Статья 40. Изменение границ помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 40

1. Жилищный кодекс РФ не ограничивает право собственников на создание более комфортных условий проживания. Собственник может увеличить площадь своего жилья за счет приобретения и присоединения (объединения) смежных помещений, как расположенных на одном этаже с его квартирой (комнатой), так и под ней либо выше этажом.

Более того, собственник вправе увеличить занимаемую им площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества. Правда, подобные действия уменьшают размер общего имущества многоквартирного дома, а это допустимо только с согласия всех собственников помещений в данном доме. Уменьшение размера общего имущества изменяет долю в праве общей собственности на это имущество и соответственно должно найти отражение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

2. Объединяя в одно помещение смежные площади, собственник должен руководствоваться требованиями, установленными гл. 4 ЖК РФ. При этом необходимо учитывать, что гл. 4 имеет ряд существенных недоработок. Так, в состав документов, подаваемых в орган, который согласует переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с уменьшением части общего имущества в многоквартирном доме, не включен документ о наличии согласия всех собственников.

Границы между смежными площадями могут быть изменены или они могут быть разделены на два и более помещения без такого согласия в случае, если подобные переделки не изменяют границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

3. В комментируемой статье понятия "реконструкция", "переустройство" и "перепланировка" относятся только к жилому помещению. Переустройство - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, что также требует внести изменения в технический паспорт этого помещения (см. комментарий к ст. 25). Реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).

Статья 41. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире

Статья 42. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Статья 43. Содержание общего имущества в коммунальной квартире