Комментарий к статьям 41, 42, 43

1. Статьи 41 - 43 регулируют правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.

Это имущество:

а) является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире;

б) представляет собой принадлежность к этим комнатам;

в) предназначено для совместного использования собственниками комнат, а также для обслуживания более одной комнаты;

г) отдельно от комнат в хозяйственном обороте не участвует;

д) самостоятельному отчуждению не подлежит.

2. Увеличить или уменьшить размер общего имущества в коммунальной квартире можно только с согласия всех собственников комнат в этой квартире и только путем его переустройства и (или) перепланировки.

3. Доля собственника в праве общей собственности на такое имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты. Эту долю характеризует то, что она:

следует судьбе права собственности на комнату (ч. 3 ст. 42 ЖК РФ). Например, Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусматривает, что при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75);

сохраняется при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире к новому собственнику (ч. 4 ст. 42 ЖК РФ);

в натуре не выделяется (п. 1 ч. 5 ст. 42 ЖК РФ).

4. Частью 6 ст. 42 введена новая норма, в соответствии с которой собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки комнаты, отчуждаемой одним из них. То же касается договора мены. Порядок и условия продажи (мены) комнаты в коммунальной квартире регулируются ст. 250 ГК РФ. Однако на продажу комнаты с публичных торгов данная статья не распространяется.

Продавец обязан в письменной форме известить всех остальных собственников комнат в коммунальной квартире о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, на которых она продается. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут комнату в течение месяца, он вправе продать свою комнату любому лицу.

5. Если комната продана с нарушением преимущественного права покупки, любой из собственников других комнат имеет право в течение 3 месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Принятие данной нормы обусловлено необходимостью сократить количество квартир коммунального проживания.

6. Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире пропорционально своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Кроме того, они несут бремя содержания общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле (см. комментарий к ст. 30).