<<
>>

Понятие и сущность ипотечного кредита.

Ипотечный кредит (заем) – денежные средства, предоставляемые кредитной организацией или иным кредитором, имеющим право на предоставление кредитов (займов) заемщику (физическому или юридическому лицу) на приобретение или строительство жилья в соответствии с договором, исполнение обязательств по которому обеспечено залогом этого или иного жилья, в том числе незавершенного строительством.

Система ипотечного жилищного кредитования – совокупность и структура отношений, возникающих между участниками системы, а также условий возникновения таких отношений при осуществлении ипотечного жилищного кредитования.

Ипотечное жилищное кредитование – отношения, складывающиеся в процессе предоставления кредитов в целях приобретения жилья, обеспеченных залогом жилых помещений, исполнения кредитных договоров, обращения взыскания на предмет залога и его реализации с публичных торгов.

Участниками системы ипотечного жилищного кредитования являются:

- кредитные организации, осуществляющие ипотечное жилищное кредитование;

- заемщики;

- ипотечное агентство;

- иные организации, осуществляющие свою профессиональную деятельность в соответствии со стандартами ипотечного агентства (риэлторские, страховые, оценочные организации и т.п.).

Коммерческие банки предоставляют различные услуги, за которые взимаются комиссионные вознаграждения, начисления и сборы, приносящие определенный доход. Объем и разнообразие банковских услуг за последние годы растут, и это становится важным источником банковской прибыли.

За последние два десятилетия в деятельности коммерческих банков получило развитие финансирование операций по аренде, или по лизингу (от английского leasing – аренда). Банки финансируют покупку и сдают в долгосрочную аренду машины, оборудование, транспортные средства, сооружения производственного назначения промышленным предприятиям и заключают с ними лизинговые соглашения.

Таким образом, вместо того чтобы выдавать предприятию ссуду на приобретение указанных средств, банк сам покупает их и сдает в аренду, сохраняя за собой право собственности. При этом банк получает арендную плату (лизинговые платежи), а не ссудный процент. Для предприятий лизинг является специфической формой финансирования инвестиций.

Общие тенденции экономического развития, связанные с ограниченностью ликвидных средств для расширения производства, с одной стороны, и необходимостью оптимизации инвестиций в условиях научно-технического прогресса, – с другой, сделали лизинговые операции важным инструментом экономической деятельности. Лизинг обеспечивает возможность предприятиям получить необходимое оборудование без значительных единовременных затрат. Для промышленных предприятий существенную выгоду при определенных условиях составляют повышенный уровень амортизации и высокая рентабельность оборудования, сохранение ликвидности, движение собственного капитала, прочная основа для расчетов, оперативность и гибкость, балансовые преимущества.

В операции лизинга участвуют три стороны: арендодатель, арендатор и поставщик. Арендодатель – это, как правило, специализированная финансовая (лизинговая) компания, исполняющая роль чисто финансового характера. Поскольку лизинг, – прежде всего, инструмент финансирования инвестиций и требует надежных финансовых источников, лизинговые компании в мировой практике в основном контролируются банками или являются их дочерними обществами.

Арендатором выступает обычно производственное или торговое предприятие, арендующее оборудование для использования в производственном процессе.

Поставщиком является производственное или торговое предприятие, производящее или поставляющее объект лизинговой сделке. Как правило, поставщик и покупатель (арендатор) на основе прямых переговоров вырабатывают основные условия коммерческого контракта. Параллельно арендодатель (банк) изучает условия финансирования и заключает с покупателем оборудования арендный договор.

Контракт предусматривает срок аренды, сумму, валюту, сроки и другие условия выплаты арендной платы, обязательства арендатора по содержанию в исправности и обслуживанию оборудования.

Обязательным условием является страхование объекта лизинга (машин, оборудования, сооружений и т.п.) на период лизингового контракта. Стоимость лизинга образуется из регулярных (полугодовых, ежеквартальных, ежемесячных) арендных платежей, основными компонентами которых являются амортизация и процент за кредит. В лизинговые платежи могут входить также затраты по предоставляемым арендодателем услугам, предусмотренным арендным договором. Сумма арендных платежей обеспечивает арендодателю покрытие расходов и финансирование покупки оборудования, а также получение прибыли.

Различают внутренний и международный формы лизинга, финансовый и оперативный виды лизинга и различный по срокам тип лизинга.

Оперативный лизинг характеризуется более коротким, чем жизненный цикл изделия, сроком контракта, предполагающим неполную амортизацию оборудования за время аренды, после чего оно возвращается арендодателю и может быть вновь сдано в аренду. В Италии, например, такой лизинг называют производственным.

Коммерческими банками и их лизинговыми компаниями обычно применяется финансовый лизинг. Это наиболее распространенная форма лизинга. Она характеризуется средне- и долгосрочным характером контрактов, амортизацией полной или большей части стоимости оборудования. По истечении срока действия контракта арендатор может вернуть объект лизинга по остаточной стоимости. О своем выборе арендатор сообщает лизинговой компании заранее, например, за полгода до истечения срока погашения.

Фактически финансовый лизинг представляет собой форму долгосрочного кредитования покупки, отличаясь от обычной сделки купли-продажи моментом перехода права собственности на объект сделки к потребителю.

Существуют три метода расчета лизинговых платежей: с фиксированной суммой, с авансом и метод минимальных платежей.

Рассмотрим метод минимальных платежей, по которому сумма лизинговых платежей рассчитывается по формуле: П = А + К + В + Д + Н, где

П –общая сумма лизингового платежа, руб.;

А – сумма амортизационных отчислений по лизинговому имуществу, руб.;

К – плата за используемые лизингодателем кредитные ресурсы, руб.;

В – комиссионное вознаграждение лизингодателя по договору лизинга, руб.;

Д – стоимость дополнительных услуг, предоставляемых лизингодателем лизингополучателю, руб.;

Н – налог на добавленную стоимость (НДС), руб.

В деятельности коммерческих банков Российской Федерации начали осуществляться лизинговые операции. Так, в 1990 г. они возросли по сравнению с предыдущим годом втрое. Однако в последующие годы динамика этого показателя была неустойчивой, что объяснялось разбалансированностью рынка машин и оборудования, недостаточностью долгосрочных ресурсов коммерческих банков.

Факторинг (англ. factoring от factor – агент, посредник) – это сравнительно новый вид услуг в области организации расчетов, разновидность торгово-комиссионных операций, сочетающихся с кредитованием оборотного капитала клиента. Такие операции проводят специальные факторинговые фирмы, которые, как правило, тесно связаны с банками или являются их специализированными филиалами и компаниями.

Факторинговые операции заключаются в том, что банк покупает у своих клиентов их требования к дебиторам, оплачивая им от 70 до 90% требований в виде аванса и уплаты остающейся части (за вычетом процента за кредит) в строго обусловленные сроки, независимо от поступления платежа от дебиторов.

Факторинг является универсальной системой финансового обслуживания клиентов, так как последние могут не вести бухгалтерского учета своих требований, не заниматься проверкой платежеспособности своих покупателей и способны аккумулировать необходимые им ликвидные средства. Банки могут регулярно информировать клиентов о платежеспособности покупателей, брать на себя гарантию и за платежи в зарубежных странах, а также соответствующие риски в случае неплатежеспособности покупателей.

В свою очередь банкам выгодно проводить эти операции из-за их высокой доходности. Стоимость факторинговых услуг составляет в развитых промышленных странах от 0,75 до 3% годового оборота в зависимости от размера акционерного капитала, финансового положения клиента, вида продукции, объема работы и т.д.

По мере увеличения финансовых активов в промышленно развитых странах коммерческие банки расширяют доверительные (трастовые, от англ. trast – доверие) операции. Эти услуги банков связаны с отношениями по доверенности. Траст-отделы коммерческих банков действуют по поручению клиентов на правах доверенного лица и осуществляют операции, связанные в основном с управлением собственностью, а также выполняют другие услуги. Банки совершают доверительные операции для частных лиц, предприятий и фирм, благотворительных компаний (фондов) и прочих учреждений. Доверительные операции можно разделить натри вида: управление наследством; выполнение операций по доверенности и в связи с опекой, агентские услуги.

Предприятия и фирмы обычно обращаются за услугами в траст – отделы своих коммерческих банков, выполняющие для них разнообразные операции. Доверительные операции включают обслуживание облигационного займа, сопровождающееся передачей доверенному лицу права распоряжаться имуществом, служащим обеспечением займа. Акционерные компании прибегают к услугам банка, доверяя ему права собственности по акциям и облигациям, управление пенсионными фондами, поручая банку регистрацию акций, выпускаемых на биржу, и т.д. Для фирм банк осуществляет платежные функции: оплату купонов и погашение облигаций, по которым наступил срок, выплату дивидендов акционерам компаний. Траст-отделы выполняют функцию депозитария – хранения акций, по которым акционеры передали право голосования уполномоченным представителям (так называемый голосующий траст).

Банк может временно управлять делами компании в случае ее реорганизации, ликвидации или банкротства.

По доверительным операциям коммерческие банки получают комиссионное вознаграждение.

По операциям, связанным с управлением наследством, вознаграждение в ряде стран устанавливается законодательным путем или судебным решением. Комиссионные платежи за агентские услуги в большинстве случаев определяются на договорных началах, так как объем работы различен по видам операций. Комиссионное вознаграждение может состоять из ежегодных отчислений от дохода траста, ежегодного взноса с основной суммы и в ряде случаев с основной суммы по окончании срока действия соглашения о трасте. Объем доверительных операций должен быть таким, чтобы окупить связанные с этими операциями расходы и обеспечить банку получение прибыли.

Ипотека (гр. Hipoteke – залог, заклад) представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю). Или Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется Законом РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Недвижимость – это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами, а также зданиями и сооружениями.

Залог земельных участков, предприятий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникнуть лишь тогда, когда их оборот разрешен федеральными законами.

Ипотека устанавливается на имущество, принадлежащее залогодателю на правах собственности или хозяйственного ведения, при этом оно остается во владении и пользовании залогодателя.

Оценка предмета ипотеки осуществляется в соответствии с законодательством страны по соглашению сторон. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная – это ценная бумага, удостоверяющая право ее владельца на получение исполнения по денежному обязательству и право залога на указанное в закладной имущество. К оформлению закладной предъявляются строгие требования по наличию определенных данных. Документ, в котором отсутствуют какие либо нормативные данные, не является закладной.

В процессе ипотечного кредитования необходимо анализировать целевое использование и эффективность кредита. Ведущую роль в этом анализе играет коэффициент ипотечной задолженности, который показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости. Банки устанавливают обычно, что он должен быть не более 70-75% стоимости покупки. Другим показателем является ипотечная постоянная, которая определяется как процентное соотношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой за кредит обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если же она равна ставке, то погашение первоначальной суммы кредита производится единым платежом.

<< | >>
Источник: Неизвестный. Банковское законодательство. 2010. 2010

Еще по теме Понятие и сущность ипотечного кредита.:

- Авторское право - Аграрное право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология - Маркетинг - Медицинское право - Международное право - Менеджмент - Муниципальное право - Налоговое право - Наследственное право - Нотариат - Обязательственное право - Оперативно-розыскная деятельность - Права человека - Право зарубежных стран - Право социального обеспечения - Правоведение - Правоохранительная деятельность - Предпринимательское право - Семейное право - Страховое право - Судопроизводство - Таможенное право - Теория государства и права - Трудовое право - Уголовно-исполнительное право - Уголовное право - Уголовный процесс - Философия - Финансовое право - Хозяйственное право - Хозяйственный процесс - Экологическое право - Экономика - Ювенальное право - Юридическая деятельность - Юридическая техника - Юридические лица -