Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ

Комментарий к главе 6

До 1990 г. многоквартирные жилые дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости.

Закон СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР" ввел многосубъектность и делимость собственности ЖСК, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 7 член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретал право собственности на это имущество.

С введением Закона о приватизации жилых помещений государственный и муниципальный жилищный фонд (в части жилых домов) также перестал быть односубъектным: Закон предоставил гражданам право получить занимаемые ими в этом фонде жилые помещения в собственность. При этом собственники приватизированного жилья стали также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В связи с этим возникла необходимость регулировать правоотношения общей собственности на места общего пользования и внеквартирное инженерное оборудование.

Указ Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" ввел новые понятия - "общая собственность на места общего пользования", "объекты общей собственности".

--------------------------------

Указ утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 19.10.1996 N 1472.

"Общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.

К объектам общей собственности, не подлежащим отчуждению и передаче в пользование, относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, а также все участки подъездных путей, пешеходных дорожек, другие места общего пользования, отчуждение или передача в пользование которых делают невозможным реализацию прав домовладельцев".

Объекты общей собственности в соответствии с данным Указом разделены на: объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование; объекты, передача которых возможна по согласию собственников.

Впоследствии эти нормы были восприняты многими субъектами РФ. Так, Законом г. Москвы от 09.11.1994 N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" объекты общей собственности разделены на:

--------------------------------

Ведомости Московской Думы. 1994. N 6.

объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащие отчуждению;

объекты, отчуждение или целевое использование которых возможно по соглашению собственников помещений дома.

Введение данных норм привело к повсеместному отчуждению объектов общей собственности в многоквартирных домах, что нанесло значительный ущерб интересам граждан и создало серьезные трудности в последующей эксплуатации и управлении домами.

Согласно ст. 289, 290 ГК РФ собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество). Гражданский кодекс РФ предусмотрел, что участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома может быть только собственник квартиры.

Главой 6 ЖК РФ введено понятие "собственник помещения" безотносительно к жилым и нежилым помещениям.

С принятием Закона о ТСЖ многоквартирные дома стали рассматриваться как комплекс недвижимого имущества - кондоминиум, состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений.

Верховный Суд РФ Определением от 25.12.2000 (дело N 78-ГОО-61) следующим образом охарактеризовал общее имущество: "По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением".

С введением в действие Жилищного кодекса РФ (который отменил Закон о ТСЖ) понятие "кондоминиум" было заменено понятием "многоквартирный дом". В комментируемой главе устанавливаются правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, о несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в пользование третьим лицам. Вводится новый орган управления многоквартирным домом - общее собрание собственников. Определен объем его полномочий.