Источники жилищного права, компетенция органов власти в области жилищных отношений

Жилищное законодательство — система законов, иных нормативных правовых актов, посредством которых устанавливаются, изменяются или прекращаются жилищно-правовые отношения.

Нормативно-правовые акты, действующие в жилищной сфере.

В соответствии с п. «к» ст. 72 Конституции РФ источники жилищного права подразделяются на две основные группы:

1) федеральные жилищные законы и иные принятые в соответствии с ними на федеральном уровне нормативные правовые акты;

2) законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ.

Согласно ч. 2 ст. 5 ЖК РФ жилищное законодательство состоит из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним других федеральных законов, а также изданных в соответствии с ними указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

В соответствии со ст. 4 Закона о введении ЖК РФ[4] впредь до приведения в соответствие с ЖК РФ законов и иных нормативных правовых актов, действующих на территории РФ, законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат ЖК РФ и указанному федеральному закону.

Изданные до введения в действие ЖК РФ нормативные правовые акты Верховного Совета РСФСР, Верховного Совета РФ, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета РСФСР, Президента РФ, Правительства РФ, а также применяемые на территории РФ нормативные правовые акты Верховного Совета СССР, не являющиеся законами, и нормативные правовые акты Президиума Верховного Совета СССР, Президента СССР, Правительства СССР по вопросам, которые согласно ЖК РФ могут регулироваться только федеральными законами, действуют впредь до вступления в силу соответствующих федеральных законов.

К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие ЖК РФ, ЖК РФ применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных ст. 5 Закона о введении ЖК РФ. Применительно к жилищному праву могут быть выделены системообразующие законы, к числу которых относятся Конституция РФ, ЖК РФ. Вокруг этих законов формируется все остальное жилищное законодательство, в состав которого входят не только федеральные законы, но и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ (ч. 2 ст. 76 Конституции РФ).

Конституция РФ содержит ряд положений, определяющих основы правового регулирования жилищных отношений. Такие положения закреплены, в частности, нормами о праве на жилище, защите этого права и обеспечении его реализации (ст. 40), неприкосновенности жилища (ст. 25), свободе выбора места жительства (ст. 27). Помимо норм, имеющих непосредственное отношение к жилищной сфере, в Конституции РФ имеются нормы общего характера, также затрагивающие эту сферу. Поскольку в настоящее время весьма значительную часть жилищного фонда России составляет частный жилищный фонд, большое значение для обеспечения права граждан на жилище имеет принцип неприкосновенности частной собственности, который вытекает из положений ст. 35 Конституции РФ: «Право частной собственности охраняется законом» (ч. 1); «Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» (ч. 3). Тем самым обеспечивается возможность стабильного осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения гражданами- собственниками жилых помещений в соответствии с их назначением (ст. 288 ГК РФ), а членам их семей — возможность пользования этими помещениями на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (ст. 292 ГК РФ).

Принцип неприкосновенности жилища тесно связан с другим конституционным принципом — неприкосновенности частной жизни (ст.

Важнейшим специальным законодательным актом, регулирующим жилищные отношения, является ЖК РФ. В состав ЖК РФ входят также разделы: о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения; жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; специализированном жилищном фонде; жилищных и жилищностроительных кооперативах; товариществе собственников жилья; плате за жилое помещение и коммунальные услуги; управлении многоквартирными домами.

Нормы, имеющие жилищно-правовое значение, содержатся и в ряде других федеральных законов, например, в Градостроительном кодексе Российской Федерации, в котором наряду с нормами, регламентирующими осуществление чисто градостроительной деятельности, имеются нормы, касающиеся реализации права граждан на жилище. К ним относятся, в частности, нормы обеспечения благоприятной среды проживания населения. Так, в качестве основных принципов законодательства о градостроительной деятельности предусматриваются обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, а также участие граждан и их объединений в осуществлении указанной деятельности (п. 2, 5 ст. 2 Градостроительного кодекса РФ). Большое значение для сферы жилищных отношений имеют содержащиеся в Градостроительном кодексе РФ положения об определении жилых зон, т. е. территорий, отведенных для застройки жилыми домами, в результате градостроительного зонирования и получения гражданами и юридическими лицами разрешений на строительство.

Осуществление жилищного строительства неразрывно связано с решением вопросов, регулируемых земельным законодательством. В частности, разрешаются вопросы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; выбора земельных участков для строительства; принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства; определяются нормы предоставления земельных участков, порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также права на заключение аренды таких земельных участков для жилищного строительства (гл.

В сфере регулирования жилищных отношений значительное место отводится указам Президента РФ и постановлениям Правительства РФ. В частности, в настоящее время продолжает действовать ряд названных ранее указов Президента РФ, изданных в 90-х годах прошлого века, которыми определены конкретные меры, призванные содействовать решению жилищной проблемы в нашей стране.

В число источников жилищного права входят также нормативные правовые акты министерств и ведомств.

В субъектах РФ органами государственной власти было принято довольно много законов и иных нормативных правовых актов, регулирующих жилищные отношения, которые продолжают действовать в части, не противоречащей ЖК РФ и другим федеральным законам, регулирующим эти отношения. В некоторых республиках (Башкортостан, Кабардино-Балкария) приняты жилищные кодексы. В большинстве субъектов РФ приняты жилищные законы и иные нормативные правовые акты по отдельным вопросам, затрагивающим жилищные отношения.

Жилищные кодексы субъектов РФ создавались на основе и в соответствии с федеральным законодательством — ранее действовавшим ЖК РСФСР, ГК РФ, иными федеральными законами.

Развитие жилищного законодательства субъектов РФ, очевидно, будет идти главным образом по пути издания отдельных законов и иных нормативных правовых актов по вопросам, относящимся к компетенции субъектов РФ.

При решении жилищно-правовых вопросов все большую роль играют постановления Конституционного суда РФ, принятые по жалобам и запросам о проверке конституционности законов и нормативных правовых актов, спорам о компетенции, делам о толковании Конституции РФ. Признание же Конституционным судом РФ тех или иных норм права неконституционными означает утрату ими силы, прекращение действия независимо от последующего изменения или отмены данного акта законодателем или иным органом, которому предоставлено право нормотворчества.

Традиционно существенное значение для толкования и применения норм жилищного права имеют руководящие разъяснения Пленума Верховного суда РФ. К разъяснениям, играющим важную роль в судебной практике по жилищным делам, относятся, например, разъяснения, содержащиеся в постановлении пленума Верховного суда РФ от 24 августа 1993 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации “О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации”»[7] и др.

Компетенция органов Российской Федерации. К компетенции органов федеральной государственной власти РФ в области жилищных отношений относятся:

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ;

6) определение порядка предоставления жилых помещений указанного жилищного фонда гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом;

7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, правового положения их членов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах данных кооперативов;

9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, правового положения членов этих товариществ;

10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признание в установленном порядке жилых помещений, входящих в жилищный фонд РФ, непригодными для проживания;

13) установление правил пользования жилыми помещениями;

14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

18) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами (ст. 12 ЖК РФ).

В соответствии со ст. 13 ЖК РФ к компетенции органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений относятся:

1) государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилищного фонда субъекта РФ;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений в жилищном фонде субъекта РФ;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений в жилищном фонде субъекта РФ;

6) признание в установленном порядке жилых помещений, входящих в жилищный фонд субъекта РФ, непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

9) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ, органов местного самоуправления.

Как видно, понятием компетенции в данном случае охватывается не только издание законов и иных нормативных правовых актов, но и деятельность в сфере жилищных отношений, осуществляемая в соответствии с жилищными нормами.

ЖК РФ определил также компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных отношений:

1) учет муниципального жилищного фонда;

2) установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

3) ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

5) предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

6) принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые;

7) согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

8) признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

9) осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

10) определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

11) иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ (ст. 14).

Безусловно, определение жилищного законодательства является задачей, которую необходимо решать на федеральном уровне, в противном случае возникает путаница и как следствие нарушаются права участников жилищных отношений.

Контрольные вопросы и задания

1. Дайте определение понятия и предмета жилищного права.

2. Перечислите правоотношения, входящие в предмет жилищного права. Дайте характеристику метода жилищного права.

3. Перечислите основные принципы жилищного права.

4. Какова структура и состав жилищного законодательства?

5. В чем состоят конституционные основы жилищного права?

6. Дайте характеристику Жилищному кодексу РФ, федеральным законам, подзаконным актам как источникам жилищного права.

7. Перечислите вопросы, входящие в компетенцию федеральной, региональной и местной власти.

Библиографический список

Основная литература

1. Баранов, В. А. Жилищное право Российской Федерации : учеб. / В. А. Баранов, В. В. Гущин, Л. С. Курганова. — М. : Норма, 2006. — С. 34-36.

2. Батяев, А. А. Жилищное право : учеб. пособие / А. А. Батяев, Е. А. Рябченко. — М. : Омега-Л, 2006. — С. 23-27.

3. Грудцына, Л. Ю. Жилищное право России : учеб. пособие / Л. Ю. Грудцына ; Междунар. акад. предпринимательства. — М. : Элит, 2007. — С. 87-97.

4. Гуртов, В. К. Проблемы жилья и современная экономическая система России / В. К. Гуртов // Национальная экономическая система к России: состояние и перспективы : материалы науч. конф. РАГС : Лебедевские чтения / под общ. ред. А. Н. Фоломьёва. — М., 2009. — С. 66-78.

5. Тарасова, Н. В. Жилищное законодательство как объект административно-правовой охраны / Н. В. Тарасова // Правовая политика и правовая жизнь. — 2010. — № 4. — С. 82-88.

6. Тарасова, А. Е. Жилищное право как частно-публичная отрасль права / А. Е. Тарасова / / Жилищ. право. — 2011. — № 3. — С. 5-21.

7. Жилищное право : учеб. / под ред. И. А. Еремичева, П. В. Алексия. — 7-е изд., перераб. и доп. — М. : ЮНИТИ-ДАНА : Закон и право, 2009. — С. 56-58.

8. Крашенинников, П. В. Жилищное право / П. В. Крашенинников. — 7-е изд., перераб. и доп. с учетом нового Жилищ. кодекса РФ. — М. : Статут, 2010. — С. 46-49.

9. Панфилов, А. В. Жилищный сектор — важнейший фактор восстановления экономики и формирование среднесрочной экономической динамики / А. В. Панфилов // Пробл. прогнозирования. — 2010. — № 4. — С. 127-130.

10. Толстой, Ю. К. Жилищное право : учеб. / Ю. К. Толстой. — М. : Проспект, 2008. — С. 78-90.

Дополнительная литература [8] [9] [10] [11] [12]

6. Садовникова, Г. Д. Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный) / Г. Д. Садовникова. — Изд. 3-е, исправл. и доп. — М. : Юрайт, 2006. — С. 145-147.

7. Свердлык, Г. А. Становление жилищного права как комплексной отрасли права (исторический аспект развития с 60-х годов прошлого века по настоящее время) / Г. А. Свердлык // Жилищ. право. — 2007. — № 4. — С. 20-30.

8. Суханов, Е. А. Перспективы корпоративного законодательства и другие проблемы отечественного права / Е. А. Суханов // Закон. — 2006. — № 9. — С. 4-8.

9. Тихомирова, Л. В. Новые правила оплаты жилья в РФ / Л. В. Тихомирова. — М., 2005. — С. 67-69.

10. Шалыгин, Б. И. Способы защиты жилищных прав граждан, в том числе при выселении из жилых помещений / Б. И. Шалыгин, Е. Н. Мозымова // Жилищ. право. — 2006. — № 8. — С. 7-26.

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации. Принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. газ.— 1993.— 25 дек.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : федер. закон от 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 17 июля 2009 г.) // Там же. — 1998. — 12 авг.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) : федер. закон от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 17 июля 2009 г.) // Там же. — 1996. — 10 фев.

4. Жилищный кодекс Российской Федерации : федер. закон от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ // СЗ РФ. — 2005. — № 1 (ч. 1). — Ст. 14.