработной платы и налоговых отчислений, расходов на приобретение и содержание специального оборудования и проч. Однако эти затраты компенсируются, если будут учтены в составе затрат ресурсоснабжающих организаций при тарифном регулировании.

При непосредственном управлении многоквартирным домом (первый вариант):

все собственники (или большинство) по решению общего собрания собственников помещений заключают договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. При этом собственники помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров;

каждый собственник от своего имени заключает договоры на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление, теплоснабжение (в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления). Соответственно каждый по отдельности несет ответственность, связанную с неисполнением обязательств по оплате за предоставленные услуги.

Длительное время считалось, что ограничения в подаче услуг путем отключения от электроэнергии противоречат нормам гражданского законодательства. В соответствии со ст. 546 ГК РФ ресурсоснабжающая организация не имеет права в одностороннем порядке расторгать договор энергоснабжения. Однако Верховный Суд РФ решением от 24.06.2003 N ГКПИ03-613 этот спорный момент разрешил следующим образом. Прекращение энергоснабжающей организацией предоставления услуг (подачи энергии) потребителю-гражданину до ликвидации им задолженности, возникшей в связи с неоплатой потребителем энергии, не является отказом энергоснабжающей организации о расторжении договора в одностороннем порядке.

Данный вывод подтверждается также ссылками на общие положения ГК РФ об исполнении обязательств, в силу которых в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе его приостановить либо отказаться от исполнения и потребовать возмещения убытков (абз. 1 п. 2 ст. 328 ГК РФ).

2. Второй вариант предполагает, что собственники помещений в многоквартирном доме вступают в договорные отношения с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги, через своего представителя. В этом случае они в порядке ст. 44 - 48 (см. комментарий к ним) принимают решение делегировать представителю собственников помещений свои полномочия на заключение договоров с организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги.

Иными словами, от имени собственников помещений в многоквартирном доме будет действовать один из них или иное лицо, имеющее полномочия, которые удостоверены доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников.

Представительство - это деятельность, основанная на полномочии (ст. 182 ГК РФ). В силу полномочия действия представителя, совершаемые от имени представляемого, порождают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности непосредственно у представляемого. Представителем может быть физическое или юридическое лицо.

Юридическая деятельность представителя состоит в совершении сделок с третьими лицами. Представитель не может совершать сделки от имени представляемого ни в отношении себя лично, ни в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Представитель осуществляет сделки с третьими лицами исключительно в объеме предоставленных ему полномочий.

3. Действующее законодательство предусматривает и другие формы отношений между потребителями и производителями коммунальных услуг. Примером тому являются нормы ст. 37 Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике" : "Поставщики (за исключением гарантирующих поставщиков) и потребители электрической энергии вправе заключать договоры, в которых содержатся элементы различных договоров (смешанные договоры).

--------------------------------

СЗ РФ. 2003. N 13. Ст. 1177; 2004. N 35. Ст. 3607.

Договором купли-продажи, договором поставки электрической энергии может быть предусмотрена обязанность поставщика заключить договор оказания услуг по передаче электрической энергии потребителям с сетевой организацией от имени потребителя или от своего имени, но в интересах потребителя.

Потребитель свободен в выборе контрагента по договору купли-продажи, договору поставки электрической энергии. Сетевая организация не вправе отказать потребителю в заключении договора оказания услуг по передаче электрической энергии по основаниям, связанным с выбором потребителем определенного поставщика электрической энергии".