Управление жилищным фондом
Учет жилищного фонда. В соответствии с ч. 1 ст. 12 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений относится определение порядка государственного учета жилищных фондов.
Государственный учет жилищных фондов субъектов РФ относится к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений (ч. 1 ст. 13 ЖК РФ). Согласно ч. 1 ст. 14 ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится учет муниципального жилищного фонда. В настоящее время действует Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 13011. Согласно данному Положению основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1). Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений. Это вид учета возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация.
В настоящее время БТИ действуют как государственные унитарные предприятия и находятся в подчинении органов государственного управления субъектов РФ.БТИ осуществляют учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняют и представляют формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.
БТИ обязаны осуществлять:
1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;
2) контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;
3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;
4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.
БТИ проводят следующие виды инвентаризации: основную (один раз в пять лет) и текущую (ежегодно), плановую и внеплановую. Этими же органами могут проводиться единовременные учеты на определенную дату всего обобществленного жилищного фонда, а также переписи жилищного фонда, находящегося в собственности граждан.
БТИ не осуществляют государственную регистрацию прав на жилые помещения и сделок с ними. Такая регистрация возложена на специализированные органы — учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Федеральной службой государственной статистики и ее территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ.
Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с федеральным законом от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»1 и иными нормативными правовыми актами.
Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе нажитые помещения, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Регистрации подлежат следующие права на жилые помещения: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора найма жилого помещения, а также из договора безвозмездного пользования (гл. 35, 36 ГК РФ).К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) отнесены и объекты незавершенного строительства (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ), что является общим правовым основанием для осуществления государственной регистрации прав на такие объекты и сделок с ними.
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия — условным номером. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о подлежащих государственной регистрации сделках об его отчуждении, а также о праве собственности и об иных вещных правах на данный объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя и записи об ограничениях (обременениях) указанных прав.
Правилами ведения Единого государственного реестра устанавливается форма свидетельства о государственной регистрации прав. Данное свидетельство является документом строгой отчетности, имеет степень защищенности на уровне ценной бумаги на предъявителя, а также учетную серию и номер. Свидетельство выдается: правообладателю — при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору — при регистрации аренды; залогодержателю — при регистрации ипотеки.
Государственный контроль за использованием жилищного фонда. В настоящее время государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляют органы государственной жилищной инспекции, образованные в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. № 1086, которое утвердило Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федера- ции1.
Согласно этому Положению государственная жилищная инспекция состоит из Главной государственной жилищной инспекции и государственных жилищных инспекций субъектов РФ; в нем также определяются система и основные функции государственных жилищных инспекций, их права и порядок деятельности. Органы государственной жилищной инспекции осуществляют, в частности, контроль:— за использованием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий;
— техническим состоянием жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами;
— обоснованностью устанавливаемых нормативов потребления жилищно-коммунальных услуг;
— санитарным состоянием помещений жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля;
— осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме к сезонной эксплуатации;
— рациональным использованием в жилищном фонде, общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме топливно-энергетических ресурсов и воды;
— соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами (отопление, электро-, водо-, газоснабжение и т. д.);
— соблюдением правил пользования жилыми помещениями и придомовыми территориями;
— соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.
При осуществлении данного контроля органы государственной жилищной инспекции наделены следующими правами:
1) проводить инспекционные обследования и проверки подконтрольных объектов в соответствии с задачами и функциями, определенными вышеуказанным Положением;
2) давать предписания собственникам, владельцам и пользователям жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовых территорий об устранении выявленных нарушений;
3) вносить представления об аннулировании или приостановлении действия лицензий на осуществление деятельности юридическими и физическими лицами, допускающими грубые нарушения жилищного законодательства, правил и нормативов, связанных с использованием, содержанием и ремонтом жилищного фонда, общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) выносить заключения о пригодности домов и помещений для проживания;
5) вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с КоАП РФ.
Руководство работой Главной государственной жилищной инспекции осуществляет Главный государственный жилищный инспектор РФ. Государственные жилищные инспектора несут персональную ответственность в случае неисполнения возложенных на них функций по осуществлению государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Споры по решениям должностных лиц органов государственной жилищной инспекции рассматриваются руководителем соответствующей инспекции или Главной государственной жилищной инспекцией, а по решениям Главного государственного жилищного инспектора РФ — Федеральным агентством по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству.
В настоящее время продолжают осуществлять свою деятельность жилищно-эксплуатационные организации. Их формы на современном этапе развития жилищно-коммунальной сферы многообразны: тресты, жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК), жилищно-коммунальные отделы (ЖКО), дирекции по эксплуатации зданий (ДЭЗ), ремонтно-эксплуатационные управления (РЭУ), домоуправления, муниципальные унитарные предприятия жилищного хозяйства (МУП ЖХ) и др.
Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации осуществляется по единой для Российской Федерации системе учета, которая закреплена в законодательстве РФ.
Контрольные вопросы и задания
1. Дайте понятие жилищного фонда.
2. Перечислите требования, предъявляемые к жилым помещениям.
3. Каков порядок перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые?
4. Раскройте понятие жилищного фонда и перечислите его виды.
5. Как осуществляется государственный учет жилищного фонда?
6. Каким образом осуществляется государственное управление жилищным фондом?
7. Укажите особенности правового регулирования оплаты жилых помещений и коммунальных услуг. Раскройте структуру платы за жилые помещения и коммунальные услуги.
8. Раскройте элементы оплаты за коммунальные услуги.
9. Укажите условия для назначения субсидий на оплату жилья и коммунальные услуги.
Библиографический список
Основная литература
1. Алоян, Р. Оценка качества жилья на основе эконометрического моделирования / Р. Алоян, А. Овчинников, М. Ставрова // Инвестиции в России. — 20іі. — № 4. — С. 24-26.
2. Брюховецкий, Н. Н. Совместность проживания и реализация права пользования жилым помещением / Н. Н. Брюховецкий // Рос. юстиция. — 2006. — № 12. — С. 15-16.
3. Гребень, М. В. Практика управления жилищным фондом / М. В. Гребень // Экономика и упр. собственностью. — 2010. — № 3. — С. 35-41.
4. Жилищное строительство и обеспеченность жильем в странах Содружества в 2005-2009 гг.: материалы Статкомитета СНГ // О-во и экономика. — 2010. — № 7/8. — С. 242-251.
5. Корнилова, Н. В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды / Н. В. Корнилова // Жилищ. право. — 2007. — № 3. — С. 3-9.
6. Максимчук, И. В. Намеренное ухудшение жилищных условий: норма и практика применения / И. В. Максимчук, Р. Н. Мальцев // Жилищ. право. — 2010. — № 10. — С. 45-56.
7. Литовкин, В. Н. Жилищное законодательство: Вчера, сегодня, завтра / В. Н. Литовкин / / Там же. — 2010. — № 6. — С. 71-113.
8. Лушина, А. Л. Жилищные проблемы россиян: факты и перспективы / А. Л. Лушина // Рос. предпринимательство. — 2010. — № 9, вып. 1. — С. 112-117.
9. Сапрыкин, С. Ю. Новые Правила оплаты содержания и ремонта жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме: комментарии и разъяснения / С. Ю. Сапрыкин. — М. : ГроссМедиа, 2007. — С. 56-59.
10. Скрипник, О. Жилье как объект маркетингового управления / О. Скрипник // Маркетинг. — 2010. — № 6. — С. 68-75.
11. Титов, А. А. Жилищное право Российской Федерации : учеб. для студентов вузов / А. А. Титов. — 3-е изд., перераб. и доп. — М. : Юрайт, 2010. — С. 98-107.
Дополнительная литература
1. Викторов, И. С. О состоянии законности и типичных нарушениях норм жилищного кодекса Российской Федерации в правоприменительной практике государственных и муниципальных органов / И. С. Викторов, А. Ж. Макашева // Жилищ. право. — 2006. — № іі. — С. 32-43.
2. Викторов, И. С. Организация работы прокурора по надзору за исполнением жилищного законодательства / И. С. Викторов // Там же. — 2007. — № 2. — С. 11-32.
3. Макеев, П. В. О пределах использования жилого помещения по новому Жилищному кодексу Российской Федерации / П. В. Макеев // Юрист. — 2008. — № 12. — С. 8-12.
4. Шалыгин, Б. И. Некоторые проблемы платы за жилое помещение, коммунальные услуги и состояние законности в жилищно-коммунальной сфере / Б. И. Шалыгин // Жилищ. право. — 2008. — № 12. — С. 34-36.
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. газ.— 1993.— 25 дек.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 17 июля 2009 г.) // Там же. — 1998.— 12 авг.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : федер. закон от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 17 июля 2009 г.) // Там же. — 1996.— 10 фев.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 14.
5. О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2009-2011 годы : постановление Правительства Рос. Федерации от 18 дек. 2008 г. № 960 / / Рос. газ. — № 261. — 2008. — 23 дек.
6. Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность : постановление Правительства Рос. Федерации от 13 авг. 2006 г. № 491 // Там же. — 2006. — 22 авг. — № 184.
7. Критерии и технические условия отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных : постановление Госстроя России от 20 февр. 2004 г. № 10 // Инф. бюл. — 2004. — № 7.