Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Комментарий к статье 110

1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируются ст. 116 ГК РФ, определяющей правовое положение потребительских кооперативов, ст.

2. До появления в многоквартирном доме второго собственника жилищные кооперативы управляют жилыми и нежилыми помещениями, принадлежащими им на праве собственности, а также имуществом, обслуживающим эти помещения.

Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями в форме потребительского кооператива, финансируемого членами этого юридического лица.

3. Специальная правоспособность ЖК и ЖСК в значительной степени отличает его от иных форм некоммерческих организаций. Как и всякая некоммерческая организация, жилищный кооператив может осуществлять предпринимательскую деятельность, но только при условии, что это служит достижению целей, ради которых он создан. При этом, будучи потребительским кооперативом, он вправе распределять доходы, полученные от такой деятельности, между своими членами.

4. Жилищные кооперативы создаются и осуществляют деятельность для удовлетворения жилищных потребностей своих членов. Они основаны на добровольном членстве граждан, желающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных и привлеченных средств.

Имея при своем создании одинаковую цель - удовлетворение потребностей граждан в жилье, ЖСК и ЖК достигают ее разными способами:

ЖСК - путем строительства либо реконструкции многоквартирного дома. Строительство дома или приобретение его после реконструкции осуществляется путем объединения средств членов кооператива;

ЖК - путем приобретения многоквартирного дома за счет средств членов кооператива.

Впоследствии, после создания или приобретения многоквартирного дома, кооператив его содержит, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива - становится управляющей организацией.

5. До вступления в силу Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ срок деятельности жилищного кооператива был не ограничен. Статья 14 данного Закона устанавливает, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до 1 января 2007 г. должен быть преобразован в товарищество собственников жилья или ликвидирован. По истечении этого срока непреобразованные кооперативы ликвидируются в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

6. На жилищный кооператив не распространяются Закон РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" в ред. Федерального закона от 11.07.1997 , Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" и Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" .

--------------------------------

СЗ РФ. 1997. N 28. Ст. 3306; 2002. N 12. Ст. 1093.

СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145; 2003. N 52 (ч. I). Ст. 5031.

СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41.

Положения ст. 110 - 134 ЖК РФ не распространяются на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

7. Комментируемая статья предусматривает, что членами жилищных кооперативов могут быть только те граждане, которые участвуют своими средствами в строительстве многоквартирного дома, а не отдельных помещений в многоквартирном доме. В последнее время создается много "жилищных кооперативов", которые не имеют ничего общего с ЖСК и ЖК, кроме схожих терминов. Эти "кооперативы" принимают в свои члены любого, у кого есть денежные средства на приобретение жилья. Они не строят многоквартирных домов и не покупают здания после капитального ремонта. Такие "кооперативы" приобретают отдельные квартиры за счет средств граждан, принятых в члены "кооператива". При этом они обычно создают риелторские организации, которые привлекают средства граждан, и на эти средства приобретают квартиры на вторичном рынке с последующим предоставлением их во временное пользование - до выплаты полной стоимости. Члены "кооператива" вносят часть стоимости квартиры. Остальная часть оплачивается за счет средств нового члена "кооператива". Деятельность подобных структур очень напоминает технологии так называемых "пирамид".