Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

Комментарий к статье 91

1. В соответствии с комментируемой статьей наниматель и члены его семьи могут быть выселены из занимаемых жилых помещений без предоставления другого жилья в случаях, если:

1) используют жилое помещение не по назначению (в качестве подсобной площади помещения для содержания животных и проч.).

2) систематически нарушают права и законные интересы соседей. Согласно ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан; соседей. Статья 1 ЖК РФ устанавливает, что, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Такое нарушение в данном случае может выразиться в поведении, противоречащем общепризнанным (с точки зрения морали) правилам;

3) бесхозяйственно обращаются с жильем, допуская его разрушение. Эта норма вытекает из обязанности соблюдать правила пользования жилым помещением, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, проводить текущий ремонт жилого помещения (см. комментарий к ст. 67). При этом в качестве условий выселения определены систематический характер таких нарушений и принятие к виновному мер предупреждения, которые оказались безрезультатными (ч. 1 ст. 91).

Постановлением Пленума ВС СССР N 2 было предусмотрено, что при рассмотрении дел, связанных с разрушением или порчей жилых помещений, суды должны исходить из положений законодательства об обязанности граждан обеспечивать сохранность жилых домов, жилых помещений, бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию в доме и т.д.

Упомянем ст. 29 Кодекса. Законодатель не установил последствий расторжения договора социального найма по основаниям, предусмотренным данной статьей (п. 2 ч. 5). Представляется возможным классифицировать этот случай как повреждение жилья и, следовательно, применять нормы п. 2 ч. 4 ст. 83, а также ст. 91 Кодекса.

2. Согласно ч. 2 ст. 91 без предоставления другого жилья выселяются лица, лишенные родительских прав, если суд признает невозможным их совместное проживание с детьми, в отношении которых они этих прав лишены. Данная норма призвана защитить несовершеннолетних, создав им надлежащие условия для проживания. Лишение родительских прав также производится в судебном порядке.

3. Рассматривая вопрос о выселении, необходимо учитывать следующее.

Выселение возможно:

в случаях расторжения договора (см. комментарий к ст. 83);

при утрате права пользования жилым помещением. Утратившими это право признаются:

лица, лишенные родительских прав (если их совместное проживание с детьми суд считает невозможным);

лица, допускающие порчу жилья или нарушающие интересы соседей.

Один из основных принципов законодательства - ответственность виновного лица; поэтому выселению по ст. 91 подлежат лица, виновные в нарушении правил пользования жильем.

Таким образом, утрата права пользования жильем касается конкретного лица (нанимателя, члена его семьи); договор социального найма (в измененном виде) продолжает действовать в отношении всех остальных его участников. Если же виновными суд признал и нанимателя, и всех членов его семьи, то договор социального найма подлежит расторжению.

4. Выселение возможно и в случаях, когда жилое помещение занято самоуправно. В подобных ситуациях право на жилое помещение отсутствует, поэтому говорить о лишении данного права, т.е. о прекращении жилищных правоотношений, нельзя.

То же, практически, касается выселения, когда договор жилищного найма признан недействительным. При этом договор считается "несуществующим" с момента его заключения.

5. Не всегда прекращение жилищных правоотношений сопровождается выселением. Например, при расторжении договора социального найма в случае приватизации жилого помещения гражданин продолжает пользоваться жильем, но уже на правах собственности. Нет выселения в случае смерти гражданина или в случае уничтожения жилья (например, в результате стихийного бедствия).