1.1. Понятие и сущность ипотеки и ипотечного кредита

Ипотека (залог недвижимого имущества как средство обеспечения исполнения различных гражданско-правовых обязательств) традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших факторов стабилизации гражданского оборота, эффективным инструментом поддержания на должном уровне финансово-платежной дисциплины, надежным гарантом прав и законных интересов кредиторов.

Ипотека несет в совеем содержании две составляющие – экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека – это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

В правовом отношении ипотека – залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника.

Ипотечный кредит — это кредит (заем), предоставленный для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства. Права требования по кредиту могут удостоверяться и передаваться через закладную - именную ценную бумагу вексельного типа.

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что она состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

- отношения собственности;

- кредитные отношения;

- финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владение, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных случаях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества.

1. Обязательность обеспечения залогом.

2. Длительность срока предоставления кредита.

3. Целевой характер.

4. Ипотечный кредит является относительно низкорисковой банковской операцией.

5. Нотариальное заверение и государственная регистрация.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую право залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками – обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств ни величину фиктивного капитала.

Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающих при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов.

Система ипотечного жилищного кредитования должна состоят из следующих сегментов[1]:

- рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

- первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество;

- вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование уже выданных ипотечных кредитов.

- рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами на рынке ипотечных ценных бумаг происходит приобретение, накопление и размещение физическими и юридическими лицами ипотечных ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения дохода по ним;

- страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.

Участники ипотечного кредитного правоотношения:

1. Заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья. Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и предоставленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам;

2. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие недвижимость, находящуюся в их собственности либо принадлежащую другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению, в т.ч. строительные организации;

3. Кредиторы - основными кредиторами, безусловно, являются банки, которые могут быть специализированным (ипотечными) или универсальными. В качестве кредиторов могут выступать также иные юридические лица, предоставляющие гражданам целевые долгосрочные займы для приобретения жилья;

Таблица 1. Правовые основы регулирования банковской деятельности.[2]

4. Операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования. Если агентства выкупают у кредиторов закладные, для осуществления их деятельности не требуется лицензии Банка России. Если агентства будут работать с правами требования по ипотечным кредитам, они должны обладать лицензией небанковской кредитной организации;

5. Органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;

6.

7. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки недвижимости, деятельность которых регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Деятельность профессиональных оценщиков является лицензируемой, и орган, выдавший лицензию, должен осуществлять контроль над соблюдением оценщиками законодательства.[3]

При ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о величине стоимости предмета ипотеки оценка является обязательной.

Оценочная деятельность является одним из немногих видов деятельности, для которой предусмотрено обязательное страхование гражданской ответственности оценщиков. В частности, оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью без заключения договора страхования. Страховым случаем будет являться причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленной вступившим в законную силу решением арбитражного или третейского суда.

8. Риэлтерская компания - профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк. Риэлтерская деятельность является лицензируемой. В частности, о ней говорится в Законе о лицензировании отдельных видов деятельности. Кроме государственных органов, осуществляющих контроль над деятельностью риэлтерских фирм, его осуществляют также и общественные организации. К их числу относится Российская гильдия риэлтеров.

Недвижимость, выступающая в качестве товара особого рода, имеет определенную денежную оценку. Обычно эта оценка складывается стихийно, под влиянием субъективных факторов (в первую очередь под влиянием спроса и предложения). Вместе с этим при оценке любого недвижимого имущества существуют определенные объективные факторы, которые стороны должны учитывать при заключении конкретного договора.

На ипотечном рынке работает ряд профессиональных его участников. При этом, только высококвалифицированные специалисты, используя современные концепции управления финансами, производственной деятельностью и ресурсами предприятия, могут успешно адаптировать передовые управленческие методики к существующим экономическим условиям. Мировой опыт свидетельствует о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в частности коммерческих банков, являющихся одним из наиболее важных субъектов рынка ипотечного кредитования.