Статья 15. Объекты жилищных прав

Комментарий к статье 15

1. Под жилым помещением как объектом жилищных прав понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Статья 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Далее рассмотрим признаки объекта жилищных прав.

Во-первых, это изолированное помещение.

Однако обратимся к ст. 76 ЖК РФ, согласно которой наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе передать в поднаем часть жилого помещения, т.е. и часть комнаты.

Таким образом, объектом жилищных прав является не только изолированное помещение; в то же время предметом (объектом) договора жилищного найма может быть только изолированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РФ, ст. 673 ГК РФ).

Во-вторых, это жилое помещение. Но ряд положений ЖК РФ регламентирует вопросы: приобретения доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. 38); создания товарищества собственников жилья, в том числе путем объединения дачных домов с приусадебными участками (ст. 136).

В-третьих, это помещение, пригодное для постоянного проживания, которое должно по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и иных излучений соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (ст.

--------------------------------

СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650; 2005. N 19. Ст. 1752.

Постановлением Правительства Москвы от 01.07.1997 N 497 (в ред. от 24.02.2004) были установлены основные показатели потребительских качеств жилых домов: электроосвещение, водопровод, канализация, централизованное отопление и проч.

--------------------------------

Вестник Мэрии Москвы. 1997. N 18.

2. Необходимой характеристикой жилья служит его функциональное назначение: оно предназначено для проживания граждан. Данная позиция содержится в ст. 17 ЖК РФ (ч. 1). Жилым является только то помещение, которое функционально предназначено для проживания. Статья 288 ГК РФ (п. 2) устанавливает функциональное назначение жилья - "жилые помещения предназначены для проживания граждан".

Гостиницы, санатории, дома отдыха, пансионаты и т.п. имеют иное функциональное назначение, т.е. являются местом отдыха, лечения. Такие помещения используются для временного пребывания, в отличие от места жительства. Местом жительства согласно ст. 20 ГК РФ признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

3. Комментируемая статья не упоминает о таком требовании, как благоустройство. Однако для человека важна комфортность проживания, сумма потребительских качеств жилья. Существенной частью суммы потребительских качеств жилья является его благоустройство. Жилое помещение должно отвечать не только санитарным и техническим требованиям, но и определенной степени благоустройства для того, чтобы оно могло быть объектом жилищных прав.

Степень благоустройства в городах и иных поселениях различна. В этом плане удачна была формулировка ст.

4. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 комментируемой статьи). Основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания также устанавливается Правительством РФ (ч. 4 комментируемой статьи).

Правительством РФ принято Постановление от 28.01.2006 N 47, которым утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Согласно этому Положению непригодными для проживания признаются жилые дома, жилые помещения: имеющие определенный физический износ; находящиеся в аварийном состоянии; в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания (раздел III Положения).

Таким образом, непригодность определяется степенью износа жилья (крайняя степень - аварийность), а именно: наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей, несоблюдением строительных норм при застройке близлежащей к дому территории и проч.

Критерии отнесения жилья к непригодному по причине вредного воздействия факторов среды обитания предусматриваются государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормами.

Вопросы о признании жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания решаются межведомственными комиссиями.

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

К участию в работе комиссии следует привлекать собственника жилищного фонда или представителя собственника, осуществляющего функции по управлению жилищным фондом, в отношении жилого дома (жилого помещения) которого рассматривается вопрос о признании его непригодным для проживания, а в случае необходимости - представителя проектно-изыскательских организаций, производившего обследование этого жилого дома (жилого помещения).

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу.

После изучения представленных документов, перечень которых предусмотрен п. 45 Положения, и при необходимости осмотра жилого дома (жилого помещения) комиссия принимает решение:

о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

о непригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания с указанием дефектов, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно, и критериев непригодности.

Решение комиссии может быть обжаловано заинтересованными лицами в судебном порядке.

В случае признания жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания по причине аварийного состояния либо вредного воздействия факторов среды обитания, представляющего особую опасность для жизни и здоровья людей, указанное решение должно содержать указание его собственнику (уполномоченному собственником лицу) о необходимости немедленного отселения граждан.

5. Приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 05.11.1985 N 529 было утверждено Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания. Этим Положением были определены в полном объеме критерии отнесения жилых помещений к непригодным. Пунктом 2 Положения было предусмотрено следующее.

Жилые дома независимо от группы их капитальности и жилые помещения относятся к категории непригодных для постоянного проживания с учетом физического износа, повреждений несущих конструкций, недостатков планировки и уровня внутреннего благоустройства, а также санитарных требований. К непригодным для постоянного проживания жилым домам отнесены:

каменные дома с физическим износом свыше 70%;

деревянные дома и дома со стенами из местных материалов, а также мансарды с физическим износом свыше 65% (п. 2.2).

Независимо от таких условий согласно п. 2.3 этого Положения к непригодным для проживания отнесены:

а) жилые дома, расположенные в пределах санитарно-защитных, пожаро-, взрывоопасных зон промышленных предприятий, транспорта, инженерных сетей и других зонах с особыми условиями, запрещенных к застройке;

б) жилые дома, расположенные в опасных зонах отвалов породы угольных, сланцевых шахт и обогатительных фабрик; зонах оползней, селевых потоков и снежных лавин, могущих угрожать застройке и эксплуатации зданий; на территориях, ежегодно затапливаемых паводковыми водами;

в) жилые дома, получившие повреждения в результате землетрясений, просадок, неравномерных осадок и т.п., если эти повреждения не могут быть устранены с одновременным конструктивным обеспечением требований СНиП к жилым зданиям для особых условий строительства и эксплуатации;

г) бараки, которыми следует считать одно-, двухэтажное жилое строение, предназначенное для временного проживания, с общими кухней и санитарным узлом, как правило, деревянное, рассчитанное на короткий срок службы - 10 - 20 лет (строения этого типа, претерпевшие реконструкцию в части планировки и ставшие пригодными для посемейного заселения, а также жилые здания из сборно-щитовых и каркасно-засыпных конструкций квартирного типа следует относить к малоценному, но жилому фонду);

д) жилые дома при возникновении угрозы их аварии (обрушения) в результате достижения предельного физического износа несущих строительных конструкций (деформаций, повреждений, снижения прочности и несущей способности) или деформации основания здания;

е) жилые дома после аварии, пожара, стихийного бедствия в том случае, если проведение восстановительных работ технически невозможно или нецелесообразно с экономической точки зрения;

ж) жилые дома в случае невозможности организации обслуживания их жителей и технической эксплуатации здания.

К непригодным для постоянного проживания жилым помещениям следует относить:

а) жилые помещения при нахождении в жилых домах предприятий, учреждений и оборудования, эксплуатация которых приводит к возникновению в данных жилых помещениях вибрации, шумов, превышающих нормы, а также к загрязнению территории и воздуха жилой застройки или к возникновению пожарной опасности - в том случае, если не представляется возможным вывести указанные производства из здания;

б) жилые помещения в жилых домах, признанных непригодными для проживания;

в) жилые помещения, имеющие дефекты планировки и уровня внутреннего благоустройства по утвержденному данным Положением Перечню;

г) жилые помещения, санитарно-гигиенические условия которых не отвечают показателям по утвержденному данным Положением Перечню;

д) жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в случае угрозы обрушения единичных строительных конструкций (плиты, балки, ригеля, колонны, простенки, панели и т.п.).

6. В соответствии с ч. 5 комментируемой статьи общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, террас.

Порядок подсчета площади устанавливают субъекты РФ. Так, в Москве общая площадь квартиры подлежала определению как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых; жилая площадь - как сумма площадей жилых комнат без учета площади встроенных шкафов и темных комнат (кладовых) (распоряжение мэра Москвы от 09.11.1995 N 592-РМ "О порядке подсчета площадей жилых зданий" ).

--------------------------------

Вестник Мэрии Москвы. 1995. N 23.