Статья 4. Жилищные отношения. Участники жилищных отношений

Комментарий к статье 4

1. Комментируемая статья определяет виды жилищных отношений и их участников.

Участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, ее субъекты и муниципальные образования.

2. В число жилищных входят отношения, складывающиеся по поводу:

учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий;

предоставления жилых помещений;

пользования жилыми помещениями;

использования жилищного фонда;

оплаты жилья;

управления жилищным фондом, содержания жилищного фонда.

Помимо этого жилищное законодательство регулирует отношения, складывающиеся по поводу жилища: обеспечение жилья отоплением, водой, электроэнергией, газом и др. Неотделимы от жилищных отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. Так, обязанность наймодателя - обеспечить предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ), а обязанность нанимателя - своевременно оплатить такие услуги (ст. 67 ЖК РФ). Эти обязательства являются составляющими жилищных отношений.

3. Государственный учет жилищного фонда регламентируется ст. 19 ЖК РФ (ч. 4 и 5). Порядок учета жилищного фонда был определен Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 .

--------------------------------

СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

Основной задачей государственного учета жилищного фонда согласно этому акту должно быть получение информации о местоположении, количественном и качественном составе жилищного фонда, его техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д. Государственному учету подлежат все жилые дома, жилые помещения независимо от формы собственности.

Основу государственного учета жилищного фонда составляет технический учет, осуществляемый путем проведения технической инвентаризации и технической паспортизации (см.

4. Отношения по возникновению, реализации, изменению и прекращению права пользования жильем по договору социального найма регулируются статьями разд. III ЖК РФ.

В развитие ст. 40 Конституции РФ Кодекс определил категории граждан, имеющих право на получение жилья по договору социального найма (ст. 49). В ЖК РФ установлен порядок обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма (ст. 57), обозначены стороны договора (ст. 60), предмет договора социального найма жилого помещения (ст. 62), форма договора (ст. 63), права и обязанности сторон (ст. 65, 67), а также ответственность за нарушения жилищного законодательства и условий договора социального найма (ст. 66, 68).

Раздел IV Кодекса содержит нормы, определяющие основания и порядок предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда (ст. 99, 104 - 109), порядок заключения договора найма этих помещений (ст. 100).

5. Договор социального найма подлежит изменению в следующих случаях: вселение других граждан в качестве членов семьи нанимателя (ч. 2 ст. 70 ЖК РФ); предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК РФ); объединение граждан, проживающих в квартире по отдельным договорам социального найма, в одну семью с заключением одного договора на все помещения, а также замена нанимателя (ст. 82 ЖК РФ) и др. Следует отметить, что Кодексом не предусматривается возможность изменения договора социального найма путем заключения отдельного договора с членом семьи нанимателя, как это предусматривалось ст. 86 ЖК РСФСР.

Договор "коммерческого" найма изменяется в случаях замены нанимателя (ст. 686 ГК РФ), вселения других граждан в жилое помещение (ст. 679 ГК РФ), переоборудования жилого дома (ст. 681 ГК РФ).

6. Статьи 83 - 91 ЖК РФ посвящены вопросам расторжения договора социального найма жилого помещения и выселения; ст. 101 и 103 - вопросам расторжения договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда и выселения из этих помещений.

7. Жилищные отношения, связанные с пользованием, могут основываться не только на договоре найма, но и договорах безвозмездного пользования, пожизненного содержания, а также на завещательном отказе (см. гл. 33, 36 и 62 ГК РФ, а также ст. 33 и 34 ЖК РФ).

8. Отношения собственности на жилое помещение находятся в тесной связи с жилищными. Право собственности служит основанием для возникновения и осуществления жилищных отношений.

Отношения собственности на жилое помещение регулируются гл. 18 ГК РФ: ст. 288 этой главы определены назначение жилого помещения, принадлежащего гражданину - собственнику этого помещения, права собственника на сдачу помещения в пользование другим лицам; ст. 289, 290 - общее имущество многоквартирного дома и его принадлежность; ст. 292 - права членов семьи собственника жилого помещения; ст. 293 - условия и порядок принудительного изъятия жилого помещения.

Вопросы пользования жилым помещением, принадлежащим гражданину на праве собственности, содержатся также в ст. 30 и 31 ЖК РФ. Что касается пользования общим имуществом многоквартирного дома, то данному вопросу посвящена гл. 6 ЖК РФ (право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме - ст. 36; определение долей в праве общей собственности - ст. 37; изменение границ помещений в многоквартирном доме - ст. 40 и т.д.).

9. Отношения, связанные с содержанием и ремонтом жилищного фонда, управлением многоквартирными домами, созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов и ТСЖ, оплатой жилья и коммунальных услуг, урегулированы в разд. V - VIII ЖК РФ (см. комментарий к соответствующим статьям).

О переводе жилых помещений в нежилые и наоборот, переустройстве жилья см. гл. 3 и 4 ЖК РФ. Об отнесении помещений к числу жилых и исключении из жилищного фонда - ч. 2 и 4 ст. 15, гл. 3, ч. 3 ст. 88 ЖК РФ.

10. Комментируемая статья называет в числе жилищных отношений контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от его формы собственности, а также за соответствием жилых помещений и коммунальных услуг установленным требованиям осуществляется Главной государственной жилищной инспекцией и государственными жилищными инспекциями субъектов РФ (см. комментарий к ст. 20).

11. Участниками жилищных отношений являются также граждане, которым жилые помещения предоставлены юридическими лицами - арендатором этих помещений. Комментируемая статья не исключает возможности отнести данные отношения к числу жилищных.

Вопросы аренды имущества подлежат регламентации гражданским законодательством (см. гл. 34 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 671 ГК РФ арендатор жилого помещения (юридическое лицо) может использовать арендованное жилье только для проживания граждан.

В этой связи необходимо определить вид договора, на основании которого гражданам надлежит пользоваться жилыми помещениями, предоставленными им арендатором этих помещений. Не вызывает сомнений позиция о предоставлении такого жилья на условиях "коммерческого" найма (п. 4 ч. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Что касается договоров социального найма и поднайма, то они в данном случае неприемлемы по следующим основаниям. Существенные условия заключения договора социального найма (признание гражданина нуждающимся в жилье, издание административного акта, предшествующего заключению договора), а также то обстоятельство, что по договору социального найма жилое помещение предоставляется в бессрочное пользование (ст. 60 ЖК), а арендатору имущество передается во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ), делают невозможным такое решение вопроса.

Поднаем жилого помещения есть урегулированные отношения нанимателя-гражданина с поднанимателем - также гражданином, которому жилое помещение передается в пользование по договору поднайма.

12. Право пользования жильем (ч. 1 данной статьи) возникает также у членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ); у граждан, постоянно проживающих в жилом помещении совместно с нанимателем (ст. 677 ГК РФ).

Что касается членов семьи собственника жилья, то для них право пользования основано на семейных отношениях (ст. 31 ЖК РФ). Согласно ст. 292 ГК РФ члены семьи собственника жилого помещения, проживающие в этом помещении, имеют право пользования жильем на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

В доме жилищного и жилищно-строительного кооперативов (до внесения паевого взноса за квартиру) право пользования жилым помещением основано на членстве в кооперативе (см. ст. 218 ГК РФ). Право пользования жильем членами семьи члена кооператива обусловлено семейными с ним отношениями.

Поднаниматели и временные жильцы самостоятельного права пользования жильем не приобретают (см. комментарий к ст. 76 и 80).

Пользование служебными жилыми помещениями и общежитиями регулируется ст. 104 и 105 ЖК РФ. Это жилье имеет особый правовой режим. Оно предоставляется на определенное время (работы, учебы, службы). Проживающие в служебных жилых помещениях и общежитиях существенно ограничены в праве пользования жильем.

13. Общеизвестно, что жилищные отношения регулируются жилищным законодательством с привлечением институтов гражданского права. Так, договор социального найма жилого помещения входит в предмет жилищного законодательства, но к нему применяются и правила ряда статей ГК РФ. Регламентация договора "коммерческого" найма осуществляется гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ), однако ряд вопросов может быть решен только с привлечением норм ЖК РФ.

Жилищный кодекс РФ предусматривает применение гражданского законодательства в процессе регулирования жилищных отношений (см. комментарий к ст. 7). Вопросы пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу и на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст.

14. Статья 62 Конституции РФ предусматривает, что иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с российскими гражданами, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Часть 3 комментируемой статьи воспроизводит эту норму. Не все нормы ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с участием иностранных юридических и физических лиц и лиц без гражданства. Так, ч. 5 ст. 49 предусматривает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. То же касается субсидий на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ч. 12 ст. 159).

Кроме того, согласно ст. 1194 ГК РФ Правительством РФ могут быть установлены ответные ограничения (реторсии) в отношении имущественных и личных неимущественных прав граждан и юридических лиц тех государств, в которых имеются специальные ограничения имущественных и личных неимущественных прав российских граждан и юридических лиц.

15. Следует отметить, что перечень отношений, установленный ст. 4 ЖК РФ, является закрытым. Вряд ли это правильно. Так, в перечне даны в качестве регулируемых жилищным законодательством отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда (п. 2 ч. 1 ст. 4). Вместе с тем ч. 1 ст. 30 ЖК РФ предусматривает, что собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом. И далее, ч. 2 ст. 30 устанавливает право собственника жилого помещения предоставлять это помещение во владение и (или) пользование гражданину на основании договора или на ином законном основании, а также юридическому лицу по договору аренды или на ином законном основании.

В перечне не упомянуты также отношения по распоряжению общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (см. п. 3 ч. 1 ст. 4 - лишь пользование), тогда как ч. 2 ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в доме.

В данном случае речь идет о несогласованности положений ЖК РФ. Вместе с тем ряд рассматриваемых позиций представляется сомнительным. Кодексом предлагаются для регулирования жилищным законодательством вопросы, которые подлежат регламентации гражданским законодательством.

Кроме того, в перечне указаны также иные отношения, строго говоря, не жилищные. Так, отношения по учету жилищного фонда, по контролю за использованием и сохранностью жилищного фонда (пп. 5 и 12 ч. 1 ст. 4) являются административными, основанными на властных полномочиях.