Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

Комментарий к статье 162

1. В соответствии с комментируемой статьей управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставляет коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме.

Если рассматривать договор управления как новый вид договорных отношений в сфере предоставления ЖКУ, то с его внедрением управляющая организация становится в одном лице и ресурсоснабжающей, и обслуживающей организацией. Говорить о защите населения как потребителей этих услуг не приходится: не может одна и та же организация предоставлять услуги потребителям и одновременно защищать их права.

Таким образом, граждане остаются без структуры, защищающей их права и интересы. Население не может квалифицированно оценить работу таких организаций, затратную часть их работ, а также противостоять этим организациям.

Поэтому собственникам помещений в многоквартирном доме, которые выбирают себе управляющую организацию, следует установить порядок контроля за выполнением ею договорных обязательств и назначить ответственное (уполномоченное) лицо, которое будет осуществлять этот контроль. Такое лицо должно быть наделено общим собранием конкретными правомочиями.

2. Нормы комментируемой статьи вступают в конфликт с гражданским законодательством (ст. 539 - 548 ГК РФ) и другими федеральными законами, которые определяют, что энергоснабжающей может быть коммерческая организация независимо от организационно-правовой формы, осуществляющая продажу потребителям произведенной или купленной электрической и (или) тепловой энергии.

Созданные в настоящее время управляющие организации не могут быть поставщиками коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро-, газоснабжение, отопление), не являясь производителями ресурсов, не имея устройств потребления либо сетей для транспортировки ресурсов, а соответственно и пользователями этих ресурсов, не говоря о лицензировании такой деятельности. Все это доступно только действующим монопольным структурам, которые обеспечивают потребителей электрической и тепловой энергией, газо-, водоснабжением и водоотведением.

Кроме того, регулирование договорных отношений относится к гражданскому законодательству (ст. 2 и 3 ГК РФ). Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. При детальном анализе комментируемой статьи можно сделать вывод, что договор управления по своей конструкции относится к договору возмездного оказания услуг, который регулируется ст. 779 ГК РФ.

По таким договорам оказываются услуги связи, медицинские, ветеринарные, аудиторские, консультационные, информационные услуги, услуги по обучению, туристическому обслуживанию и иные, за исключением услуг, оказываемых по договорам купли-продажи, подряда, поручения, комиссии и доверительного управления.

Выполнение жилищных и коммунальных работ по совокупности состоит из набора услуг, работ и товаров, поэтому самостоятельной формой договор управления считаться не может.

Следовательно, договор управления следует рассматривать как смешанный.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе самостоятельно устанавливать условия такого договора: определять стоимость жилищных услуг и сроки их выполнения, набор коммунальных услуг, а также выбирать организации, способные их предоставить.

Согласно гражданскому законодательству стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон в этом случае применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа этого договора (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор установлена ЖК РФ, другим законом или добровольно принятым обязательством. Комментируемая статья предусматривает механизм понуждения собственников помещений в многоквартирном доме к заключению договора управления при выборе управляющей организации муниципальными органами.

3. Статья 162 отсылает к разд. V и VI Жилищного кодекса РФ в том случае, когда собственники решили, что управлять многоквартирным домом будет товарищество собственников жилья или жилищный кооператив. Это обусловлено тем, что ТСЖ или ЖК по договору управления с управляющей организацией выступает в интересах собственников помещений.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в этом доме, осуществлять иную деятельность в целях управления многоквартирным домом.

Схематически договор управления можно представить в следующем виде:

┌───────────┐ ┌───────────┐ ┌────────────┐

│Управляющая│ │Собственник│ │Пользователи│

│организация│