Глава 6. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ. ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ ТАКИХ СОБСТВЕННИКОВ
Комментарий к главе 6
До 1990 г. многоквартирные жилые дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости.
Объектом технического учета являлось домовладение. Собственником жилого дома выступало либо государство, либо юридическое лицо.Закон СССР от 06.03.1990 N 1305-1 "О собственности в СССР" ввел многосубъектность и делимость собственности ЖСК, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 7 член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобретал право собственности на это имущество.
С введением Закона о приватизации жилых помещений государственный и муниципальный жилищный фонд (в части жилых домов) также перестал быть односубъектным: Закон предоставил гражданам право получить занимаемые ими в этом фонде жилые помещения в собственность. При этом собственники приватизированного жилья стали также совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
В связи с этим возникла необходимость регулировать правоотношения общей собственности на места общего пользования и внеквартирное инженерное оборудование.
Указ Президента РФ от 23.12.1993 N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" ввел новые понятия - "общая собственность на места общего пользования", "объекты общей собственности".
--------------------------------
Указ утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 19.10.1996 N 1472.
"Общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.
К объектам общей собственности, не подлежащим отчуждению и передаче в пользование, относятся межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, несущие и ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца, а также все участки подъездных путей, пешеходных дорожек, другие места общего пользования, отчуждение или передача в пользование которых делают невозможным реализацию прав домовладельцев".
Объекты общей собственности в соответствии с данным Указом разделены на: объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование; объекты, передача которых возможна по согласию собственников.
Впоследствии эти нормы были восприняты многими субъектами РФ. Так, Законом г. Москвы от 09.11.1994 N 19-87 "О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений" объекты общей собственности разделены на:
--------------------------------
Ведомости Московской Думы. 1994. N 6.
объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома и не подлежащие отчуждению;
объекты, отчуждение или целевое использование которых возможно по соглашению собственников помещений дома.
Введение данных норм привело к повсеместному отчуждению объектов общей собственности в многоквартирных домах, что нанесло значительный ущерб интересам граждан и создало серьезные трудности в последующей эксплуатации и управлении домами.
Согласно ст. 289, 290 ГК РФ собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество). Гражданский кодекс РФ предусмотрел, что участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома может быть только собственник квартиры.
Определив функциональное назначение общего имущества, законодатель не распространил на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на это имущество. В результате возникла коллизия права: собственники квартир стали нести бремя содержания того имущества, которым также пользовались и собственники нежилых помещений.Главой 6 ЖК РФ введено понятие "собственник помещения" безотносительно к жилым и нежилым помещениям.
С принятием Закона о ТСЖ многоквартирные дома стали рассматриваться как комплекс недвижимого имущества - кондоминиум, состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений.
Верховный Суд РФ Определением от 25.12.2000 (дело N 78-ГОО-61) следующим образом охарактеризовал общее имущество: "По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением".
С введением в действие Жилищного кодекса РФ (который отменил Закон о ТСЖ) понятие "кондоминиум" было заменено понятием "многоквартирный дом". В комментируемой главе устанавливаются правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, о несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в пользование третьим лицам. Вводится новый орган управления многоквартирным домом - общее собрание собственников. Определен объем его полномочий.