Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности

Комментарий к статье 163

1. Комментируемая статья определяет специфику управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования.

Специфика - в жесткой регламентации способа управления государственными и муниципальными многоквартирными домами. Собственники (Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование) обязаны заключать договоры управления только с управляющими организациями, выбираемыми по результатам открытого конкурса. Понятие "управляющая организация" согласно ст. 155 ЖК РФ имеет расширительное толкование: это юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Договор может быть заключен без проведения открытого конкурса только в одном случае - если конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

2. Порядок проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации устанавливается Правительством РФ.

Обязательность управления многоквартирными домами на договорной основе с управляющей организацией обусловлена следующими обстоятельствами:

1) изменены правоотношения между наймодателем и нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Согласно ст. 65 ЖК РФ на наймодателя жилого помещения по договору социального найма возложены обязанности: принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а также обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Участие наймодателя в содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме сводится к следующим действиям:

присутствие на общих собраниях собственников помещений и принятие решений по выбору способа управления многоквартирным домом, определению размера платежей за жилое помещение;

дополнительное финансирование затрат на содержание и ремонт жилого помещения, а также на предоставление коммунальных услуг. В соответствии с ч.

2) изменен порядок внесения платы за ЖКУ. Наниматели жилых помещений (по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда) в многоквартирном доме вносят плату за содержание и ремонт жилых помещений, а также за коммунальные услуги управляющей организации.

Таким образом, наймодатель не обязан сам предоставлять жилищные и коммунальные услуги нанимателям жилых помещений, а последние не обязаны оплачивать потребленные услуги непосредственно наймодателю.

В случае появления в многоквартирном доме двух и более собственников управление домом должно осуществляться по правилам ст. 161, 162 (см. комментарий к ним).

3. Комментируемая статья определяет, что Правительство РФ, органы государственной власти субъекта РФ и органы местного самоуправления вправе самостоятельно устанавливать порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся соответственно в собственности Российской Федерации, ее субъекта или муниципального образования.

Такой порядок может предусматривать: полномочия лиц, имеющих право на организацию открытых конкурсов, требования к управляющим организациям, существенные условия договора управления многоквартирным домом (срок действия, функции управления, права и обязанности сторон, ответственность сторон, условия расторжения и др.), условия внесения платы нанимателями жилого помещения, условия дополнительного финансирования (см. комментарий к ст. 155).