<<
>>

Индивидуально-правовые условия застройки земель

Возникающие отношения в сфере застройки земель изначально конфликтны: частные интересы ориентированы на строительство с минимальными ограничениями экономически выгодного объекта недвижимости, публичные интересы - на обеспечение гармоничной и экологически правильной застройки.

Строительство и реконструкция зданий, сооружений в силу потенциально опасного характера этой деятельности для жизни и здоровья граждан относятся к так называемой «зоне особо высокого риска», попадающей под детальное правовое регулирование. Публично-правовое воздействие на рассматриваемую сферу отношений направлено на охрану окружающей среды, обеспечение обороны и безопасности государства, сохранность объектов культурного наследия, защиту прав, законных интересов граждан и юридических лиц. Для решения поставленных целей государство на всех стадиях процесса застройки и сопутствующей ей деятельности: планирования, проектирования, ввода в эксплуатацию, а также при дальнейшем функционировании построенного объекта производит проверку соблюдения хозяйствующим субъектом норм, правил и нормативов, тем самым реализуется предупредительная функция экологического контроля (надзора)[343].

Застройка земель конкретным субъектом связана с выполнением индивидуально - правовых условий такой деятельности, достаточность и законность которых также являются предметом контроля (надзора) со стороны компетентных органов и их должностных лиц. Таких условий в действующем законодательстве предусмотрено много, особенно для возведения некоторых видов объектов, что связано не столько с наличием в России значительных бюрократических процедур[344], но, прежде всего, с необходимостью обеспечения экологических, социальных и иных интересов общества. При осуществлении строительства реконструкции зданий и сооружений также необходимо соблюдение прав и законных интересов частных лиц, что является одним из фундаментальных принципов конституционного строя Российской Федерации (ч.

1 ст. 17 Конституции РФ) и провозглашается важнейшей конституционной обязанностью российского государства (ст. 2 Конституции РФ). Отсюда условия застройки земель могут быть различными по своему характеру и значительными по количеству.

Выполнение заинтересованным лицом (застройщиком) условий, предшествующих деятельности по застройке, есть исполнение конституционной обязанности по сохранению природы и окружающей среды, получающей дальнейшее развитие в различных по правовой природе нормативных правовых актах. С позиции застройщика определение индивидуально-правовых предпосылок в нормативных правовых актах имеет важное организационное значение, позволяя спланировать свою деятельность и скоординировать свое поведение, и выступает гарантией его прав и законных интересов. Соблюдение условий застройки земель свидетельствует о том, что деятельность застройщика осуществляется в дозволенных законодательством рамках.

Предусмотренные правовыми нормами условия начала конкретным субъектом застройки земель представляют собой ее индивидуально-правовые условия. Индивидуально-правовые условия конкретизируют нормативно-правовые предпосылки начала застройки земель применительно к отдельному природопользованию. Такие условия имеют предварительный характер и необходимо предшествуют деятельности по застройке земель, поэтому их нарушение свидетельствует о незаконности застройки земель и возводимого здания, сооружения.

В системе существующих условий застройки земель возможно выделение индивидуально-правовых условий, предъявляемых к застраиваемому объекту - земной поверхности и иному используемому природному объекту. Для осуществления строительства или реконструкции с использованием природного объекта (его части) необходимо, чтобы его вид, целевое назначение и разрешенное использование позволяли возводить планируемое здание, сооружение, названный объект должен

- і

принадлежать застройщику на праве, допускающем строительство или реконструкцию.

Виды допускаемых к строительству объектов недвижимости определяются целевым назначением, разрешенным использованием природного объекта.

Так, жилые дома могут возводиться с учетом разрешенного использования земельного участка на землях населенных пунктов, а также на землях сельскохозяйственного назначения, если они были предоставлены для индивидуального жилищного строительства, садоводства, дачного хозяйства. Разрешенное использование земельных участков, подлежащих застройке, обеспечивается разработкой и реализацией документов по территориальному планированию и градостроительному зонированию. Виды разрешенного использования, «соседствующих» территориальных зон, должны обеспечивать экологически безопасное и благоприятное проживание граждан.

Строгое соблюдение целевого назначения и разрешенного использования природных объектов при застройке земель гарантируется не только специальными положениями земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах об использовании соответствующих природных объектов и природных ресурсов, основанных на разрешительном типе правового регулирования, но и базируется на правовых принципах названного законодательства (см. подп. 8 п. 1 ст. ЗК РФ, п. 1, 4 ст. 3 ВК РФ, п. 2, 3, 9 ст. 1 ЛК РФ). Данное обстоятельство позволяет утверждать о первичности, важности среди индивидуально-правовых предпосылок застройки земель, [345] условия об осуществлении строительства в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием природного объекта.

Строительство зданий, сооружений предполагает, что застройщик является природопользователем, у него есть надлежащим образом оформленное право на природный объект (его часть), содержание которого включает право (часто и обязанность) возводить здания, сооружения. В гражданском законодательстве требование о наличии права на земельный участок - как обязательной предпосылки застройки земель было со временем усилено1.

Как известно, самым полным (с точки зрения юридических возможностей) является право собственности на земельный участок. Статья 40 ЗК РФ предусматривает право собственника возводить здания, сооружения.

Статья 263 ГК РФ определяет, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Также Водный кодекс РФ в ст. 39 закрепляет право собственников водных объектов, водопользователей при использовании водных объектов осуществлять строительство гидротехнических и иных сооружений на водных объектах. Хотя иные головные нормативные правовые акты природоресурсного законодательства (ЛК РФ, Закон «О недрах») не закрепляют такого общего права собственников природных объектов, сущность права собственности как наиболее полного права предполагает право на использование публичным собственником природного объекта и для строительства зданий, сооружений. Кроме того, как известно, третьему лицу нельзя передать больше прав, чем имеешь сам, поэтому отсутствие права на строительство или реконструкцию недвижимости у собственника (государственного или муниципального образования) передаваемого объекта ставит под сомнение саму возможность передачи для указанной цели природного объекта (его части) и заключение соответствующего договора или принятия решения компетентным органом.

Не только право собственности, но и вещные, а также определенные обязательственные права на земельный участок или иные природные объекты включают [346] (могут включать) право на строительство. Появление иных кроме права собственности вещных прав на земельные участки в законодательстве объясняется ограниченностью земли как природного объекта и природного ресурса, и их возрождение в России связано с реформированием всех сфер экономики и права 1990-х гг. Как известно, земельный участок, находящийся на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть застроен, если иное не вытекает из установленных законом условий использования земельного участка (ст. 266, 269 ГК РФ).

Проектом изменений в ч.1 ГК РФ1 (далее - проект ГК РФ) планируется возвратить в российское законодательство институт застройки[347] [348] [349].

При данной форме землепользования возведение здания, сооружения и его последующая эксплуатация - центральная цель землепользователя.

Перечисленные ограниченные вещные права в классификации вещных прав, предложенной И.А. Покровским, составляют группу прав на пользование чужой вещью, где пользование является настолько широким, что будет надолго исчерпывать все фактическое содержание права собственности, оставляя собственнику только то, что римские юристы называли «голым правом», nudum jus . Сказанное тем более справедливо применительно к застраиваемым землям, поскольку возведение объекта недвижимости в установленном порядке позволяет собственнику здания, сооружения приобрести не только экономическую, но и правовую стабильность в эксплуатации соответствующего земельного участка, и в значительной степени - устранить собственника земельного участка от его использования.

Лицо, осуществляющее застройку земель, должно обезопасить место строительства. Ограничение доступа на строительную площадку осуществляется путем возведения забора, что, как известно, составляет реализацию правомочия владения. Соответственно, содержание права на застраиваемый природный объект включает правомочие владения и правомочие пользования.

Сервитут правомочие владение не включает. Тем не менее с учетом характера землепользования и возводимой постройки законодатель в нормативных правовых актах об автомобильных дорогах[350] определил случаи, когда правом, достаточным для возведения объекта недвижимости, является сервитут.

Возможность строительства объектов дорожного сервиса (автозаправочных станций, автостанций, автовокзалов, гостиниц, кемпингов, мотелей, пунктов общественного питания, станций технического обслуживания и подобные объекты) обладателем сервитута продублирована в п. 10 ст. 23 ЗК РФ и может рассматриваться как исключение. По правовой природе сервитут не направлен и не предполагает прекращение всякого права использования обремененной частью земельного участка, в то время как реализация, материальное воплощение предоставленного сервитуарию права на застройку земель - строительство наземного объекта - имеет своим последствием фактическую невозможность использования застроенного земельного участка (обслуживающего) его правообладателем.

Сервитут устанавливается только для удовлетворения тех потребностей сервитуария, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен. Данные основополагающие положения о сервитуте также подтверждают, что строительство зданий - объектов дорожного сервиса сервитуарием на соответствующем земельном участке в целом противоречит сервитутным отношениям. Появление рассматриваемых норм о строительстве объектов дорожного сервиса обладателем частного сервитута можно объяснить желанием государства предложить решение проблемы, возникающей тогда, когда сам владелец автомобильной дороги (как правило - исполнительный орган государственной власти или местная администрация) не обладает достаточными материальными средствами для возведения объектов недвижимости, необходимых и предназначенных для обслуживания участников дорожного движения по пути следования. Поэтому и полномочия собственника земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог (за исключением частных автомобильных дорог) при заключении соглашений об установлении частных сервитутов осуществляют владельцы автомобильных дорог (см. п. 4.1 ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности»).

Согласно ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для прокладки, эксплуатации линий связи и трубопроводов, электропередачи, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Наличие на земельном участке линейных сооружений, как правило, не исключает использование земельного участка по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием, поэтому законодатель допускает возможность строительства названных и подобных линейных сооружений с использованием земельного участка на праве ограниченного пользования (сервитут). Чаще всего линейные сооружения находятся под или над земной поверхностью и их наличие, например, в стесненных условиях городской застройки, объективно обусловлено. Характер застройки, протяженность расположения линейных сооружений (зачастую нахождение на значительном количестве земельных участков, имеющих различных собственников) определяют сложность оформления иных прав на земельные участки (собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренда).

Допустимо, а в некоторых случаях - необходимо для строительства линейных объектов использование земельных, лесных участков на праве ограниченного пользования чужим имуществом (сервитут). В России происходит становление должного правового регулирования размещения линейных объектов с учетом их особенностей[351]. Как положительные можно оценивать изменения Земельного кодекса

РФ, вступившие в силу с 1 марта 2015 г., закрепившие возможность установления сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для размещения линейных объектов, сооружений связи, специальных защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка (ст. 39.23). Если обратиться к опыту зарубежных стран, то в США, Англии, Австралии, Канаде, Германии, Швеции сервитут является одним из основных прав на землю, обеспечивающих нахождение на ней инженерных и транспортных коммуникаций: газопроводов, водопроводов и иных трубопроводов, линий связи, линий электропередачи и т.п., что обеспечивает их быстрое развитие, легкий доступ к земельным ресурсам[352].

При существовании на природный объект обязательственных прав (аренды, безвозмездного пользования) условия строительства или реконструкции зданий, сооружений определяются не только требованиями закона, но и условиями договора. Надлежащее использование природного объекта и выполнение обязанностей по договору порождают у природопользователя по общему правилу право на заключение договора на новый срок (ст. 22 ЗК РФ, ст. 15 ВК РФ, ст. 76 ЛК РФ).

Земельный кодекс в самом общем виде закрепляет, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, в т.ч. права по возведению зданий, сооружений (п. 1 ст. 41 ЗК РФ). Как уже отмечалось выше, лесопользователь, водопользователь и недропользователь также может использовать предоставленный ему природный объект в соответствии с той целью, для которой этот объект был передан природопользователю, - для строительства определенных сооружений.

При отсутствии договора на использование природного объекта, что имеет место, например, при отводе участка недр для добычи полезных ископаемых или строительства сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, предоставлении права на использование водного объекта (его части) принимаемого уполномоченным субъектом в одностороннем волевом порядке условия застройки определяются в содержании решения, лицензии на пользование недрами или иных документах на основании законодательства. Право пользования, возникающее на основании административноправового акта, имеет обязательственный характер: природопользователь обязан выполнять, например, условия решения о предоставлении природного объекта (его части), лицензии на пользование недрами, в т.ч. производить платежи, осуществлять консервацию сооружений по истечении установленного срока.

Застройка земель также предполагает соблюдение условий, предъявляемых к планируемому зданию, сооружению, с позиции их экологической и иной безопасности, устойчивости, прочности и долговечности. Значительное количество требований, предъявляемых к возводимому объекту капитального строительства, содержится в санитарно-эпидемиологических, противопожарных правилах, технических регламентах и не все из них имеют юридическое содержание. Отдельные требования предъявляются законодателем с учетом специальной цели использования возводимого объекта недвижимости, его функционального назначения, принадлежности зданий, сооружений к опасным производственным объектам и иных характеристик[353].

Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, сооружения с соблюдением требований градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, строительных,

противопожарных и иных правил, нормативов. Осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов - основополагающее положение законодательства о градостроительной деятельности и изданных в соответствии с ним нормативных правовых актов (п. 7 ст. 2 ГрК РФ).

На основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, документации по планировке территорий определяются требования, предъявляемые к застройке земель, необходимые для соблюдения застройщиком, проектировщиком и иными лицами, участвующими в процессе подготовки документации по такому освоению и собственно освоения природного объекта. В результате подготовки проектной документации для строительства или реконструкции капитального объекта определяется и согласовывается предполагаемое к размещению здание, сооружение, что, по сути, представляет собой индивидуальный (частный) уровень планирования. Обязательное условие подготовки и реализации проектной документации - выполнение инженерных изысканий для изучения природных условий и факторов техногенного воздействия (см. ч. 1 ст. 47 ГрК РФ).

Цели проведения инженерных изысканий определены в ч. 4 ст. 47 ГрК РФ. Материалы инженерных изысканий содержат информацию о результатах изучения, оценки, прогноза возможных изменений в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства застраиваемой территории, а также о результатах влияния этой деятельности на иные объекты капитального строительства. В зависимости от вида инженерных изысканий получают информацию о рельефе местности (в т.ч. дна водоемов и акваторий), существующих зданиях, сооружениях, геологическом строении, составе, состоянии и свойстве почв.

Лицу, непосредственно осуществляющему строительство, передаются и материалы инженерных изысканий и проектная документация (ч. 4 ст. 52 ГрК РФ). Проектная документация определяет архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей. В проектной документации определяются геодезические, функциональные, деформационные и иные параметры зданий и сооружений и их качественные характеристики в течение всего жизненного цикла здания или сооружения. Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства, а также объектов, для которых выдача разрешения на строительство не требуется.

Для предотвращения негативного воздействия деятельности по застройке земель в законодательстве предусмотрены ряд эколого-правовых требований к архитектурностроительному проектированию, имеющих превентивный характер (см., например, ст. 36 ФЗ «Об охране окружающей среды»). В состав проектной документации объектов капитального строительства в качестве одного из обязательных разделов включается перечень мероприятий по охране окружающей среды (ч. 12 ст. 48 ГрК РФ).

Важная норма для определения основ разработки проектной документации содержится в ч. 11 ст. 48 ГрК РФ, согласно которой подготовка проектной документации осуществляется на основании результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка или в случае подготовки проектной документации линейного объекта на основании проекта планировки территории и проекта межевания территории в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Так, в градостроительном плане указываются минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений; требования к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке (в случаях, если на земельный участок не распространяется действие градостроительного регламента или для земельного участка не устанавливается градостроительный регламент); границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд и др. (ч. 3 ст. 44 ГрК РФ).

ФЗ от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»[354] предусматривает, что заказчик (застройщик), имеющий намерение осуществить строительство, реконструкцию архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, обязан иметь архитектурный проект, выполненный в соответствии с архитектурно-планировочным заданием. Архитектурнопланировочное задание содержит положения утвержденной градостроительной документации, обязательные экологические, санитарно-эпидемиологические, противопожарные требования к архитектурному объекту, требования по охране памятников истории и культуры, указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и другие), требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Таким образом, для подавляющего большинства объектов капитального строительства требуется проектная документация, разрабатываемая в установленном законодательством порядке, содержащая архитектурные, функционально - технологические, конструктивные и инженерно-технические решения, требуемые для возведения объекта недвижимости, и ее наличие - условие, необходимое для начала застройки. Застройщик или технический заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на экспертизу. Проектная документация не требующих прохождения экспертизы объектов капитального строительства определена в ст. 49 Г рК РФ. Кроме того, для проектной документации отдельных объектов требуется заключение экологической экспертизы. При этом проектная документация утверждается застройщиком или техническим заказчиком при наличии положительного заключения экспертизы проектной документации.

И, наконец, третью группу составляют условия, предъявляемые к деятельности по застройке. Собственно строительным действиям по освоению земельного участка и иных природных объектов предшествует система предпосылок согласительноразрешительного характера, соблюдение которых определяет законность выполняемой застройки. При этом такие условия могут иметь предварительное (предшествуют деятельности по застройке земель) и (или) сопутствующее (сопровождают деятельность по застройке земель) значение.

С целью обеспечения прав, законных интересов граждан, а также общественных и государственных интересов государство осуществляет воздействие на деятельность хозяйствующих субъектов. Самым формализованным и наиболее жестким механизмом государственного регулирования, связанным с допуском предпринимателей к осуществлению различных видов деятельности, является лицензирование, которое должно применяться только в тех случаях, когда существует риск нанесения ущерба при осуществлении деятельности широкому кругу третьих лиц.

Излишнее лицензирование рассматривается как административный барьер для осуществления деятельности, прежде всего в предпринимательской сфере, и к 2011 году Правительство РФ рапортовало о достижении ощутимых результатов в части сокращения лицензируемых видов деятельности1. В частности, лицензирование строительной деятельности было заменено обязательным членством в саморегулируемой организации и получением допуска к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства (гл. 6.1 ГрК РФ). По состоянию на 2012 год в Российской Федерации зарегистрировано 234 «строительных» СРО, объединяющих около 103 000 членов; 169 «проектных» СРО, объединяющих около 32 000 членов и 33 «изыскательских» СРО, объединяющих около 8 000 членов .

Наличие лицензии как обязательное условие застройки земель осталось для строительства, реконструкции только узкого круга специфических объектов в сфере использования атомной энергии (ядерные установки, пункты хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, пункты хранения, хранилища радиоактивных отходов) и объектов недвижимости, составляющих государственную тайну (например, режимные, особо важные военные объекты)[355] [356] [357].

Лицензии, выдаваемые на осуществление определенного вида деятельности, указанного в специальных законах, наделяют правом и удостоверяют право их владельца на соответствующий вид хозяйственной деятельности. Лицензия является только одним из видов специальных разрешений, требуемых для непосредственного воздействия на природные объекты в результате строительства, реконструкции зданий, сооружений. Экономическая и экологическая значимость застройки земель определяет в целом разрешительный характер такой деятельности. Как подчеркивает С.М. Зырянов, несмотря на позитивность для общества и государства разрешаемой деятельности, разрешения все же связаны с ограничением прав и свобод граждан, согласуемым с требованиями, установленными ч. 3 ст. 55 Конституции РФ, т.е. необходимым для обеспечения безопасности личности, общества и государства1.

Для законности возводимой постройки нередко требуется значительное количество волевых актов третьих лиц (не застройщика), при этом в законодательстве в недостаточной степени обосновано и системно используются для их обозначения такие термины, как согласие и разрешение. Данные термины, хотя и схожи между собой, необходимо отличать. Общее заключается в том, что и согласие, и разрешение являются результатом чьего-либо требования (просьбы), т.е. это одностороннее действие (акт) - ответное, это одобрение, имеющее правовую значимость. Разрешение и согласие являются акцессорными действиями. Еще Д.И. Майер писал, что «для того, чтобы согласие признавалось юридическим действием, необходимо, чтобы оно было условием законности другого какого-либо действия»[358] [359].

В то же время согласие выступает формой ответного волеизъявления субъекта в равных правоотношениях. Например, для реконструкции объекта капитального строительства, находящегося в общей долевой собственности, требуется согласие всех сособственников на такую реконструкцию (ч. 7 ст. 51 ГрК РФ); прокладка, перенос или переустройство инженерных коммуникаций в границах придорожных полос автомобильной дороги осуществляются владельцами таких инженерных коммуникаций или за их счет при наличии согласия в письменной форме владельца автомобильной дороги (ч. 3 ст. 19 ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности»). Закрепление в законодательстве согласия как условия застройки земель может иметь не только исключительно частный интерес, но и обусловлено публичным интересом. Как уже отмечалось, строительство на территории некоторых видов специальных зон, установленных в результате спорадического ограничительного зонирования, сопряжено с получением согласия указанных в нормативных актах лиц (для строительства в охранной зоне гидроэнергетического объекта - оператора гидроэнергетического объекта, в охранной зоне линий и сооружений связи, линий и сооружений радиофикации - организации, эксплуатирующей линию связи или линию радиофикации и т.п.). Равенство субъектов отношений, в которых получается согласие, не исключает участие в них органов государственной власти или органов местного самоуправления (см., например, п. 5.1. ст. 45 ГрК РФ).

Разрешение выдается субъектом, уполномоченным нормативными правовыми актами на данное действие и занимающим главенствующее положение в существующих правовых отношениях (отношения власти - подчинения). Принятие решения о разрешении сопряжено с выполнением компетентным органом предварительной контрольной функции и опосредуется правоприменительным актом. Более того, разрешение предполагает наделение правом третьего лица, согласие может и не иметь такой правовой эффект (например, глава местной администрации принимает решение о согласии с проектом генерального плана и направлении его в представительный орган муниципального образования - ст. 28 ГрК РФ или при согласовании градостроительной документации между органами власти и местного самоуправления - см. ст. 12, 16, 25 ГрК РФ). В качестве индивидуально-правовых условий застройки земель законодатель предусматривает разрешение на строительство; разрешение (специальное разрешение) на строительство зданий, сооружений федерального значения; разрешение на создание искусственного земельного участка на водном объекте, который находится в федеральной собственности; разрешение на создание, эксплуатацию и использование искусственных островов, сооружений и установок; разрешение на застройку площадей залегания полезных ископаемых, а также на размещение в местах их залегания подземных сооружений в пределах горного отвода и иные.

Важнейшим условием начала застройки земель является разрешение на строительство. Действующий градостроительный кодекс детально регулирует процедуру получения разрешения на строительство, определяет компетенцию органов по выдаче данного документа, закрепляет перечень документов, требуемых для получения разрешения на строительство, содержит иные нормы, регулирующие разрешительную систему[360].

В соответствии со ст. 72 Конституции РФ, положения которой дублируются в ЗК РФ, ВК РФ, ЛК РФ, ГрК РФ, Законе «О недрах», иных нормативных правовых актах РФ в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся земельное, водное, лесное законодательство, законодательство о недрах, природопользование; охрана окружающей среды и обеспечение экологической безопасности; особо охраняемые природные территории; охрана памятников истории и культуры. Так, к полномочиям органов государственной власти субъектов РФ в сфере регулирования отношений недропользования на своих территориях Закон РФ «О недрах» относит установление порядка пользования участками недр местного значения. В нормативных правовых актах субъекты РФ могут закреплять дополнительные условия начала строительства подземных сооружений местного и регионального значения, не связанных с добычей полезных ископаемых. Так, в Амурской области требуется разрешение органа местного самоуправления на строительство подземных сооружений местного значения.

Итак, система индивидуально-правовых условий застройки земель представлена тремя группами таких условий, предъявляемых: а) к застраиваемому объекту (используемому природному объекту); б) к предполагаемому (планируемому) к возведению зданию, сооружению и в) к деятельности по застройке.

Осуществление застройки земель с нарушением предъявляемых к условиям ее начала требований свидетельствует о противозаконности деятельности. Правовые последствия такой деятельности должны быть соразмерны содержанию и характеру нарушения. Лицо, совершившее административное правонарушение, привлекается к ответственности (за возведение здания, сооружения без разрешения на строительство, несоблюдение экологических требований при строительстве и иное); если в результате такой застройки причинен вред окружающей среде, имуществу третьих лиц, он подлежат возмещению.

В отношении незаконно возведенной постройки юридические последствия могут быть либо в виде легитимации самовольной постройки, либо может быть решение о сносе (если имела место незаконная реконструкция - решение о приведении объекта в то состояние, вид, которые были до правонарушения). Достижение баланса между частными и публичными интересами - задача судебных органов.

При принятии решения о судьбе самовольно возведенного объекта недвижимости важно оценить требования, предъявляемые к началу застройки земель, которые были нарушены. Как правило, неустранимы те нарушения, которые застрагивают условия застройки земель, предъявляемые к застраиваемому объекту. Несоответствующий целевому назначению, разрешенному использованию земельного участка самовольно возведенный объект недвижимости нарушает интересы неопределенного круга лиц в гармоничной и безопасной среде проживания и не может быть легализован. Признание права собственности на самовольную постройку, не отвечающую требованиям безопасности, устойчивости, прочности и долговечности, создает угрозу жизни и здоровью граждан, и иск о сносе предъявляется, в частности, с целью пресечения нарушения конституционных прав человека и гражданина (например, права на благоприятную окружающую среду). Подтверждение безопасности возведенного без проектной документации здания, сооружения возможно с использованием иных доказательств (заключений экспертизы здания, сооружения).

Напротив, несоблюдение застройщиком требований, предъявляемых к его деятельности, не всегда влечет такие жесткие последствия, как снос возведенного объекта недвижимости. Нарушения третьей группы предпосылок застройки чаще всего имеют устранимый характер. Сохранение самовольной постройки в таких случаях вызвано публичными интересами. Преобразование природного объекта уже произошло, экосистема изменилась, и возврат в первоначальное состояние (снос постройки, рекультивация земель) может быть и невозможен, нецелесообразен или неразумен. Соответственно, дефекты в предпосылках застройки земель, предъявляемых к деятельности застройщика (отсутствие лицензии, членства в саморегулируемой организации, разрешения на строительства и иное), могут и не препятствовать в признании права собственности на незаконно возведенное здание или сооружение.

3.3.

<< | >>
Источник: Болтанова Елена Сергеевна. ЭКОЛОГО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗАСТРОЙКИ ЗЕМЕЛЬ ЗДАНИЯМИ И СООРУЖЕНИЯМИ В РОССИИ. Диссертация на соискание ученой степени доктора юридических наук Томск - 2014. 2014

Скачать оригинал источника

Еще по теме Индивидуально-правовые условия застройки земель:

  1. Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного назначения
  2. Право частной собственности граждан на земельную недвижимость
  3. 3.1. Право пожизненного наследуемого владения земельной недвижимостью
  4. Земельные сервитуты
  5. Оглавление
  6. Введение
  7. История становления правового регулирования застройки земель зданиями и сооружениями
  8. Нормативно-правовое регулирование застройки земель зданиями и сооружениями в Российской Федерации
  9. Проблемы определения понятия «правовой режим земель»
  10. Общие нормативно-правовые предпосылки застройки земель
  11. Индивидуально-правовые условия застройки земель
  12. Зонирование земель в системе правовых предпосылок
- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -