Статья 45. Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 45
1. Комментируемая статья устанавливает правила проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Право на участие в управлении многоквартирным домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, относится к числу важнейших прав собственников помещений этого дома.
Поэтому на очередном общем собрании (проводится один раз в год в отличие от внеочередного, которое созывается в любое время по инициативе любого из собственников жилых или нежилых помещений многоквартирного дома) собственников помещений в многоквартирном доме имеют право присутствовать с правом решающего голоса и участвовать в обсуждении вопросов повестки дня все собственники помещений в многоквартирном доме.В обязательном порядке очередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме должно проводиться один раз в год. Срок проведения ежегодного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, порядок его созыва, проведения, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются общим собранием собственников помещений этого дома.
2. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, как и очередное общее собрание таких собственников, является органом управления многоквартирным домом и реализует компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленную статьей 44 настоящего Кодекса. В то же время к компетенции внеочередного общего собрания вряд ли целесообразно относить рассмотрение вопросов, которые логично рассматривать на ежегодном общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Внеочередное общее собрание может созываться в любых случаях, если проведения такого собрания требуют общие интересы собственников помещений в многоквартирном доме, интересы группы указанных собственников или интересы хотя бы одного такого собственника.
Право созыва внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принадлежит любому из таких собственников. Лица, которые не являются собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме, не вправе инициировать созыв общего собрания собственников помещений в этом доме.
3. Кворум подразумевает под собой наименьшее количество членов собрания, при котором оно считается законным и может принимать имеющие силу решения.
В соответствии с настоящей статьей кворум определяется процентным соотношением к общему числу членов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Настоящий Кодекс устанавливает, что общее собрание указанных собственников помещений правомочно, если в нем приняли участие такие собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.
Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них. Однако на общем собрании фактически голосуют доли в праве собственности на общее имущество, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 48 настоящего Кодекса количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.
ЖК РФ предусматривает возможность участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме как лично, так и через представителя.
В случае если кворум не состоялся, для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений этого дома.
4. Часть 4 статьи 45 настоящего Кодекса устанавливает правила созыва внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку годовое общее собрание проводится не по инициативе конкретного собственника, а по правилам, установленным собственниками в соответствии с ч.
1 данной статьи.Так, установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме, который инициировал созыв общего собрания, уведомить каждого собственника помещений в данном доме об этом путем отправления заказного письма (если общим собранием указанных собственников не установлен иной способ отправления письменного сообщения о созыве общего собрания) или личного вручения письменного сообщения о созыве общего собрания под расписку каждому собственнику помещения в этом доме. Если решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определено помещение в данном доме, являющееся известным и доступным для всех собственников помещений этого дома, инициатор созыва общего собрания - собственник помещения может вывесить письменное сообщение о созыве общего собрания в таком помещении.
Также ЖК РФ устанавливает срок для сообщения о созыве общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме - не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
5. Часть 5 комментируемой статьи определяет содержание сообщения о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Установленные здесь требования применяются к сообщению о проведении как годового, так и внеочередного собрания и не могут быть изменены ни решением общего собрания собственников помещений, ни тем более инициатором внеочередного собрания.