Понятие и виды жилищного фонда

Согласно ст. 19 ЖК РФ, жилищный фонд — это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ.

Виды жилищного фонда. В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

1) на частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется:

1) на жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

Так как жилое помещение можно классифицировать по различным основаниям, то следует уделять внимание особенностям правового режима этих помещений.

По своему функциональному назначению наибольшую часть государственного и муниципального жилищного фонда составляют жилые помещения социального использования. В соответствии с п. 1 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К нему относятся жилые дома, квартиры, комнаты в коммунальных квартирах и иные жилые помещения, предоставляемые в пределах нормы жилой площади.

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Переход жилого помещения из одного фонда в другой. Закон не запрещает перевода жилых помещений из одного жилищного фонда в другой, однако такой перевод не должен нарушать права граждан. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое определяется гл. 3 ЖК РФ. Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ и тот, и другой переводы допускаются с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Определенные ограничения имеются и при переводе нежилого помещения в жилое. В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЖК РФ указанный перевод не допускается, если нежилое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. В ЖК РФ данный орган именуется органом, осуществляющим перевод помещений.

В случае необходимости проведения переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения и (или) иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения составляют документ, который должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.

Документ, подтверждающий принятие решения о переводе помещения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого, если для такого использования не требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ.

Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки, а также иных работ, указанный документ является основанием проведения соответствующих переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документе.

Наряду с изменением правового режима помещений в ЖК РФ впервые подробно регламентированы положения, связанные с переустройством и перепланировкой жилого помещения (гл. 4). Так, в ЖК РФ дается определение как переустройства, так и перепланировки жилого помещения. В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, которое также требует внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ).

Согласно ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (именуемым в ЖК РФ органом, осуществляющим согласование) на основании принятого им решения.

В ч. 2 ст. 26 ЖК РФ установлен перечень документов, которые собственник жилого помещения или управомоченное им лицо должны представлять в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) пере- планируемого жилого помещения.

Статьей 29 ЖК РФ подробно регламентируются последствия самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Самовольными признаются указанные действия, проведенные при отсутствии документа, подтверждающего принятие соответствующим органом решения об их согласовании (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ), или с нарушением проекта, представленного вместе с заявлением в орган, осуществляющий согласование (п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

Подводя итог сказанному, следует заметить, что жилищный фонд объединяет все жилые помещения на территории РФ вне зависимости от формы собственности.

2.4.