<<
>>

Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 44

1. Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме собственники помещений определяют путем принятия коллегиальных (совместных) решений на общих собраниях.

Принятие таких решений есть не что иное, как управление многоквартирным домом, а общее собрание собственников - орган такого управления.

2. В соответствии с ч. 2 комментируемой статьи к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

а) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, о ремонте общего имущества в многоквартирном доме. Ремонт общего имущества, о котором идет речь в данной норме, по совокупности содержащихся в диспозиции понятий следует считать капитальным;

б) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений его эксплуатации;

в) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

г) выбор способа управления многоквартирным домом.

По вопросам, предусмотренным подп. "а" - "в", решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников, по вопросу, предусмотренному подп. "г", - простым большинством голосов собственников, принимающих участие в данном собрании (при наличии кворума).

Этот перечень не является исчерпывающим: ЖК РФ относит к компетенции общего собрания собственников и другие вопросы. Решение по ним принимается простым большинством участвующих в данном собрании собственников (при наличии кворума). Так, общее собрание определяет:

размер платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме, в котором не созданы ни товарищество собственников жилья, ни жилищный кооператив, ни иной специализированный потребительский кооператив (см.

комментарий к ст. 156);

размер оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (см. комментарий к ст. 158);

условия договоров управления (см. комментарий к ст. 162).

3. До введения в действие ЖК РФ вопросы реконструкции многоквартирного дома (в том числе его расширение или надстройка), строительства хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений решались без согласия собственников помещений многоквартирного дома, что существенно ущемляло их интересы. Теперь, напомним, решение по данному вопросу принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Реконструкция зданий путем надстройки мансардного этажа позволяет получить дополнительные площади без больших материальных и финансовых затрат. При проведении инвестиционной деятельности по строительству и реконструкции мансард часть средств инвесторов направляется на проведение планово-предупредительного, текущего или капитального ремонта здания. Это позволяет:

восстановить жилищный фонд;

получить дополнительные площади;

удешевить стоимость возводимых площадей;

повысить безопасность и улучшить условия проживания граждан;

улучшить технические характеристики и архитектурный облик зданий;

уменьшить расходы граждан по текущему содержанию общего имущества;

повысить оценочную стоимость жилья;

уменьшить бремя собственников по несению расходов, связанных с проведением капитального ремонта общего имущества;

уменьшить бюджетные дотационные расходы на содержание жилищного фонда.

Источниками финансирования программы жилищного строительства, капитального ремонта, модернизации и реконструкции жилищного фонда во многих субъектах РФ стали исключительно внебюджетные средства.

Однако мансардное строительство не получило широкого распространения в связи с тем, что для принятия решения о строительстве необходимо получить 100-процентное согласие всех собственников, проживающих в доме. А там, где начиналось строительство, собственники оспаривали его в судебном порядке.

Отправляя правосудие, суды применяли общие нормы гражданского законодательства (ст. 246, 247, 289, 290 ГК РФ) и удовлетворяли заявленные требования граждан.

Примером может послужить Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ (дело N 78-Г00-61): "Как видно из материалов дела, поводом для возбуждения настоящего производства и судебного разбирательства послужило исключение из распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 19.02.1996 N 128-р пункта 2.2 о том, что "договор с инвестором подлежит согласованию с собственником общих помещений, несущих конструкций дома и внеквартирного оборудования".

Как утверждал в судебном заседании представитель губернатора Санкт-Петербурга, исключение этого пункта было обусловлено тем, что реконструкция чердачного пространства не требует согласования с собственниками квартир в этом доме, так как оно не относится к объектам общей долевой собственности.

Суд не согласился с этими суждениями, указав, что чердаки многоквартирных домов относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут быть переданы в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме.

Указанный вывод суда следует признать правильным".

5. Пункт 1 ч. 2 ст. 44 имеет существенный недостаток. К компетенции общего собрания отнесено, как указывалось в п. 2 данного комментария, принятие решений о ремонте общего имущества в многоквартирном доме, но не указано, о каком ремонте идет речь.

Институт общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заимствован из Закона о ТСЖ и вошел в новый Жилищный кодекс со всеми его недостатками. Внес Кодекс и новое - принятие решений большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Созвать же кворумное общее собрание в домах, где количество собственников превышает 500 человек, практически невозможно из-за низкой явки (отпуска, командировки, сдача квартир внаем и т.п.).

В результате 99% исков, оспаривающих решения общих собраний, удовлетворяются только по основаниям отсутствия кворума.

<< | >>
Источник: В.М. ЖУЙКОВА. КОММЕНТАРИЙ К ЖИЛИЩНОМУ КОДЕКСУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. 2006

Еще по теме Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -