Статья 14. Компетенция органов местного самоуправления в области жилищных отношений
Комментарий к статьям 12, 13, 14
1. Полномочия Российской Федерации и ее субъектов по регулированию жилищных отношений разграничены в соответствии с нормами Конституции РФ. Так, в ведении Российской Федерации находятся вопросы регулирования и защиты прав и свобод человека и гражданина; в ведении субъектов РФ - вопросы защиты прав и свобод человека и гражданина (ст.
71, 72 Конституции РФ). Данная позиция отражена в Федеральном законе от 06.10.1999 N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" . Жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ). Исходя из этого, ЖК РФ определил основы правового регулирования жилищных отношений и полномочия Российской Федерации, ее субъектов, а также органов местного самоуправления в регламентации этих отношений (ст. 12, 13, 14).--------------------------------
СЗ РФ. 1999. N 42. Ст. 5005.
В то же время разграничение полномочий никоим образом не означает "разделения" предметов федерального и регионального регулирования; общие подходы и требования к пользованию жильем, содержанию и использованию жилищного фонда вызывают необходимость единообразного регулирования ряда вопросов, касающихся жилищных отношений. Исходя из общих норм федеральных законов, эти вопросы подлежат регламентации на уровне субъектов РФ в той мере, в какой они не урегулированы на уровне федеральном.
Кроме того, субъекты РФ решают вопросы, отнесенные к их ведению Российской Федерацией. Так, ЖК РФ к их компетенции относит, в частности: определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма; установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими (ст.
13).Компетенция органов государственной власти РФ в области жилищных отношений определена ст. 12, субъекта РФ - ст. 13, органов местного самоуправления - ст. 14.
2. Приведем несколько примеров разграничения полномочий, которые одновременно демонстрируют тесную взаимосвязь функций соответствующих органов разных уровней.
1) К компетенции федеральных органов государственной власти отнесено определение порядка государственного учета жилищных фондов (п. 1 ст. 12), к компетенции субъекта РФ - государственный учет жилищного фонда субъекта РФ (ст. 13). Органы местного самоуправления осуществляют учет муниципального жилищного фонда.
2) Российская Федерация определяет основания признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (п. 3 ст. 12), субъекты РФ устанавливают порядок определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда (п. 3 ст. 13); органы местного самоуправления - размер вышеназванных доходов и стоимости имущества, определяемый в тех же целях (п. 2 ч. 1 ст. 14, ст. 49).
3) В вопросах обеспечения жилыми помещениями малоимущих граждан по договору социального найма Российская Федерация определяет порядок предоставления жилья (ст. 57 ЖК РФ); субъект РФ - порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма (ч. 7 ст. 52 ЖК РФ). Органы местного самоуправления ведут учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и предоставляют малоимущим гражданам такие помещения из муниципального жилищного фонда (п. 5 ч. 1 ст. 14, ст. 49 ЖК РФ).
4) Российская Федерация определяет иные категории граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ и порядок предоставления таких помещений (пп.
5 и 6 ст. 12, ч. 3 ст. 49 ЖК РФ). Субъекты РФ решают аналогичные вопросы в отношении предоставления жилых помещений своего жилищного фонда (пп. 4 и 5 ст. 13, ч. 3 ст. 49 ЖК РФ). Органы местного самоуправления могут предоставлять жилые помещения категориям граждан, указанным в ч. 3 ст. 49 ЖК РФ, по договорам социального найма из муниципального жилищного фонда в случае наделения этих органов соответствующими государственными полномочиями (ч. 4 ст. 49 ЖК РФ).5) Российская Федерация определяет основания предоставления специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; субъект РФ - порядок предоставления специализированных жилых помещений своего жилищного фонда; орган местного самоуправления - порядок предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда (см. соответственно: п. 7 ст. 12, п. 2 ст. 13, п. 4 ч. 1 ст. 14, а также гл. 10 ЖК РФ).
6) Российская Федерация устанавливает основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания (п. 11 ст. 12); субъект РФ в соответствии с этим признает непригодными для проживания жилые помещения своего жилищного фонда (п. 6 ст. 13); органы местного самоуправления - жилые помещения муниципального жилищного фонда (п. 8 ч. 1 ст. 14). Порядок и основания признания жилых помещений непригодными для проживания определяются Правительством РФ (ч. 4 ст. 15 ЖК РФ). К компетенции органов государственной власти Российской Федерации отнесено также признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда РФ непригодными для проживания (п. 12 ст. 12).
7) Определение условий и порядка переустройства жилых помещений возложено на Российскую Федерацию (п. 10 ст. 12), а согласование переустройства (согласно п. 7 ч. 1 ст. 14) - на органы местного самоуправления (см. гл. 4 ЖК РФ).
3. В части контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российская Федерация, субъект РФ и орган местного самоуправления осуществляют контроль только в пределах принадлежащего каждому жилищного фонда (п.
17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ).4. К исключительной компетенции Российской Федерации отнесены вопросы:
установления требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и определения порядка организации и деятельности ЖК, ЖСК и ТСЖ (пп. 2, 8, 9 ст. 12, разд. V и VI ЖК РФ);
установления правил пользования жилыми помещениями, требований к жилым помещениям, их содержанию (пп. 2, 13 ст. 12, ч. 4 ст. 17 ЖК РФ);
определения оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений (п. 14 ст. 12, ст. 79, 80, 83 - 91, 103 ЖК РФ. См. также ст. 687 и 688 ГК РФ. В отношении собственников жилья следует также иметь в виду ст. 293 ГК РФ "Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение");
установления структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы (п. 16 ст. 12, разд. VII ЖК РФ);
правового регулирования отдельных видов сделок с жилыми помещениями (п. 15 ст. 12).
5. Согласно ч. 9 ст. 57 ЖК РФ субъекты РФ также устанавливают порядок определения общей площади в случаях, предусмотренных ч. 8 данной статьи ЖК РФ.
Органы местного самоуправления ведают вопросами перевода жилых помещений в нежилые и наоборот (п. 6 ч. 1 ст. 14, гл. 3 ЖК РФ); установления учетной нормы предоставления жилья (ч. 2 и 5 ст. 50 ЖК РФ).
6. В субъектах РФ - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге перечни вопросов, отнесенных ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления (которые решают органы местного самоуправления на территории каждого из этих городов), определяются законами данных субъектов РФ. Иные вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции органов местного самоуправления и не включенные в указанные перечни, решают органы государственной власти данных субъектов РФ (см. ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 157, ч. 4 ст. 158 и др.).
7. Вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти (федеральных и субъектов РФ) и органов местного самоуправления, не исчерпываются ст.
12 - 14. Так, помимо определяемых ст. 12 Кодекса, к вопросам, решаемым Российской Федерацией, отнесены: осуществление выкупа жилого помещения в случае изъятия земельного участка для нужд Российской Федерации (ч. 1 и 6 ст. 32); установление порядка признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (ч. 10 ст. 32); установление правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (ст. 39); установление перечня соответствующих заболеваний, при которых проживание с лицом, страдающим этим заболеванием, в одной квартире невозможно, для решения вопроса постановки на учет нуждающихся в жилье (ст. 51), а также предоставления жилого помещения (ст. 58); утверждение типового договора социального найма жилого помещения (ст. 63); установление категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98); утверждение типовых договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 100) и т.д. Иные вопросы, решаемые Российской Федерацией, могут быть определены другими федеральными законами (п. 18 ст. 12).К компетенции субъектов РФ (помимо вопросов, определяемых ст. 13) отнесены: осуществление выкупа жилого помещения в случае изъятия земельного участка для нужд субъекта РФ (ч. 1 и 6 ст. 32); установление категорий граждан, нуждающихся в специальной социальной защите (ст. 98); установление категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения жилищного фонда субъекта РФ (ст. 104); установление порядка управления многоквартирным домом, все помещения которого находятся в собственности субъекта РФ (ст. 163), и т.д. Иные вопросы могут быть определены согласно положению п. 9 ст. 13.
В компетенции органов местного самоуправления (помимо вопросов, определяемых ст. 14) находятся: выкуп жилого помещения в случае изъятия земельного участка для муниципальных нужд (ч. 1 и 6 ст. 32); установление учетной нормы и нормы предоставления (ст. 50); определение категорий граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения муниципального жилищного фонда (ст. 104), и т.д.