Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

Комментарий к статьям 115, 116

1. Жилищные кооперативы приобретают гражданские права и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы управления. Статья 115 определяет структуру этих органов.

1) общее собрание членов кооператива;

2) конференция;

3) правление и председатель правления жилищного кооператива.

Иные органы управления в жилищном кооперативе образованы быть не могут. В практической деятельности некоторые председатели правлений (из-за невозможности проведения правомочных собраний) создают совет кооператива, которому передают полномочия общего собрания и правления кооператива, что недопустимо. По этой причине судебные органы признают подобные действия незаконными.

2. Органы управления жилищного кооператива являются коллегиальными и характеризуются определенным набором полномочий.

ЖК РФ не регламентирует весь перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания и правления кооператива. Поэтому учредители кооператива могут внести в устав дополнительные положения, например о проведении заочного голосования. Однако при этом необходимо разработать и утвердить на общем собрании форму бланка заочного голосования, процедуру его проведения, а также перечень относящихся к компетенции общего собрания вопросов, по которым может проводиться заочное голосование. Аналогичная норма содержится в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ для товарищества собственников жилья: "Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов".

3. Часть 2 ст. 115 предоставляет возможность проведения общего собрания членов жилищного кооператива в форме конференции, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом данного кооператива.

порядок выбора уполномоченных на проведение конференции;

срок, на который выбираются уполномоченные;

перечень вопросов, по которым может проводиться конференция;

порядок голосования и подсчета голосов.

Институт уполномоченных можно заимствовать из Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" . Статья 20 данного Закона предусматривает, что "садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение вправе проводить общее собрание его членов в форме собрания уполномоченных.

--------------------------------

СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801; 2004. N 45. Ст. 4377.

Уполномоченные садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения избираются из числа членов такого объединения и не могут передавать осуществление своих полномочий другим лицам, в том числе членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Уполномоченные садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения избираются в соответствии с уставом такого объединения, в котором устанавливаются:

1) число членов такого объединения, от которых избирается один уполномоченный;

2) срок полномочий уполномоченного такого объединения;

3) порядок избрания уполномоченных такого объединения (открытым голосованием или тайным голосованием с использованием бюллетеней);

4) возможность досрочного переизбрания уполномоченных такого объединения".

4. Общее собрание членов кооператива является его высшим органом управления. Правление руководит его текущей деятельностью и является исполнительным органом кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания.

Статья 116 не определяет перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов кооператива.

выборы правления (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 118);

выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 1 ст. 120);

прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121);

исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130);

принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122);

распределение жилых помещений между членами кооператива (ч. 2 ст. 124).

5. Обычно к исключительной компетенции общего собрания жилищного кооператива (собрания уполномоченных) относятся следующие вопросы:

внесение изменений в устав кооператива и дополнений к нему или утверждение устава в новой редакции;

принятие решений о реорганизации или о ликвидации кооператива, назначении ликвидационной комиссии, а также утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

прием в члены кооператива и исключение из его членов;

определение количественного состава правления кооператива, избрание членов правления и досрочное прекращение их полномочий;

избрание председателя правления и досрочное прекращение его полномочий;

избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива и досрочное прекращение их полномочий;

принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество кооператива;

принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме;

принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности кооператива;

введение ограничений на использование общего имущества;

утверждение годовой приходно-расходной сметы и отчета о ее выполнении;

установление размера обязательных платежей и взносов членов кооператива;

образование специальных фондов кооператива;

предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

рассмотрение жалоб на решения и действия правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии (ревизора);

принятие и изменение правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала кооператива, положения об оплате его труда;

определение размера вознаграждения членов правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора);

утверждение внутренних регламентов кооператива, в том числе ведения общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных); деятельности его правления; работы ревизионной комиссии (ревизора);

утверждение отчетов правления и ревизионной комиссии (ревизора);

порядок и условия проведения заочного голосования (опросным путем).

Уставом к компетенции общего собрания может быть также отнесено решение иных вопросов. Кроме того, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

6. В случае полной выплаты паевого взноса хотя бы одним из членов жилищного кооператива появляется дополнительный орган управления - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 44). Порядок проведения общего собрания таких собственников (а также правомочность принятых на нем решений) регулируется ст. 45 - 48 ЖК РФ.