Классификация застроенных земель и ее правовое значение
Классификация является методом научного познания, использование которого позволяет решать исследовательские задачи. Классификация тех или иных предметов, явлений, как отмечал С.С.
Алексеев, имеет значимость не только для упорядочения соответствующего материала, но и позволяет избежать односторонности их научной интерпретации, дает возможность выявить их новые черты, качественные особенности[134].Не только наличие/отсутствие объектов недвижимости на земельном участке определяет особенности правового регулирования общественных отношений по поводу земельного участка, но и характеристики самого земельного участка. Классификация помогает выделить и отразить значимые для права особенности общественных отношений, возникающие по поводу той или иной разновидности застроенных земель. Предложенные ниже основания классификации имеют определенное нормативно - правовое значение, поскольку применительно к отдельным видам застроенных земель установлены различные правила. Проведение научно обоснованной классификации позволяет определить перспективные направления развития совершенствования правового режима застроенных земель в зависимости от их вида. Соответственно, классификация застроенных земель имеет теоретическую и практическую ценность.
В настоящем параграфе будет проведена классификация земель, занятых искусственными объектами, созданными человеком в процессе строительства: различными зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, самовольными постройками. В контексте понятий, содержащихся в ФЗ «Об охране окружающей среды», искусственный объект схож с антропогенным объектом, под которым понимается объект, созданный человеком для обеспечения его социальных потребностей и не обладающий свойствами природных объектов (ст. 1). В то же время создание рукотворных объектов недвижимости не ограничивается удовлетворением только лишь социальных потребностей человека.
Застройка земель и создание объектов недвижимости определяется биологическими, культурными, экономическими и иными интересами и потребностями. Например, строительство жилых помещений вызвано, прежде всего, потребностями человека в защите от неблагоприятного влияния окружающей его среды.Первым основанием классификации застроенных земель, имеющим важное юридическое значение, является соответствие деятельности по созданию, реконструкции объектов недвижимости, т.е. в результате которой земельный участок становится застроенным, правовым нормам. В результате правомерной или
неправомерной деятельности появляется, соответственно, законно или самовольно возведенный объект градостроительной деятельности, законно или самовольно застроенный земельный участок (земля).
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое может состоять в нарушении норм земельного, лесного, водного, градостроительного и иного законодательства. Ведение строительства без правовых оснований (без лицензии на недропользование, при отсутствии правоустанавливающих документов на использование соответствующих природных объектов и т.п.) является основанием взыскания убытков, возникших у правообладателя земельного участка, и административной ответственности (см. ст. 7.1, 7.3, 7.4, 9.5 и др. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушений от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ 1).
До признания права на самовольно возведенный объект этот объект фактически существует, юридически значим, но в контексте права собственности de jure «невидим» - не является недвижимым имуществом, принадлежащим какому-либо лицу на законном основании (см. ст. 222 ГК РФ). Поскольку самовольная постройка не считается объектом прав, то и ее нахождение на земельном участке, занятом иными зданиями, сооружениями, например, не препятствует приватизации застроенного земельного участка . С 1 марта 2015 г. в ЗК исчерпывающим образом сформулированы случаи, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предоставлен, среди которых - наличие на нем объекта недвижимости, принадлежащего гражданину или юридическому лицу (за исключением сооружений, размещенных на условиях сервитута земельного участка).
Более того, по общему правилу самовольно возведенный объект подлежит сносу (п. 2 ст. 222 ГК РФ, ст. 25 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» , ст. 25 Закон РФ «О недрах»). Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества [135] [136] [137] лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ1.Снос незаконно возведенного здания, сооружения - важнейшее экологоправовое последствие нелегальной деятельности и особенность правового режима земель, занятых самовольными постройками. Часть 1 ГК РФ (ст. 222) вступила в силу 01.01.1995 г. До этого момента законодатель использовал термин «самовольная постройка» только применительно к жилым домам (дачам), построенным гражданами, предусматривая с 01.10.1964 г. в ст. 109 Гражданского кодекса РСФСР снос (безвозмездное изъятие) таких объектов. Соответственно, здания и сооружения, не являвшиеся индивидуальными жилыми домами (дачами), построенные до 01.01.1995 г., в силу закона не могли быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании[138] [139] [140]. Специфическое место в дихотомии законно или самовольно застроенных земельных участков занимают земельные участки (земли), занятые объектами культурного наследия народов РФ, представляющими ценность для всего народа РФ и являющиеся неотъемлемой частью всемирного культурного наследия. Объекты культурного наследия народов РФ признаются особым видом недвижимого имущества (недвижимые памятники истории и культуры). Российская культура имеет глубокие исторические корни. Различные исторические этапы, через которые проходила Россия, оставили свой след в формировании ее культурного наследия. Например, в г. Москва при строительных работах в Зарядье было вскрыто полностью погребленное под насыпными грунтами здание Старого Английского двора постройки конца XV-XVII вв.[141] В целях реализации конституционного права каждого на доступ к культурным ценностям и конституционной обязанности каждого заботиться о сохранении исторического и культурного наследия, беречь памятники истории и культуры, а также реализации прав народов и иных этнических общностей в Российской Федерации на сохранение и развитие своей культурно-национальной самобытности, защиту, восстановление и сохранение историко-культурной среды обитания принят ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Территории объектов культурного наследия отображаются в документах по территориальному планированию, градостроительному зонированию, документации по планировке. Физические и юридические лица, осуществляющие деятельность на территории объекта культурного наследия, обязаны соблюдать режим использования данной территории, установленный законодательством РФ и законом соответствующего субъекта РФ. Для сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия. Работы на территории объекта культурного наследия регламентируются, и ее использование ограничивается (ст. 33, 36, 51 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»). Таким образом, при классификации застроенных земель на виды в зависимости от легальности произведенной застройки возможно выделение земель, занятых правомерно возведенными зданиями и сооружениями, и земель, занятых самовольными постройками. Особый публичный интерес в сохранении недвижимых объектов культурного наследия и вследствие этого - установление специфического правового режима занятых объектами культурного наследия (памятникам истории и культуры) народов Российской Федерации земель определяют их включение в состав земель, занятых правомерно возведенными объектами недвижимости, даже если объект отвечает признакам самовольной постройки. Российское законодательство в зависимости от вида возведенного на земельном участке объекта недвижимости (объекта капитального строительства) позволяет разграничивать правомерно застроенные земли на земли, занятые зданиями (жилыми и нежилыми), земли, занятые сооружениями, и земли, занятые объектами незавершенного строительства. В литературе, как юридической, так и специальной делаются попытки разграничения зданий и сооружений. Обычно различие между данными объектами недвижимости проводится в зависимости от их предназначенности / непредназначенности для размещения людей1. Существует также точка зрения, что разграничивать здания и сооружения нет нужды, поскольку оборот этих объектов, их правовой режим идентичен . С принятием ФЗ от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»[143] [144] [145] в едином нормативном правовом акте появилось определение здания и сооружения. Юридически важно подчеркнуть, что здания, сооружения в формулировке ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - это «результат строительства» - объекты, введенные в эксплуатацию либо признанные государством в качестве законченных строительством объектов, когда разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется. Названный закон закрепляет несколько критериев разграничения рассматриваемых объектов: - вид строительной системы: здание - исключительно объемная система, сооружение - объемная, плоскостная или линейная строительная система; - конструкция строительной системы: здание имеет надземную и (или) подземную части, сооружение - может иметь также и наземные части; - состав строительной системы: здание включает в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения, сооружение - несущие, а в отдельных случаях и ограждающие строительные конструкции; - назначение: здание предназначено для проживания людей или содержания животных, а сооружение для указанных целей не используется. В общем же и здание, и сооружение может быть предназначено для производственных, административных, общественных и иных целей. Несмотря на то, что в законодательстве довольно часто используется общая формулировка «земельные участки, на которых расположены здания, сооружения», нормативные правовые акты содержат достаточно норм, позволяющих разграничивать земли, застроенные сооружениями, и земли, застроенные жилыми и нежилыми зданиями. Предпосылки такого разграничения заложены уже в нормах о предоставлении природных объектов для строительства. Лесное, водное законодательство в рамках сферы своего правового регулирования ограничивает строительство объектов капитального строительства. Согласно положениям Лесного кодекса РФ земли лесного фонда, а также лес может использоваться путем строительства, реконструкции и эксплуатации определенных видов сооружений (ГТС, линейных объектов, морских портов, морских терминалов, речных портов, причалов, физкультурно-оздоровительных, спортивных и спортивно-технических сооружений и т.п.). Лишь как исключение, которое только подчеркивает общее правило, Лесной кодекс закрепляет, что на лесных участках, предоставленных для осуществления религиозной деятельности, допускается возведение зданий религиозного и благотворительного назначения (ст. 47 ЛК РФ). Собственники водных объектов, водопользователи при использовании водных объектов имеют право осуществлять строительство, эксплуатацию указанных в ВК РФ сооружений (ст. 11, 22, 31, 39 ВК РФ). Кроме того, строительство сооружений, расположенных на водных объектах, является основанием для перевода земель (земельных участков) в земли водного фонда (ст. 12 ФЗ 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»1). Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации[146] [147] также упоминает строительство и эксплуатацию на внутренних водных путях лишь сооружений (ст. 9). Использование водных объектов только для рекреационных целей (в т.ч. обустройства пляжей) может быть связано со строительством, эксплуатацией зданий (ст. 50 ВК РФ). Наличие на водных объектах сооружений (в т.ч. гидротехнических) является основанием для отнесения соответствующих земель к землям водного фонда (п. 1 ст. 102 ЗК РФ). Законодательство о недрах также позволяет сделать вывод о том, что подземное пространство используется в основном для строительства сооружений. Закон РФ «О недрах», предусматривая виды пользования недрами, называет строительство и эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. Право пользования участками недр для разведки и добычи полезных ископаемых, в том числе использования отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, также связано со строительством различного рода сооружений: шахт, рудников, скважин по добыче нефти и газа, накопителей отходов добычи и переработки минерального сырья и т.д. Таким образом, природные объекты (за исключением земельных участков) используются в целях строительства, как правило, сооружений, что предопределяет дальнейшее их использование для обслуживания и эксплуатации только сооружений. По функциональному назначению здания делятся на 2 группы: жилые и нежилые. Нежилые здания могут иметь встроенные жилые помещения и, наоборот, в составе жилого здания могут находиться нежилые помещения. Существование в здании помещений с иным функциональным назначением не меняет определенного в специальных документах статуса здания в целом как самостоятельного объекта. Застройка земель жилыми домами обусловлена особой процедурой получения государственных и муниципальных земель для строительства таких объектов, в том числе через использование института освоения территорий в целях строительства жилья экономического класса. Стимулирование застройки земель в соответствии с их целевым назначением жилыми зданиями обеспечивается нормами о плате за землю (см. ст. 65 ЗК РФ, п. 15, 16 ст. 396 Налогового кодекса РФ[148]). Наличие на земельном участке жилого здания (жилого помещения) определяет распространение на отношения по использованию соответствующего земельного участка норм жилищного законодательства (например, гл. 6 ЖК РФ), существование дополнительных гарантий для обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 32 ЖК РФ), положений о возникновении права общей собственности собственников помещений на земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества1 (ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[149] [150]) и др. При правовом регулировании отношений по использованию земель объект незавершенного строительства не может быть включен в одну группу со зданиями и сооружениями ввиду отсутствия у незавершенного строительством объекта назначения. Земельный участок, занятый незавершенным строительством объектом, может быть использован исключительно для строительства - завершения возведения объекта недвижимости. Согласно ч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ привлечению к административной ответственности подлежат лица, осуществляющие эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, когда не требуется получение разрешения на строительство. Особенно актуальным разграничение зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства является при определении (предоставлении) прав на земельные участки под объектами недвижимости и необходимые для их использования. Земельные участки, занятые зданиями и сооружениями, могут быть предоставлены в собственность только для целей их эксплуатации. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их функциональным назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию1. С 1 марта 2015 г. нормы, стимулирующие строительство при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, были усилены за счет установления предельных сроков аренды публичных земель, специальной процедуры прекращения прав на земельные участки при незавершении строительства в установленный срок (см.: п. 2, 5 ст. 39.6 ЗК РФ, п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[151] [152]). Исторически нормы ЗК РФ и их правоприменение менялось. С 14.12.2011 г. в ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» (п. 21 ст. 3) четко были определены возможности собственника недвижимости в части приобретения занимаемого таким объектом земельного участка. В самом ЗК РФ статус собственника здания, сооружения и собственника объекта незавершенного строительством как правообладателей государственных, муниципальных земельных участков (в т.ч. потенциальных) получил закрепление только с 1 марта 2015 г. В зависимости от расположения рукотворного объекта недвижимости относительно земной поверхности и его основного назначения, реализуемого через использование земной поверхности, воздушного или подземного пространства, возможно выделение земель, занятых надземными объектами, земель, занятых наземными объектами, земель, занятых подземными объектами, и земель, занятых объектами смешанного типа. Надземными объектами недвижимости являются эстакады, теплотрассы и подобные сооружения, расположенные на некоторой (порой значительной) высоте от земной поверхности; наземные объекты составляют различного рода здания, автомобильные и железные дороги и иные сооружения, находящиеся непосредственно на земной поверхности; подземные объекты располагаются ниже земной поверхности (в т.ч. занятой водным объектом) - это тоннели, метрополитены, колодцы, газопроводы, объекты инженерных коммуникаций и иные. Объекты смешанного типа представлены, чаще всего, сложными вещами, объединяющими разнородные недвижимые вещи, предполагающее использование их по общему назначению (например, единый недвижимый комплекс). Так, к магистральным нефтепроводам относятся трубопроводы с комплексом подземных, наземных и надземных сооружений, предназначенных для транспортирования товарной нефти на расстояние более 50 км1. Требование рационального использования земной поверхности, особенно в городах-мегаполисах, выявило потребность в строительстве надземно-подземных зданий торговли и общественного питания, производственного, складского и иного назначения (объекты смешанного типа). Такие заглубленные здания могут иметь одинаковое количество наземных и подземных этажей. Подземные сооружения находятся ниже дневной поверхности земли. Подземными сооружениями именуются создаваемые в массивах горных пород для определенных целей объекты[153] [154]. При использовании при строительстве подземных объектов недр к соответствующим общественным отношениям применяется специальное законодательство о недрах. Пользование недрами с нарушением законодательства, а также нарушение требований по охране недр, по их рациональному использованию влечет административную ответственность за соответствующие правонарушения (см. ст. 7.3, 7.4, 7.10, 8.9 - 8.11 КоАП РФ). Ряд субъектов Российской Федерации установили дополнительную административную ответственность за противоправные действия, связанные со строительством, использованием подземных сооружений. Для правового регулирования застройки важное значение имеет классификация подземных сооружений на подземные сооружения, связанные с добычей полезных ископаемых, и подземные сооружения, не связанные с добычей полезных ископаемых. Для данных объектов установлен различный правовой режим, и отношения по их созданию и эксплуатации, зачастую, подчиняются различным нормам права, в т.ч. в части природопользования1. Добыча полезных ископаемых охватывает комплекс работ, связанных с извлечением полезных ископаемых, а также по использованию отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств. Подземные сооружения, обеспечивающие эти процессы, являются связанными с добычей полезных ископаемых (например, насосные станции, сооружения буровых скважин). Подземные сооружения, функциональное назначение которых не направлено на извлечение полезных ископаемых, составляют вторую группу сооружений (подземные автостоянки, тоннели, линии метро, подземные переходы и иные). При этом и те и другие являются сооружениями, связанными с пользованием недрами. Закон о недрах не содержит понятия или хотя бы перечня подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых. С учетом того, что строительство и эксплуатация подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, названо как самостоятельный вид недропользования (ст. 6 Закона о недрах) и для данного вида деятельности предусмотрено специальное правовое регулирование, в т.ч. на уровне законов субъектов РФ (см. ст. 2.3, п. 6 ст. 10, ч. 1 ст. 18 и др. Закона о недрах), в Законе о недрах (ст. 2.3) необходимо закрепить понятие подземного сооружения, не связанного с добычей полезных ископаемых. С учетом специфики расположения и общей цели функционирования подземное сооружение, не связанное с добычей полезных ископаемых, - это строительная система, имеющая расположенную ниже земной (дневной) поверхности[155] [156] подземную часть, предназначенную для пребывания людей, хранения имущества, перемещения людей и грузов, размещения производства, выполнения иных хозяйственных (в т.ч. производственных) процессов различного вида, кроме извлечения полезных ископаемых и использования отходов горнодобывающего и связанного с ним перерабатывающих производств. Разграничивая застроенные земли на названные 4 вида, следует учитывать, что любой из названных объектов рукотворной недвижимости имеет жесткое прикрепление к земной поверхности - как обязательное условие признания этого объекта недвижимым. Наличие, например, у надземного сооружения заглубления[157] (заглубленного фундамента) не влияет на его отнесение именно к этому роду объектов. Также подземное сооружение имеет не только подземную, но и надземную часть, и доступ к такому сооружению обеспечивается с поверхности земли через определенные выработки. Определяющим для данной классификации является конструкция строительной системы и ее основное назначение, реализуемое через использование земной поверхности, воздушного или подземного пространства. Отсюда и основное отличие между застройкой земель надземными, наземными и подземными объектами недвижимости. Только наличие наземного объекта определяет назначение застроенного земельного участка (эксплуатация и обслуживание возведенного объекта) и исключает использование застроенной площади земельного участка для нового строительства наземного объекта, возможно, исключает многоцелевое использование лесов и водных объектов. Наличие надземных и подземных объектов не всегда влечет невозможность строительства иных объектов, но, как правило, ограничивает использование соответствующей земной поверхности. Такое ограничение (в т.ч. касающееся возможности застраивать принадлежащий правообладателю земельный участок, над которым или под которым уже находится иной объект недвижимости) обусловлено разными факторами: как фактической невозможностью возведения объектов определенной конфигурации, глубины и высоты, так и обеспечением безаварийного функционирования, безопасной эксплуатации уже возведенных (существующих) объектов, необходимостью их ремонта. Последние обстоятельства в ряде случаев определяют закрепление в законодательстве запрета на застройку соответствующих земель. Так, существует запрет на возведение каких-либо строений (временных, капитальных) в местах прокладки теплопроводов. Построенные на таких территориях здания, сооружения подлежат сносу. Анализ содержания федеральных нормативных правовых актов показывает, что в них обычно используют словосочетания наземные объекты и надземные объекты как синонимичные, и разграничение между строительством на и над земной поверхностью не проводится1. Такой подход является приемлемым, но только с точки зрения правового режима объекта капитального строительства, с позиции правовой характеристики застроенного земельного участка, как было отмечено выше, далеко не безразлично, какой характер расположения объекта относительно земной поверхности и земли, занятые надземными и подземными объектами, надлежит разграничивать. Единичный или комплексный характер застройки позволяет квалифицировать застроенные земельные участки на земли, занятые единичными зданиями и сооружениями, и земли, занятые юридически значимой совокупностью (комплексом) зданий, сооружений. Как отмечают исследователи, «в пределах определенного земельного участка здания можно разделить на основные и служебные. Основным можно считать здание, определяющее функциональное назначение и использование участка и остальных зданий (сооружений), обеспечивающих функционирование основного, к числу которых можно отнести сараи, гаражи и т.д.»[158] [159]. При разработке градостроительного кодекса законодатель сохранил сложившийся подход о возможности нахождения на одном земельном участке основного объекта и сооружений вспомогательного использования. При этом, исходя из положений п. 2, 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, для возведения сооружения вспомогательного использования выдача разрешения на строительство не требуется. Исторически в законодательстве назывались разные совокупности недвижимых объектов. В ГК РСФСР 1922 года выделялся обособленный объект с отдельным земельным участком - владение, которое в примечании к ст. 182 определялось как «дом с примыкающими к нему жилыми и служебными постройками» (домовладение). В Жилищный кодекс РФ включены целый ряд норм, определяющих режим «общего имущества в многоквартирном доме», в состав которого включается в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты (ст. 36 ЖК РФ). Упоминание о комплексе недвижимого имущества, объединенного единой целью использования, можно встретить в разрозненных нормативных правовых актах. Так, в Воздушном кодексе РФ закреплено, что аэродром - это участок земли или акватория с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием, предназначенный для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов (ст. 40). С 1 октября 2013 года в ГК РФ были включены нормы о едином имущественном комплексе как особом виде недвижимого имущества, участвующем в обороте как единый объект (ст. 133, 133.1 ГК РФ). В совокупности названные в ст. 133.1 ГК РФ признаки позволяют определять единый имущественный комплекс как определенную систему. Предпочтительно говорить о функционирующей системе иначе - невозможно реализовать то предназначение, выполнять ту определенную функцию, для которой создан имущественный комплекс. В состав единого недвижимого комплекса могут входить как объединенные единым назначением здания, сооружения, иные вещи, если они неразрывно связаны, так и названные объекты, если они расположены на одном земельном участке и зарегистрированы как совокупность в целом, - одна недвижимая вещь. Единый имущественный комплекс рассматривается только в качестве неделимой вещи. В силу ст. 133 ГК РФ взыскание на неделимую вещь может быть обращено только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно. Неделимость имущественного комплекса предполагает и единство вещного права (собственность) на все объекты, входящие в состав комплекса, и, соответственно, недопустимость раздельного отчуждения таких объектов. Сделка, заключаемая по поводу имущественного комплекса, распространяется на все его составные части, если договором не предусмотрено иное, либо если комплекс является неделимой вещью - соглашением сторон это правило изменить нельзя. Площадь образуемого земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или площадь выкупаемого в порядке приватизации земельного участка должна рассчитываться с учетом существующей технической, технологической связи между различными объектами имущественного комплекса и необходимости функционирования объекта в целом, а не только собственно площади застройки, непосредственно занятой зданиями, сооружениями. Особо обращает на себя внимание упоминание в ст. 133.1 ГК РФ линейных объектов - разновидности имущественного комплекса. К линейным объектам относятся магистральные газопроводы, нефтепроводы и нефтепродуктопроводы, электрические сети, линии связи, линии радиофикации, автомобильные и железные дороги и т.п. Линейный объект признается неделимой вещью в силу существующей неразрывной физической и (или) технологической связи составляющих его элементов. Линейный объект также может выступать и как самостоятельный объект недвижимости - отдельное сооружение (подземный пешеходный переход) вне состава какого-либо комплекса. Правовой режим занимаемых линейными сооружениями земель обладает своими особенностями. Специфический состав и протяженность линейных объектов позволяет располагаться им на разных земельных участках. Линейно-протяженный характер влияет на процедуру получения земельных участков (полоса отвода) для строительства соответствующих объектов, получение разрешительной документации, необходимой для их строительства, и на последующую эксплуатацию ленточно-застроенных земель. Для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения осуществляется образование земельных участков исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Не соответствие разрешенному использованию земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не является основанием для отказа в его предоставлении для размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (см. ст. 39.16 ЗК РФ). С 2011 года подготовка проектной документации линейных сооружений осуществляется на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории. Вместо градостроительного плана на земельный участок для получения разрешения на строительство (реконструкцию) или разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта требуется предоставление проекта планировки территории и проекта межевания территории (см. ст. 51, 55 ГрК РФ). Строительство дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно- кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений относится законодателем к исключительным случаям, когда допускается перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию (ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»). Эксплуатация линейных объектов нередко сопряжена с установлением на всем их протяжении зон с особыми условиями использования земель, независимо от формирования земельных участков, принадлежности участков другим правообладателям - не собственникам линейных объектов. Соответственно, в зависимости от конфигурации и протяженности застроенных земель возможно выделение компактно-застроенных и ленточно-застроенных земель. Первые заняты площадными зданиями, сооружениями, а ленточно-застроенные земли - линейно-протяженными сооружениями. Итак, с учетом специфики правового режима застроенных земель была проведена их классификация по различным основаниям. Приводя различные основания классификации застроенных земель, можно согласиться с теми авторами, которые подчеркивают, что выбор критериев (оснований классификации) зависит от стоящих перед исследователем задач и необходимо помнить об их относительности[160].