Статья 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
Комментарий к статьям 37, 38, 39
1. В соответствии с ч. 1 ст. 37 доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме устанавливается императивно: она пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Норма ст. 9 Закона о ТСЖ, в соответствии с которой ранее определялась эта доля, была диспозитивной: доля в праве общей собственности могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).
Согласно ст. 15 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ эта доля пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в многоквартирном доме, если решением общего собрания собственников помещений (или иным соглашением всех участников долевой собственности), принятым до вступления в силу указанного Закона, не установлено иное. Другими словами, если доля в праве общей собственности ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.
2. После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37.
Пропорционально этой доле собственник помещения несет обязательные расходы на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39). Кроме того, количество голосов, которым обладает каждый собственник, пропорционально его доле в праве общей собственности на это имущество (см. комментарий к ст. 48).
3. Количество голосов каждого собственника на общем собрании определяется в следующем порядке:
устанавливается общее количество голосов собственников. При незначительном числе помещений в многоквартирном доме оно устанавливается равным 100, при большом - равным 1000;
составляется реестр собственников. Для его составления инициатор общего собрания может получить необходимые сведения: в бюро технической инвентаризации (количество помещений и их общая площадь), из копий правоустанавливающих документов, хранящихся в управляющей организации, либо непосредственно от собственников;
рассчитываются доля в праве общей собственности и количество голосов, которыми обладает каждый собственник помещения.
В дальнейшем указанные сведения будут необходимы для определения кворума на общем собрании и подсчета количества голосов.4. Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме рассчитывается по следующей формуле:
S (помещения собственника)
Д = -------------------------------------------,
S (всех помещений в многоквартирном доме)
где S (помещения собственника) - общая площадь жилого или нежилого помещения, принадлежащего конкретному собственнику;
S (всех помещений в многоквартирном доме) - общая площадь всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник, рассчитывается по формуле:
К = Д x К ,
гол. общ.
где Д - доля собственника помещения в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
К - общее количество голосов собственников помещений в
общ.
многоквартирном доме (устанавливается в размере 100 или 1000).
5. Доля каждого собственника в общем имуществе:
следует судьбе права собственности на соответствующее помещение;
при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому не изменяется;
в натуре не выделяется;
отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит.
6. На правовой режим общего имущества многоквартирного дома не распространяются следующие положения ГК РФ:
п. 2 ст. 246 - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;
п. 2 ст. 247 - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации;
п.
1 ст. 250 - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.7. Статья 38 определяет порядок перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме и устанавливает ряд договорных требований. Так, в договоре о его отчуждении должно быть указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в соответствующем праве общей собственности, являются ничтожными.
Если сделка противоречит требованиям ст. 38, она недействительна с момента совершения и не влечет юридических последствий. Исключение составляют те последствия, которые связаны с ее недействительностью (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).
Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение 3 лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181 ГК РФ).
8. Часть 1 ст. 39 по сравнению с ч. 3 ст. 30 (см. комментарий к этой статье) расширяет субъектный состав собственников, на которых возлагается бремя расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, это бремя несут собственники и жилых, и нежилых помещений.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей уплачивать налоги, сборы и иные платежи по общему имуществу, а также издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39).
9. О расходах по содержанию и ремонту жилого помещения см. комментарий к ст. 154.