1. Нарушение снередности приобретения жилого понещения.

Средствами защиты нарушенного интереса являются: 1) признание решение органа (правления) ЖНК о приобретении жилого помещения для менее привилегированного члена ЖНК недействительным 2) признание недействительной сделки по приобретению жилой площади (купли-продажи жилого помещения, долевого участия в строительстве, строительного подряда); 3) требование о передаче приобретенного помещения в пользование (о вселении) 4) требование об отобрании жилого помещения у менее привилегированного члена ЖНК и передаче его в пользование (о выселении и вселении) Однако при применении этих мер могут возникнуть непредвиденные трудности в виде прав и интересов третьих лиц, снижающих либо полностью нейтрализующих возможность их применения.

Так, после заключения сделки по приобретению жилого помещения она может быть признана недействіггельной по основанию, установленному в законе. Применение ст. 168 ГК РФ, казалось бы наиболее подходящей, в данном случае невозможно, поскольку она относится к содержанию совершенной сделки, которое в данном случае может считаться абсолютно безупречным По признакам [239] [240] ст. 174 ГК РФ признание ее недействительной представляется еше менее возможным, поскольку необходимо доказать, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна бьша знать об ограничениях законом полномочий органа юридического лица на совершение сделки K тому же никакого ограничения полномочий на совершение сделки закон в данном случае и не устанавливает. Речь идет о нарушении действиями органа ЖНК преимущественного права члена ЖНК на получение жилого помещения в пользование, т.е. требований, относящихся к мотиву сделки, ке имеюших для нее по общему правилу обязательного характера и не влияющих на ее действительность. Отсюда можно считать, что требование о признании недействительной сделки, совершенной с нарушением преимущественного права члена ЖНК.

Таким образом, у нас остаются аналоги преимущественного права покупки — иски о предоставлении жилого помещения в пользование (о вселении) либо о переводе прав пользователя жилым помешением (о выселении и вселении). Однако удовлетворение таких исков затрагивает форму участая члена ЖНК. Вспомним, что форма участия представляет сабой «порядок внесения членами кооператива паевых взносов в паевой фонд кооператива в устанавливаемых кооперативом в соответствии с требованиями Федерального закона вариантах для выбора одного из них членами кооператива (ст. 2 Закона)» Форма участия помимо размеров и порядка совершения пллгежей в порядке уплаты паевого взноса может предусматривать «условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений», не говоря уже о требованиях к жилому помещению, которые, вероятнее всего не будут соответствовать условиям заявления заинтересованного лица Представляется, что эти соображения не могут считаться неодолимыми препятствиями к удовлетворению иска, если член ЖНК соглашается на изменение формы участия и требований к жилому помешению, поскольку и то и другое относятся к его субъективному праву на получение жилого помещения в пользование и не нарушают прав и интересов других членов ЖНК.

Возникает вопрос, нельзя ли допуептгъ исключение для сделок в отношении жилого помещения, которого еше не существует B момент совершения сделки (участие в долевом строительстве либо строительный подряд) Ведь признание таких сделок недействительными до момента, когда началось их реальное исполнение, кажется оптимальным выходом с точки зрения защиты интересов члена ЖНК и не влечет существенных убытков для сторон сделки.

Ho этот вопрос не может быть решен за самих участников сделки, которая и в этом случае должна приэнтваться действительной.

Более того, как представляется, иск о признании сделки недействительной обречен и тогда, когда ЖНК, вместо того чтобы передать приобретенное им жилое члену ЖНК, продаст его третьему лицу.

Кроме того, было бы неправильно в принципе запрещать такие сделки кооперативу, когда они совершаются в интересах члена ЖНК, претендующего на предоставление жилой плошади с отнесением полученной прибыли на паи членов ЖНК.

Вот почему наиболее реальным способом защиты является отмена решения органа ЖНК о совершении сделки, направленной на приобретение жилого помещения. Отсюда важнейшее значение приобретают условия принятия такого решения и доведение информации до членов ЖНК Нарушение порядка принятия решения, действия исполнительного органа (ответственных лиц) вопреки установленному порядку, тем более фальсификация документов в целях создания у другой стороны ло сделки уверенности в ее законности представляют серьезную угрозу для интересов членов ЖНК. если мы признаем невозможность в дальнейшем оспорить совершенную сделку. Отсюда возрастает роль внутрикорпоративного и публичного внешнего контроля за рзехешованием средств паевого фонда и соответственно за совершением сделок, направленных на приобретение жилого помешения.

B любом случае, однако, у члена ЖНК. преимущественное право которого нарушено, остается еше право требовать возмещения убытков, причиненных ему действиями органз ЖНК, с последующим отнесением этих убытков на лиц, виновных в нарушении действующих правил и устава ЖНК.

могут быть отнесены расходы по аренде жилого помещения за пе риод ожидания жилого помещения, предоставленного ему с опозданием против момента возникновения у него права требовать его предоставления в соответствии с Законом и уставом ЖНК,

Право поіьзования жилым тмещрнием защищается: I) иском о признании недействительными сделок ЖНК по распоряжению этим жилым помещением; 2) требованием о досрочной передаче жилого помещения в собственность в случае угрозы обращения на него взыскания no обязательствам ЖНК.

Первый иск кажется делом маловероятным, поскольку даже с учетом того, что право пользования жилым помещением члена ЖНК в Едином государственном реестре прав (подрдздеп III об ограничениях (обременениях) права собственности) не регистрируется, то собственник обязан при совершении сделки с жилым помещением предстаалять подлинник и копию справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенную должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства. Дело в том, что согласно ст 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением Тем не менее такие случаи, как показывает практика, вполне возможны, вследствие чего такие сделки как совершенные с нарушением преимущественного права члена ЖНК на приобретение данного жилого помещения в собственность должны признаваться недействительными на основании ст 168 ГК РФ.

Второе требование, напротив, весьма реально. Жилые помещения до полной выплаты паевого взноса считаются собственностью ЖНК и потому не забронированы от взыскания по требованиям его кредиторов. Приходится выслушивать довольно наивные доводы о том, что в счет погашения долгов квартиру, в которой уже живет пайщик (даже если он еще не полностью выплатил заем), продать невозможно.

Защита права собственности на жилое помешемк. Право собственности на жилое помещение уже не является, строго говоря, правом члена ЖНК. поскольку момент полной оплаты паевого взноса является основанием одновременно а) для возникновения права собственности на жилое помешение и 6) прекрашения членства в кооперативе.

Однако конфликты между собственником и ЖНК возможны и в этом случае, ввиду того что законодательство не требует обязательной государственной регистрации права собственности на жилое помещение. B общем случае проблем здесь возникать не должно, если дела в кооперативе ведутся без существенных отступлений от требований законодательства и если речь идет о квартире, уже переданной члену ЖНК в пользование. Он в ней проживает, несет расходы по оплате коммунальных услуг и содержанию. Однако совсем не исключены случаи, когда жилое помещение приобретено для члена ЖНК, паевой взнос членом ЖНК полностью оплачен, но документов о передаче ему этого помещения нет, сам он в нем не проживает, не зарегистрирован, хотя и оплачивает коммунальные платежи и несет расходы по его содержанию.

O том, что такие случаи возможны, свидетельствует следующий пример.

Поскольку гражданка N не имела возможности прописаться в предоставленной квартире (была разведена и имела несовершеннолетнего ребенка), в целях удовлетворения требований Управления в 1998 г она была вынуждена передать свою собственность — квартиру и выплаченный пай — другому лицу.

Средством зашиты в таких случаях следует считать иск о признании права собственности на жилое помещение, а в случае его отчуждения другаМу лииу — иск о признании права собственности. Иск этот всегда будет направлен также на отмену решения кооператива о предоставлении жилого помещения (фактически его перераспределении). Ho он также может быть соединен и с иском о выселении.

B первом случае, когда жилое гюмешение еще никому не передано, особых сложностей не возникает Иначе дело обстоит, когаа оно передано в пользование или даже в собственность другому лицу.

Если жилое помещение передано другому члену кооператива, то в случаях, когда у того также паевой взнос выплачен полностью, вопрос о праве собственности должен решаться по принципу приоритета по времени возникновения. Тот, у кого право собственности на жилое помещение возникло раньше, не может быть лишен этого права последующим перераспределением этого жилого помещения. Второе решение ввиду своей незаконности не создает ни права пользования, ни тем более права собственности. Иск о выселении такого лица подлежит удовлетворению.

B случае если жилое помещение продано постороннему лицу, возникает вопрос о конкуренции прав собственника жилого помещения, каковым и ддесь будет бывший член ЖНК, и прав покупателя. Удовлетворение такого иска по отношению к добросовестному приобретателю не представляется возможным, поскольку при таких обстоятельствах жилое помещение не может считаться находившимся во владении собственника к моменту продажи его кооперативом. Собственник в таких ситуациях утратит право собственности на жилое помещение с приобретением прав к ЖНК о представлении ему аналогичного жилого помещения либо о возврате паевого взноса и возмещении причиненных убытков, включая в этом случае и выплаченные вступительный и членские взносы с начислением процентов за незаконное пользование чужими денежными средствами.

Единственно надежным средством предупреждения такого рода конфликтов является государственная регистрация права собственности на жилое помещение Вопрос же о действительности сделки кооператива с другим лицом здесь затрагиваться не может, поскольку бывший член ЖНК в этих отношениях не участвует.