Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
Комментарий к статье 36
1. Перечисленное в ч. 1 ст. 36 общее имущество является принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме. Право собственности на это имущество возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение.
Эта позиция отражена в п. 2 ст. 23 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с учетом изменений, внесенных Законом о введении в действие Жилищного кодекса РФ). Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.2. Перечень общего имущества многоквартирного дома заимствован (без существенных изменений) из Закона о ТСЖ и нестроен терминологически.
К общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном участке.
Этот перечень не является исчерпывающим. При его расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями.
Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а если их нет, - по проектной документации на жилой дом.3. Отнесение того или иного имущества к понятию общего является предметом судебных споров. Так, Федеральный арбитражный суд Московского округа по делу от 21.02.2000 N КА-А40/398-00 указал: "Суд должен при рассмотрении дать всестороннюю оценку экспликации помещений, поэтажному плану, техническому и функциональному назначению помещений, используются ли спорные помещения в обслуживании жилой части дома.
Судом первой инстанции... сделан правильный вывод в отношении помещения гаража, который был запроектирован при строительстве дома как обособленное помещение, не предназначенное для обслуживания единого комплекса недвижимости кондоминиума, и право собственности на него приобретено третьим лицом в соответствии со ст. 218 ГК РФ.
Что же касается части технических помещений цокольного этажа жилого дома, а именно насосной комнаты, служащей для пожаротушения, предназначенной исключительно для обслуживания гаража, обеспечивающей пожарную безопасность... технического коридора... и приточной венткамеры... рассчитанной для вентиляции гаража на 27 мест и 1 нежилого этажа, то выводы суда о неправомерности выдачи свидетельства на право собственности на указанные помещения необоснованны.
Анализ имеющихся в деле доказательств, а именно проекта раздела "Инженерное оборудование и вытяжные сети", схемы вентиляции и таблиц, свидетельствует о том, что вышеуказанные помещения предназначены для обслуживания только гаражных помещений, принадлежащих на праве собственности ЗАО "Радиотехсервис", и не обслуживают домовладельцев".
Иными словами, в многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям. Признаки общего имущества:
неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и отдельно от помещения не отчуждается;
при отчуждении помещения следует его судьбе;
право собственности возникает одновременно с правом собственности на помещение;
является принадлежностью не менее чем двух помещений в многоквартирном доме;
функционально зависит от помещения;
предназначено для удовлетворения потребностей граждан.
4. Часть 2 комментируемой статьи ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
Собственники владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в таком доме.
С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме стали возможны только с согласия всех ее участников (ст. 246, 247). В настоящее время Государственной Думой приняты в первом чтении поправки к ст. 246, 247 ГК РФ, в соответствии с которыми участники долевой собственности смогут владеть, пользоваться и распоряжаться общей собственностью на иных условиях.
Эти поправки учитывают следующие обстоятельства: в некоторых многоквартирных домах количество участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозможно. В число участников долевой собственности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных командировках, не проживающие по месту регистрации и др. При этом отказ на дачу согласия распоряжаться имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.
5. Распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме - в части передачи этого имущества в пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества - отнесено теперь к жилищному законодательству, которое ввело несколько иной порядок регулирования данных отношений.
По решению собственников помещений, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Решение правомочно, если оно принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников.
Решение общего собрания допустимо принимать и путем заочного голосования (см. комментарий к ст. 47). Данный вид голосования наиболее перспективный и должен получить развитие.
Размер общего имущества в многоквартирном доме может быть уменьшен только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36). В этом случае действует общая норма гражданского законодательства - 100-процентное согласие собственников.
Под реконструкцией следует понимать комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема общей площади многоквартирного дома, вместимости или пропускной способности или его назначения) с целью улучшить условия проживания, качество обслуживания, увеличить объем услуг. В комментируемой статье понятие "реконструкция" используется по отношению к многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.
Часть 3 ст. 36 регулирует правовой режим долевой собственности на общее имущество только в случае уменьшения его размера, хотя при реконструкции существует возможность и его увеличения.
6. Размер общего имущества в многоквартирном доме уменьшается не только в случае реконструкции дома в целом. Согласно ст. 40 (см. комментарий к ней) собственник помещения может увеличить занимаемую площадь за счет части общего имущества, но только в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.
7. В ч. 5 комментируемой статьи содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Этот участок может быть обременен правом ограниченного пользования (например, сервитутом).
Решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, принимает общее собрание собственников помещений. При этом оно обязано установить обременение земельного участка, если необходимо обеспечить доступ других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.
Споры об установлении права ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются судом в соответствии с земельным законодательством.
Статья 37. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Статья 38. Приобретение доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме при приобретении помещения в таком доме