Статья 116. Управление в жилищном кооперативе
Комментарий к статьям 115, 116
1. Жилищные кооперативы приобретают гражданские права и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы управления. Статья 115 определяет структуру этих органов.
Органами управления жилищного кооператива являются:1) общее собрание членов кооператива;
2) конференция;
3) правление и председатель правления жилищного кооператива.
Иные органы управления в жилищном кооперативе образованы быть не могут. В практической деятельности некоторые председатели правлений (из-за невозможности проведения правомочных собраний) создают совет кооператива, которому передают полномочия общего собрания и правления кооператива, что недопустимо. По этой причине судебные органы признают подобные действия незаконными.
2. Органы управления жилищного кооператива являются коллегиальными и характеризуются определенным набором полномочий.
ЖК РФ не регламентирует весь перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания и правления кооператива. Поэтому учредители кооператива могут внести в устав дополнительные положения, например о проведении заочного голосования. Однако при этом необходимо разработать и утвердить на общем собрании форму бланка заочного голосования, процедуру его проведения, а также перечень относящихся к компетенции общего собрания вопросов, по которым может проводиться заочное голосование. Аналогичная норма содержится в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ для товарищества собственников жилья: "Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов".
3. Часть 2 ст. 115 предоставляет возможность проведения общего собрания членов жилищного кооператива в форме конференции, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом данного кооператива.
Другими словами, члены кооператива реализуют свои права через институт уполномоченных (представителей). Количество членов кооператива, от которых выступает уполномоченный, определяется уставом кооператива. В этом случае устав должен закрепить:порядок выбора уполномоченных на проведение конференции;
срок, на который выбираются уполномоченные;
перечень вопросов, по которым может проводиться конференция;
порядок голосования и подсчета голосов.
Институт уполномоченных можно заимствовать из Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" . Статья 20 данного Закона предусматривает, что "садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение вправе проводить общее собрание его членов в форме собрания уполномоченных.
--------------------------------
СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801; 2004. N 45. Ст. 4377.
Уполномоченные садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения избираются из числа членов такого объединения и не могут передавать осуществление своих полномочий другим лицам, в том числе членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.
Уполномоченные садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения избираются в соответствии с уставом такого объединения, в котором устанавливаются:
1) число членов такого объединения, от которых избирается один уполномоченный;
2) срок полномочий уполномоченного такого объединения;
3) порядок избрания уполномоченных такого объединения (открытым голосованием или тайным голосованием с использованием бюллетеней);
4) возможность досрочного переизбрания уполномоченных такого объединения".
4. Общее собрание членов кооператива является его высшим органом управления. Правление руководит его текущей деятельностью и является исполнительным органом кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания.
Статья 116 не определяет перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов кооператива.
Полномочия органов управления, в том числе полномочия общего собрания, определяются уставом кооператива. Но ЖК РФ все-таки содержит ряд императивных норм, где указывает вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания. Такими вопросами являются:выборы правления (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 118);
выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 1 ст. 120);
прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121);
исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130);
принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122);
распределение жилых помещений между членами кооператива (ч. 2 ст. 124).
5. Обычно к исключительной компетенции общего собрания жилищного кооператива (собрания уполномоченных) относятся следующие вопросы:
внесение изменений в устав кооператива и дополнений к нему или утверждение устава в новой редакции;
принятие решений о реорганизации или о ликвидации кооператива, назначении ликвидационной комиссии, а также утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
прием в члены кооператива и исключение из его членов;
определение количественного состава правления кооператива, избрание членов правления и досрочное прекращение их полномочий;
избрание председателя правления и досрочное прекращение его полномочий;
избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива и досрочное прекращение их полномочий;
принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество кооператива;
принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме;
принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;
определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности кооператива;
введение ограничений на использование общего имущества;
утверждение годовой приходно-расходной сметы и отчета о ее выполнении;
установление размера обязательных платежей и взносов членов кооператива;
образование специальных фондов кооператива;
предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
рассмотрение жалоб на решения и действия правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии (ревизора);
принятие и изменение правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала кооператива, положения об оплате его труда;
определение размера вознаграждения членов правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора);
утверждение внутренних регламентов кооператива, в том числе ведения общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных); деятельности его правления; работы ревизионной комиссии (ревизора);
утверждение отчетов правления и ревизионной комиссии (ревизора);
порядок и условия проведения заочного голосования (опросным путем).
Уставом к компетенции общего собрания может быть также отнесено решение иных вопросов. Кроме того, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.
6. В случае полной выплаты паевого взноса хотя бы одним из членов жилищного кооператива появляется дополнительный орган управления - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 44). Порядок проведения общего собрания таких собственников (а также правомочность принятых на нем решений) регулируется ст. 45 - 48 ЖК РФ.